- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Budujesz dom? Przygotuj się na spłacanie cudzych długów
Budujesz dom? Przygotuj się na spłacanie cudzych długów
Budujesz dom, przelewasz kolejne raty głównemu wykonawcy i z ulgą obserwujesz, jak mury pną się w górę. Masz czyste sumienie, bo płacisz w terminie. W prawie kryje się jednak haczyk, który potrafi zamienić plac budowy w koszmar. Może się bowiem okazać, że za te same prace zapłacisz podwójnie – wykonawcy i podwykonawcy.
Budowa 100-metrowego domu kosztuje dziś ponad 600 tys. zł – wynika z zestawienia Sekocenbudu za II kwartał 2026 r.
Podwykonawca, który nie otrzymał pieniędzy od wykonawcy, przyjdzie do inwestora
Wszystko zaczyna się niepozornie. Przed rozpoczęciem konkretnego etapu robót otrzymujesz pismo z informacją, jaka firma i co dokładnie ma wykonać na twojej działce. Przeczytałeś, pomyślałeś, że to sprawa między budowlańcami, i po prostu zignorowałeś wiadomość. Prace ruszają, inwestycja idzie do przodu, a ty grzecznie przelewasz pieniądze człowiekowi, z którym podpisałeś umowę. Ten nagle znika z gotówką.
Jako że podwykonawstwo w biznesie to standard, twój wykonawca również miał podwykonawcę. A prawo daje podwykonawcy oręż, z którego na pewno chętnie skorzysta, aby odzyskać pieniądze. Po należną sumę przyjdzie do ciebie, ponieważ jako inwestor odpowiadasz za wynagrodzenie podwykonawcy solidarnie z głównym wykonawcą. Nie licz więc na to, że jego pismo okaże się niezasadnym wezwaniem do zapłaty.
Solidarna odpowiedzialność inwestora z art. 647¹ Kodeksu cywilnego
Mechanizm ten wynika z Kodeksu cywilnego:
Art. 647¹ § 1 k.c.: Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
Zapis „nie odpowiadam za podwykonawców” w umowie z wykonawcą nic nie da
Co więcej, jeśli łudziłeś się, że ochroni cię powszechnie stosowany zapis typu „nie odpowiadam za zobowiązania wobec podwykonawców”, musisz jak najszybciej zweryfikować swoje oczekiwania. Ustawodawca zadbał o bezwzględny charakter tej regulacji. Klauzule abuzywne to niedozwolone postanowienia umowne, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają jego interesy (art. 385¹ Kodeksu cywilnego).
Art. 647¹ § 6 k.c.: Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1–5 są nieważne.
30 dni na sprzeciw wobec podwykonawcy – pilnuj terminu!
Standardowo masz 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Sprzeciw musisz przygotować na papierze, opatrzyć własnoręcznym podpisem i dopilnować, aby trafił do wykonawcy oraz podwykonawcy.
Art. 647¹ k.c. (fragmenty): § 1¹. Sprzeciw (...) składa się w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia (...). W umowie inwestor i wykonawca (generalny wykonawca) mogą zastrzec krótszy termin na złożenie sprzeciwu.
§ 3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane (...)
§ 4. Zgłoszenie oraz sprzeciw (...) wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Nie płać wykonawcy kolejnej transzy w ciemno
Jeśli akceptujesz nową ekipę na budowie, przed wypłatą każdej kolejnej transzy głównemu wykonawcy bezwzględnie żądaj od podwykonawcy pisemnego oświadczenia, że otrzymał już wszystkie należne mu środki za dotychczas wykonane prace. Bez takiego potwierdzenia ryzykujesz, że za ten sam etap budowy zapłacisz dwukrotnie. Podobną ostrożność zachowuje zresztą bank – kredyt hipoteczny na budowę domu krok po kroku trafia do inwestora w transzach, a instytucja na bieżąco rozlicza kolejne etapy i kontroluje kosztorys.
Wziąwszy pod uwagę, że trzeba wydać już ponad 800 tys. zł na budowę niewielkiego domu, a szacunki, ile może wynieść koszt budowy domu w 2026 r., wciąż trzeba korygować w górę, każdy grosz wydaje się na wagę złota.
zobacz więcej:
