Dziś wciąż możesz złożyć wniosek. Jutro nie będzie to takie proste
Aktualnie obowiązujący termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 90 dni od złożenia kompletnego wniosku. Rzeczywistość bywa jednak mniej idealna. Braki kadrowe, przeciążenie urbanistów i konieczność licznych uzgodnień powodują, że na decyzję w wielu gminach czeka się kilka miesięcy, a nierzadko ponad rok. Mimo to wniosek złożony dziś zostanie rozpatrzony według dotychczasowych zasad — i to jest kluczowa informacja, gdyż już wkrótce zasady dotyczące ich wydawania się zmienią.
Od 1 lipca 2026 roku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zniknie. Zastąpi je plan ogólny gminy, który będzie aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego ustalenia będą wiążące — nie tylko orientacyjne, jak dotychczas. Najważniejsza zmiana dotyczy tego, że warunki zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na terenach oznaczonych w planie ogólnym jako „strefy uzupełnienia zabudowy”.
W praktyce oznacza to koniec powszechnego budowania na „zielonych łąkach” czy na działkach, które nie są otoczone istniejącą zabudową. Warunki zabudowy mają służyć uzupełnianiu, a nie kreowaniu nowego kierunku rozwoju przestrzeni.
Warunki zabudowy nie na całe życie
Obecnie decyzja o warunkach zabudowy ma charakter bezterminowy, co oznacza, że inwestor może wykorzystać ją nawet wiele lat po jej uzyskaniu. Dla wielu osób stanowi to wygodne zabezpieczenie planów inwestycyjnych – wystarczy raz przejść procedurę, aby w przyszłości móc ubiegać się o pozwolenie na budowę niezależnie od tego, jak zmieni się otoczenie prawne czy plany przestrzenne gminy. To właśnie ta trwałość i stabilność czyniły warunki zabudowy jednym z najważniejszych narzędzi planistycznych dostępnych na obszarach bez miejscowych planów.
Reforma planowania przestrzennego całkowicie zmienia tę perspektywę, ponieważ wprowadza czasową, pięcioletnią ważność nowo wydawanych warunków zabudowy. Decyzja stanie się więc dokumentem „z terminem przydatności”, który po upływie pięciu lat wygaśnie, jeśli inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę. Zmiana ta ma ogromne znaczenie praktyczne – od 2026 roku inwestorzy nie tylko stracą możliwość uzyskania bezterminowych warunków zabudowy, ale także będą musieli liczyć się z ryzykiem, że po upływie pięciu lat ponowne uzyskanie decyzji okaże się niemożliwe, zwłaszcza jeśli działka nie znajdzie się w strefie uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.
Szansa na uzyskanie bezterminowej decyzji już przepadła, ponieważ taki przywilej dotyczy tylko decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku. Wnioski procedowane obecnie zakończą się wydaniem decyzji już w nowym roku, co oznacza, że otrzymane warunki zabudowy będą ważne tylko przez 5 lat. W praktyce jednak lepiej mieć 5-letnią WZ, niż nie móc otrzymać tej decyzji wcale.
W tych przypadkach warunki zabudowy nie będą wydawane
Gminy mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie planu ogólnego, a więc dokumentu, który w nowym systemie będzie decydował o możliwości wydawania warunków zabudowy. Termin ten jest wyjątkowo ambitny, ponieważ przygotowanie planu ogólnego wymaga dużego nakładu pracy, specjalistycznych analiz, konsultacji społecznych oraz współpracy z urbanistami, których na rynku ewidentnie brakuje. W wielu samorządach proces dopiero się rozpoczyna, a część gmin nie dysponuje nawet wstępnym projektem. To rodzi realne ryzyko, że znaczna część kraju nie zdąży uchwalić planów na czas, co w sposób odczuwalny wpłynie na możliwość prowadzenia inwestycji – w tym na wydawanie warunków zabudowy.
Konsekwencje braku planu ogólnego są bardzo daleko idące, ponieważ po wejściu nowych przepisów gmina, która nie przyjmie tego dokumentu, nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że na większości terenów, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, proces inwestycyjny zostanie całkowicie wstrzymany. Wyjątek dotyczyć będzie jedynie nielicznych obszarów specjalnych, które nie mają istotnego znaczenia dla inwestorów indywidualnych.
W praktyce brak planu ogólnego przełoży się na zamrożenie nowych budów, ograniczenie obrotu nieruchomościami i znaczne obniżenie wartości działek, które z dnia na dzień stracą możliwość zabudowy. To właśnie groźba takiego paraliżu sprawia, że obecne miesiące stanowią ostatni realny moment na uzyskanie warunków zabudowy w dotychczasowej formie – wnioski złożone w najbliższych dniach mają bowiem szansę być rozpatrzone przed lipcem 2026 roku.
