Choć rok 2023 przyniósł wyraźny wzrost liczby transakcji sprzedaży mieszkań w porównaniu do słabego 2022 roku, ostatnie trzy miesiące roku wykazały pewne spowolnienie w dynamice sprzedaży.
Mniej transakcji mieszkaniowych już pod koniec 2023 roku
W głównych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź, sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale spadła o 13% w porównaniu do poprzedniego kwartału, osiągając liczbę 14,3 tys. jednostek.
Przyczyną tego spadku była ograniczona oferta mieszkań w niektórych aglomeracjach oraz przyspieszone decyzje zakupowe nabywców w obawie przed zakończeniem lub wyczerpaniem środków w ramach programu kredytowego Bezpiecznego Kredytu. Pomimo tego, roczny bilans okazał się pozytywny, z prawie 65% wzrostem liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach, co przekłada się na około 58 tys. transakcji.
Program Bezpieczny Kredyt 2%, wspierający nabywców pierwszych mieszkań, znacząco wpłynął na wzrost popytu, a około 35-40% z około 60 tys. umów kredytowych zawartych w całej Polsce w 2023 roku dotyczyło rynku pierwotnego. To wskazuje na silne wsparcie dla popytu, szczególnie od drugiego kwartału roku, co mobilizowało nabywców do szybszych decyzji zakupowych.
„W całym 2023 r. mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem liczby sprzedanych mieszkań. W porównaniu do 2022 roku, który był najsłabszym pod względem sprzedaży w okresie ostatnich dziesięciu lat, liczba transakcji zawartych na rynku pierwotnym w sześciu miastach wzrosła o prawie 65%, do poziomu 58 tys. Popyt dostał dodatkowy zastrzyk w postaci programu wspierającego zakupy pierwszych mieszkań, co doprowadziło do podpisania w 2023 r. w całej Polsce około 60 tys. umów kredytowych, z czego zapewne około 35-40% dotyczyła rynku pierwotnego, w tym na największych rynkach najprawdopodobniej zawartych zostało około 10-11 tys. transakcji. Program mieszkaniowy „BK2” był zatem czynnikiem silnie wspierającym stronę popytową, dodatkowo mobilizującym, zwłaszcza od II kwartału, pozostałe grupy nabywców do szybszego podjęcia decyzji zakupowych.” – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research z JLL
Czy ostatni kwartał 2023 wyznaczy trend spadkowy na 2024?
Rynek mieszkaniowy odnotował także wyraźne różnice w dostępności oferty pomiędzy poszczególnymi miastami. Aglomeracje takie jak Warszawa, Kraków i Wrocław borykały się z niedoborem mieszkań, podczas gdy w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sytuacja była bardziej zrównoważona. W szczególności Łódź wyróżniła się rekordową liczbą nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, osiągając w 2023 roku poziom 7 tys. jednostek. To akurat wynika z raportu branżowej firmy nieruchomościowej JLL. Ale pisaliśmy kilka dni temu o tym, że Łódź zbudowała już za dużo mieszkań.
Ale zapomnijmy na moment o Łodzi. Na tle omówionych powyżej wydarzeń, ceny mieszkań w ofercie kontynuowały wzrost, osiągając na koniec czwartego kwartału 2023 roku kolejne rekordy. W Warszawie średnia cena wyniosła 17,3 tys. zł/mkw., a w innych badanych miastach również odnotowano znaczące wzrosty cen. Wzrosty te były dwucyfrowe w porównaniu do czwartego kwartału 2022 roku, co świadczy o rosnącym napięciu na rynku mieszkaniowym.
Pomimo wyzwań, jakie niesie za sobą ograniczona oferta i rosnące ceny, rynek mieszkaniowy w Polsce wykazuje odporność, napędzaną zarówno przez programy wsparcia rządowego, jak i aktywność deweloperów. Ostatni kwartał 2023 roku może być sygnałem dla potencjalnych nabywców i inwestorów do przemyślenia strategii na przyszłość, zwłaszcza w kontekście dostępności mieszkań i przewidywań dotyczących cen.
