Wynajem tańszy od kredytu, ceny hamują. Dużo się dzieje na polskim rynku mieszkań

Mieszkania w Warszawie droższe niż w Rzymie

Jeszcze pod koniec 2024 roku tempo wzrostu cen nowych mieszkań w Polsce biło europejskie rekordy. Według raportu Deloitte ceny nowych lokali wzrosły rok do roku o ok. 19 proc., co plasowało Polskę w ścisłej czołówce kontynentu, obok takich krajów jak Albania czy Izrael. Symbolicznym momentem było to, że średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie – 3849 euro – po raz pierwszy przekroczyła analogiczną stawkę w Rzymie.

Problem polega na tym, że te „europejskie" ceny trzeba pokrywać z „polskich" wynagrodzeń. Koszt 70-metrowego mieszkania w Warszawie czy Krakowie to dziś równowartość 8–10 rocznych pensji, podczas gdy na większości rynków europejskich ten wskaźnik mieści się w przedziale 5–6. Warszawa jest jednym z unijnych miast, w których na własne lokum przeznacza się największą część dochodów. To dane, które mówią same za siebie.

W III kwartale 2025 roku roczna dynamika wzrostu cen ofertowych spadła do najniższego poziomu w ostatnich latach. Ceny nieruchomości spadają szczególnie wyraźnie na rynku wtórnym, gdzie w wielu miastach odnotowano już realne korekty w ujęciu kwartalnym.

Podaż nie nadąża, a migracja dokłada presji

Chroniczny niedobór mieszkań pozostaje fundamentalnym problemem polskiego rynku. Według danych Cushman & Wakefield statystyczny deficyt sięga ok. 1,5 mln lokali. Zamiast się zmniejszać, luka ta pogłębia się – w 2025 roku, jak wynika z danych GUS, wydano ponad 13 proc. mniej pozwoleń na budowę, a nowych inwestycji deweloperzy rozpoczęli o 8 proc. mniej niż rok wcześniej.

Sektor publiczny nie jest w stanie zrekompensować tej różnicy. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku oddano do użytku zaledwie 1259 lokali komunalnych – co w skali polskich potrzeb jest kroplą w morzu. Tymczasem popyt rośnie za sprawą migracji: zarówno wewnętrznej – z mniejszych miejscowości do metropolii – jak i zewnętrznej, napędzanej wojną w Ukrainie (ponad milion jej obywateli mieszka w Polsce) oraz napływem pracowników z Azji.

To właśnie ta nierównowaga między podażą a popytem napędzała zakupy inwestycyjne. Część nabywców w ogóle nie szuka najemców – traktuje mieszkania jako sposób przechowywania kapitału, licząc na dalszy wzrost wartości. Lokale stoją puste, formalnie istniejąc na rynku, ale praktycznie z niego wycofane. Nowe przepisy mogą spowodować wzrost cen mieszkań – choćby te dotyczące budowy schronów – co dodatkowo zniechęca deweloperów do zwiększania podaży.

Obniżki stóp nie rozgrzały rynku tak, jak oczekiwano

Ciekawe jest to, co stało się (a raczej: czego nie stało się) po marcowej decyzji RPP o obniżce stóp procentowych poniżej 4 proc. Teoretycznie tańszy kredyt powinien pobudzić rynek. W praktyce ceny mimo to zahamowały. Okazuje się, że sama obniżka kosztu finansowania nie wystarczy, gdy zdolność nabywcza gospodarstw domowych jest ograniczona, a rynkowi brakuje mieszkań w przystępnych cenach.

To ważna lekcja, bo o ile spadną raty kredytu po kolejnych decyzjach RPP, to wzrost zdolności kredytowej niekoniecznie przełoży się na realne ożywienie. Inwestorzy, którzy stawiali wyłącznie na dalszy wzrost cen, mogą się rozczarować – zwłaszcza że w długim terminie demografia pracuje przeciwko nim.

Regulacje, które mogą zmienić zasady gry

Polscy prawodawcy przymierzają się do istotnych zmian. Najbardziej zaawansowane są prace nad uregulowaniem najmu krótkoterminowego, na co od lat naciskają samorządy dużych miast. Rejestracja lokali pod wynajem na doby, obowiązki informacyjne platform typu Airbnb i Booking, a w perspektywie – lokalne limity wynajmu – to scenariusze, które mogą poważnie zmienić kalkulację opłacalności dla drobnych inwestorów.

W szerszej perspektywie nie można wykluczyć dalej idących interwencji: opodatkowania pustostanów, zmian w systemie podatkowym obejmującym nieruchomości, a nawet ograniczeń w skupywaniu mieszkań w celach czysto spekulacyjnych. Dla osób, które traktowały lokale jako „bezpieczną przystań", każda z tych regulacji oznacza dodatkowy poziom ryzyka – a przede wszystkim: niepewności.

Wynajem tańszy od kredytu

Co ciekawe, w większości dużych miast czynsz najmu jest dziś niższy niż rata kredytu hipotecznego na porównywalne mieszkanie. W Krakowie różnica jest szczególnie spektakularna – wynajem 50-metrowego lokalu kosztuje ok. 2925 zł, podczas gdy rata kredytu za taki sam metraż przekracza 4 tys. zł. To sygnał, który powinien skłonić do refleksji zarówno potencjalnych kupujących, jak i tych, którzy liczą na dalszy wzrost stóp zwrotu z najmu.

Alternatywy dla „betonowego złota"

Piotr Baszak z Freedom24 zwraca uwagę na fakt, który w polskiej dyskusji o inwestycjach w nieruchomości często umyka: ekspozycja na sektor nieruchomości nie wymaga kupowania fizycznego lokalu. Na rynkach zagranicznych od lat funkcjonują instrumenty takie jak REIT-y (fundusze inwestujące w najem nieruchomości) czy akcje spółek deweloperskich, które pozwalają inwestować w ten segment przy zachowaniu znacznie większej płynności i dywersyfikacji. W Polsce prace nad regulacją REIT-ów (pod roboczą nazwą SINN-ów) trwają od lat, choć wciąż nie zakończyły się uchwaleniem ustawy.

Gdyby choć część kapitału spekulacyjnego odpłynęła z rynku mieszkaniowego w kierunku instrumentów finansowych, efektem ubocznym mogłaby być poprawa dostępności mieszkań. Mniejsza presja ze strony inwestorów kupujących lokale wyłącznie „pod wzrost" to szansa na niższe ceny i większą podaż dla tych, którzy po prostu potrzebują dachu nad głową.

Koniec mitu czy tylko pauza?

Nieruchomości nie znikną z portfolio polskich inwestorów – to wciąż aktywa, które mają swoje zalety. Ale era bezrefleksyjnego traktowania mieszkań jako uniwersalnego narzędzia do zarabiania pieniędzy prawdopodobnie dobiega końca. Rosnąca niepewność regulacyjna, wyzwania demograficzne, spowolnienie wzrostu cen – to wszystko składa się na obraz rynku, który wymaga od inwestorów czegoś więcej niż wiary w to, że ceny mieszkań spadają tylko chwilowo, a zaraz wrócą do wzrostów.

Ci, którzy myślą o lokowaniu kapitału w nieruchomościach, powinni brać pod uwagę nie tylko potencjał wzrostu, ale też ryzyko płynności, zmienność regulacyjną i fakt, że warunkiem realizacji zysku jest zawsze istnienie nabywcy lub najemcy gotowego zapłacić odpowiednią cenę. A o to – w dłuższej perspektywie – może być coraz trudniej.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj