Politycy miewają czasem pomysły, o które potrafią walczyć do upadłego. Dobry przykład stanowią nie tylko dotowane kredyty mieszkaniowe, ale także wprowadzenie REIT-ów. Chodzi o krajową wersję tych przebrzydłych zagranicznych funduszy inwestycyjnych, których ci sami politycy tak bardzo chcieli się z Polski pozbyć. Muszę jednak przyznać, że argumentacja jest w tym przypadku w jakimś stopniu przekonująca.
Jak wiadomo, fundusze inwestujące w mieszkania są dobre, jeśli są zagraniczne. Za to są dobre, jeśli są polskie
O sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce można by napisać wiele. Nie jest on jednak jakimś szczególnym fenomenem w skali Europy czy świata zachodniego. Nieruchomości stały się zbyt drogie jak na potrzeby przeciętnego zjadacza chleba. Kto w takim razie miałby je kupować? Różnego rodzaju inwestorzy: od zawodowych flipperów, przez drobnych ciułaczy i lokalnych bogaczy, aż po wyspecjalizowane fundusze inwestycyjne.
Część naszych czytelników z pewnością pamiętają, że rok 2022 upłynął pod znakiem walki z przebrzydłymi zagranicznymi funduszami wykupującymi Polakom mieszkania. Czy była to prawda? Niespecjalnie. Rzeczywiście fundusze uszczknęły tysiące mieszkań z perspektywą na pozyskanie parudziesięciu tysięcy w ciągu kilku lat. Każdego roku w Polsce oddaje się do użytku ok. 200 tysięcy nowych mieszkań. Wychodzi więc kropla w morzu potrzeb. Wystarczyło to jednak, by ówczesny rząd znalazł sobie wygodnego kozła ofiarnego.
Równocześnie procedował ustawę o REIT-ach, które miałyby zapewnić Polakom zupełnie nową możliwość inwestowania zgromadzonego kapitału. Dlaczego o tym wspominam? Bo REIT-y to właśnie wyspecjalizowane fundusze inwestujące w nieruchomości. Różnica pomiędzy „złymi” REIT-ami a „dobrymi” sprowadza się tak naprawdę do kraju pochodzenia danej instytucji.
Nie jest tajemnicą, że pomimo zmiany władzy wprowadzenie REIT-ów do krajowych przepisów cały czas zostało na agendzie. Przygotowywana w pewnym momencie ustawa miała określić ramy prawne ich funkcjonowania. Przy okazji przechrzciła REIT-y na SINN-y: spółki inwestujące w najem nieruchomości.
W Sylwestra dowiedzieliśmy się, że Ministerstwo Finansów pracuje swoim zwyczajem nad większą reformą dotyczącą funduszy notowanych na giełdzie. Jednym z jej elementów może być wprowadzenie REIT-ów. Skąd ten upór? Prawdę mówiąc, argumentacja za umożliwieniem tworzenia takich funduszy powoli zaczyna do mnie trafiać.
Wprowadzenie REIT-ów byłoby czymś pozytywnym, gdyby nie całkowicie rozregulowany popyt na mieszkania
Czemu właściwie miałyby służyć Polakom REIT-y? Nieruchomości od dawna są w naszym kraju domyślną inwestycją każdego, kto zgromadzi kapitał przynajmniej paruset tysięcy złotych. Nie da się ukryć, że nie każdy aspirujący inwestor dysponuje w dobie kryzysu takimi środkami. Nawet jeśli mamy pieniądze, to wcale nie musi się nam uśmiechać zabawa we flippera albo – co gorsza – zostanie wynajmującym, ewentualnie pseudohotelarzem. Fundusz pozwala nam zainwestować nasze pieniądze i nie zaprzątać sobie głowy szczegółami.
Wprowadzenie REIT-ów ma jeszcze jeden pozytyw, który jednak nieco się w ostatnim czasie zdezaktualizował. Przed obecnym kryzysem inflacyjnym popularność inwestowania w mieszkania wynikała również z braku alternatyw. Oprocentowanie depozytów i obligacji było mizerne. Inwestowanie w akcje wymaga wiedzy, umiejętności i szczęścia. Teraz funkcjonuje już całkiem sporo różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, które pozwalają nam ulokować swoje pieniądze na zbliżonych zasadach. Po prostu lokują swoje inwestycje w aktywa niebędące nieruchomościami.
Tak naprawdę polskie REIT-y same w sobie nie są niczym złym, podobnie jak ich zagraniczne odpowiedniki. Można by nawet wiązać z nimi pewne nadzieje na ucywilizowanie krajowego rynku najmu. Ten opiera się obecnie w przytłaczającej większości na wynajmowaniu mieszkań od osób prywatnych. Nieprofesjonalny charakter takiej działalności wiąże się czasem z różnego rodzaju niedogodnościami dla obydwu stron transakcji ze szczególnym uwzględnieniem najemcy.
Problemy jednak pozostają. Sama ilość różnych podmiotów konkurujących ze sobą o mieszkania na sprzedaż sprawia, że dla osób chcących w nich po prostu mieszkać nie zawsze wystarcza. Dotyczy to zwłaszcza szczególnie perspektywicznych miejscowości, czyli głównie największych metropoliach. Do tego obecność całych chmar inwestorów na tym rynku w naturalny sposób winduje ceny w górę.
Właśnie dlatego dodatkowe obciążanie już i tak niewydolnego rynku nieruchomości nie może doprowadzić do niczego dobrego. Warto wspomnieć, że ten sam mechanizm ma zastosowanie w przypadku dotowanych przez państwo kredytów mieszkaniowych. Popyt na inwestycje w mieszkania trzeba ograniczyć, a nie go dodatkowo stymulować. Być może rozwiązaniem byłoby wprowadzenie REIT-ów, które inwestowałyby w nieruchomości wyłącznie za granicą?
