Ceny najmu mieszkań powoli rosną i są powody by rosły nadal

Wzrost cen najmu mieszkań bardzo prawdopodobny

Pierwsze miesiące tego rok, jak i prawie cały poprzedni rok, to nie był najlepszy okres dla właścicieli wynajmowanych mieszkań. Najnowsze dane z rynku najmu pozwalają przypuszczać, że sytuacja się odmieniła i jeśli nie nastąpi żaden lockdownowy kataklizm, to ten trend powinien się utrzymać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że z miesiąca na miesiąc stawki powoli rosną.

"W lipcu w ośmiu miastach były już wyższe niż przed pandemią, a w pięciu nadal było taniej. Największe spadki w porównaniu z lutym 2020 roku odnotowaliśmy w Częstochowie (-9 proc.), Warszawie (-7 proc) i Krakowie (-6 proc.). Najbardziej wzrosły natomiast w Łodzi (+9 proc.), Szczecinie (+8proc.), Toruniu (+7 proc.) i Sosnowcu (+7proc.)" piszą w swoim raporcie Expander i Rentier.io. Obliczyli, że stawki kroczą od maja w górę średnio o 1 procent każdego miesiąca.

Jak rosły czynsze

Z kolei firma doradcza CBRE przyjrzała się zmianom czynszów najmu w miastach wojewódzkich w dekadzie 2010-2020. Wzrosty odnotowano w każdym z miast.  Najdroższy pozostaje wynajem w Warszawie, gdzie średni czynsz na koniec 2020 roku wyniósł 52 zł za m kw. W tym samym czasie w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi czynsz wynosił ponad 40 zł za m kw. W wymienionych miastach, poza Warszawą, w ciągu dekady czynsze wzrosły przeciętnie o połowę. Zaś w samej Warszawie o 13 procent.

Powolny wzrost cen to zjawisko, które wynajmujących cieszy, ale część zysku zjada inflacja. Jest najwyższa od 20 lat i wynosi 5,5 procent rok do roku. Jednym z głównych napędzających ją czynników są właśnie koszty utrzymania mieszkań. Rosną koszty ogrzewania, wody, wywozu śmieci. Czeka nas wzrost cen prądu. Wzrost tych kosztów będą musieli pokryć najemcy. Właściciele mieszkań nic na tym nie zyskają, ani pewnie nie stracą.

Teraz wzrosną podatki

Co innego ze zmianami w opodatkowaniu najmu. Jeśli zaproponowane w Polskim Ładzie rozwiązania wejdą w życie osoby fizyczne, posiadające mieszkania na wynajem będą musiały płacić podatek ryczałtowy, który wylicza się od przychodu. Nie będzie możliwe odliczenie kosztów i opłacenie podatku od dochodu. W skrajnych wypadkach, gdy na przykład, właściciel zrobi remont i poniesie duże koszty, zapłaci podatek, mimo że mieszkanie nie przyniesie mu zysku.

Taka zmiana w opodatkowaniu może wpłynąć na ceny. Zwłaszcza tam, gdzie popyt jest duży czyli w większych miastach. Z danych CBRE wynika, że jeśli spojrzeć ogółem na mieszkańców Polski, to tylko 4,2 procent wynajmuje mieszkania na wolnym rynku. Ale w przypadku dużych miast jest już nawet 28 procent.
Expander w swoim raporcie ocenia, że zmiany w podatkach mogą, w niektórych miastach doprowadzić do wzrostu kosztu najmu. Właściciele, którzy nagle będą musieli płacić wyższe podatki najprawdopodobniej będą chcieli przerzucić dodatkowe koszty na najemców. Z pewnością na części rynków będzie to trudne, ale tam, gdzie popyt jest wysoki zapewne się to uda.