W praktyce częsta jest sytuacja, w której osoby poszukujące mieszkania, czy też innej nieruchomości, słysząc, że jest obciążenie hipoteczne w księdze wieczystej, nie chcą już dalej rozmawiać i uciekają jak najdalej. Ma to miejsce nawet w sytuacji, gdy nieruchomość spełnia ich wszystkie wymagania, cena jest przystępna, a lokalizacja idealna. Dlaczego tak jest? Ponieważ strach ma wielkie oczy. A przecież aby zakup nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku przebiegał pomyślnie wystarczy zawrzeć w umowie sprzedaży rozsądną karę umowną, pełnomocnictwo, bądź też rozłożyć zapłatę na transze.
Hipoteka – dział IV księgi wieczystej
Obciążeń hipotecznych szukamy w dziale IV księgi wieczystej. Najczęściej jest to zabezpieczenie banku z tytułu kredytu, jaki zaciągnął właściciel mieszkania na jego zakup, czy też remont/wykończenie. Obecnie większość sprzedawanych nieruchomości jest obciążonych hipoteką i nie jest to nadzwyczajna sytuacja, a jednak pewien standard. W końcu jeszcze nie tak dawno kredyty były dużo tańsze niż obecnie, a Polacy mieli zdecydowanie większą zdolność kredytową i chętnie z niej korzystali. Dlaczego teraz te nieruchomości są sprzedawane? W praktyce okazuje się, że wcale nie z powodu problemów z ich spłatą. Najczęściej z chęci zakupu czegoś innego, często większego, droższego, lepszego. O dziwo wszystko pomimo szeroko omawianego kryzysu gospodarczego.
W dziale IV księgi wieczystej znajdziemy informacje o tym, na czyją rzecz ustanowiono hipotekę. Widnieć również będzie numer umowy kredytu i data jej podpisania oraz wysokość hipoteki. Nie należy mylić wysokości ustanowionej hipoteki z kwotą kredytu, jaki zaciągał właściciel nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona w kwocie nawet 100% wyższej niż kwota kredytu. Trzeba też pamiętać, że właściciel najpewniej ten kredyt spłacał przez jakiś czas. Zatem faktyczne zobowiązanie wobec banku będzie dużo niższe niż kwota hipoteki wpisanej do księgi wieczystej.
Promesa – jako jeden z najważniejszych dokumentów
Dokument zwany promesą, jest szalenie ważny. Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie powinien odbywać się bez dostarczenia go na akt notarialny. Dokument ten powinien również zostać udostępniony do wglądu Kupującemu.
Dokument ten powinien zawierać następujące informacje:
- numer umowy kredytu, datę zawarcia umowy kredytu, numer księgi wieczystej oraz wskazywać kredytobiorców,
- aktualny stan zadłużenia – czyli kwotę, jaka jeszcze pozostała do spłaty,
- rachunek techniczny, na który należy przelać kwotę jaka pozostała do spłaty,
- zobowiązanie banku do wydania dokumentów umożliwiających wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu.
Jak sprawdzić, czy dokument ten jest prawidłowy? Należy porównać informacje w nim zawarte z informacjami widniejącymi w księdze wieczystej. Jeśli dane te się powielają, to najpewniej wszystko przebiega prawidłowo. Tu warto zatrzymać się i zwrócić uwagę na rachunek techniczny do spłaty. Z rachunku technicznego sprzedający nie może wypłacić pieniędzy, a jedynie może spłacić kredyt. Okazuje się, że są banki, które nie posiadają rachunków technicznych, a w ich promesach widnieje jedynie rachunek, z którego sprzedający może swobodnie pieniądze wypłacić. Taki zakup nieruchomości z hipoteką na rzecz banku w mojej ocenie jest już dość problematyczny w aspekcie bezpieczeństwa całej transakcji. Jednak nadal nie niemożliwy do zrealizowania w bezpieczny sposób.
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – zabezpieczenie kupującego
Najważniejszą kwestią dla strony kupującej jest wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość. Aby to zrobić, niezbędny jest dokument zawierający zgodę banku na taką czynność. Zatem warto użyć w umowie sprzedaży kilku niestandardowych instrumentów, aby umożliwić sobie swobodne działanie i bezpieczeństwo na wypadek, gdyby sprzedający takiego dokumentu nie dostarczył kupującemu w odpowiednim czasie.
Jednym z takich zabezpieczeń może być zastosowanie kary umownej za brak dostarczenia zgody banku w określonym datą czasie. I tu możemy stwierdzić, że chcemy przykładowo 200 zł za każdy dzień zwłoki w dostarczeniu tego dokumentu. Gdy jest to 1 czy 2 dni, to nie problem. Natomiast łatwo policzyć, że przy choćby dziesięciu dniach zrobi się to kwota 2.000 zł, co już będzie nieprzyjemne dla sprzedającego i powinno go zdecydowanie zmotywować do działania.
Oprócz kary umownej warto zawrzeć w umowie sprzedaży pełnomocnictwo, które pozwoli kupującemu na samodzielne wystąpienie do banku o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki. Może się to wiązać z dodatkowymi kosztami dla kupującego z tytułu wydania przez bank dokumentu jak i również złożenia wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki. Koszty te jednak będą niewielkie, a pozwalają w ostateczności na załatwienie sprawy samodzielnie tj. bez udziału sprzedającego.
Można również ustalić niestandardowy sposób zapłaty za nieruchomość. Przykładowo można ustalić, że część ceny zostanie zapłacona sprzedającemu dopiero po przekazaniu kupującemu zgody banku, o której wspomniano wyżej. Taka konstrukcja z pewnością zmobilizuje sprzedającego, aby sprawnie zlecić spłatę kredytu i wywiązać się ze swojego zobowiązania jakim jest dostarczenie dokumentu do wykreślenia hipoteki.
