To jest niesamowite, że z jednej strony na rynku nieruchomości sytuacja stała się nieracjonalna, paniczna, nerwowa, a zarazem nadal trudno mówić o bańce.
Nie zrozumcie mnie źle. Może się tak zdarzyć, że mieszkania na przykład w 2025 roku stracą 20 proc. swojej rynkowej wartości (a może się zdarzyć, że zyskają 30 proc.), ale w takiej sytuacji trudno będzie mówić o wielkim pęknięciu bańki, na który od kilkunastu lat wszyscy – podobno – czekamy.
Choć coraz bardziej mam wrażenie, że na pęknięcie bańki czekają już tylko ci nieliczni, za to coraz bardziej agresywni, sfrustrowani, którzy od kilkunastu lat grają na spadki i w tej grze zdecydowanie przegrali.
Mnie pierwszy raz zresztą radzono, żeby „broń Boże nie kupować” już w 2013 roku. Ponieważ miałem wtedy na koncie wszystkiego jakieś 10-15 tysięcy złotych, bardzo mi ta rada przypadła do gustu. Ale generalnie była to oczywiście rada fatalna i bardzo współczuję wszystkim tym, którzy mogli sobie w tamtym czasie pozwolić na zakup, ale idąc właśnie za radą takich ekspertów tego nie zrobili.
Sojusznikiem bańki jest bez wątpienia demografia, kurczący się naród polski i brak polityki imigracyjnej, którą byłoby gotowe zaakceptować polskie społeczeństwo (i słusznie, bo jak widać na zachodzie Europy polityka ta była prowadzona w sposób nierozważny). Tylko… to, że za kilka dekad będzie nas kilka milionów mniej, nie oznacza jeszcze, że mamy bańkę. Nie znaczy to, że zakładnikiem demografii będzie Warszawa i nie znaczy to też, że problem będzie miało nowe budownictwo. Temat rzeka.
Kiedyś kupiłem swoje pierwsze mieszkanie
Od jakiegoś czasu wyleczyłem się z wiary w bańkę, teraz mam już pewność, że jest to slogan, a nie rzeczywiste określenie sytuacji na rynku nieruchomości. Mam taki znany (wyświetlony ponad 600 000 razy) felieton pt. „Właśnie kupiłem swoje pierwsze mieszkanie” z 2020 roku, gdzie pisałem, że mieszkania już chyba nie mogą jeszcze bardziej urosnąć i jest ku temu milion powodów, chyba że rząd zafunduje nam jakąś nieprzyzwoitą inflację. Choć w swojej fundamentalnej tezie się pomyliłem, to jednak mimo wszystko wspominam go dziś bez wstydu, bo zawarte tam bezpieczniki prognostyczne zadziałały. Większość z kolei pomniejszych obserwacji się broni, wliczając w to niestety przewidzenie dużej fali inflacji, z którą w kolejnych latach musieliśmy się mierzyć.
Broni mnie też wynik. Mieszkanie kupione wtedy za około 750 000 złotych jest dziś wyceniane – wraz z całkiem niezłym wykończeniem – na mniej więcej 1,5 miliona. Mówiąc szczerze wiele się wtedy nauczyłem i chętnie bym to kiedyś opisał, na przykład dlaczego nie warto brać architekta z Krakowa, gdy mieszkanie jest w Warszawie. Pamiętam jak pisałem umowę z tamtym architektem – miała 10 stron. Dziś miałaby 5 stron, ale byłyby one zupełnie inaczej napisane. Prawo prawem, życie życiem, a krakowscy ściemniacze krakowskimi ściemniaczami.
Oczywiście mam pełną świadomość, że jest to wycena wirtualna, nie spieniężę przecież tego wzrostu wartości. Ja zresztą jak już złapałem, to nie mam zamiaru puszczać, nawet jeśli pewnego dnia rzucę wszystko i zamieszkam w Bieszczadach. Cieszy jednak świadomość, że skoro głupia kajzerka w tym czasie podrożała z 30 groszy na złotówkę, to i osobisty majątek na tym wszystkim co się dzieje dookoła nie traci. Tylko, że to cieszy najbardziej osoby, które mieszkanie lub nawet kilka mieszkań już mają.
W nieco gorszej sytuacji są ci, którym rząd PiS postanowił pomóc kupić ich pierwsze mieszkanie
Ani trochę nie pomyliłem się w swoim felietonie „Rząd chce kupować Polakom mieszkania, ale to będzie katastrofa. Masz 46 lat? Nigdy już nie będziesz na swoim” napisanym naprędce jakieś 10 minut po tym, jak PiS ogłosił swój sztandarowy projekt Bezpieczny Kredyt 2%. Konsekwencje tego kompletnie głupiego pomysłu dopiero teraz zaczynają odkrywać ze zdziwieniem największe mainstreamowe media. To jest niesamowite, że redaktorzy renomowanego portalu potrzebowali jedenastu miesięcy, żeby zrozumieć jak niedźwiedzią przysługę sporej części społeczeństwa wyświadczyli politycy Prawa i Sprawiedliwości.
A wszystko to działo się w momencie, gdy mieliśmy najtańsze mieszkania od co najmniej kilkunastu lat. Policzyłem i zarówno w kontekście średniego wynagrodzenia, jak i płacy minimalnej, pracujący Polak jeszcze nigdy wcześniej nie mógł sobie pozwolić tak bardzo na zakup mieszkania – a liczyłem nie dla Bielska-Białej, tylko dla bardzo drogiej przecież Warszawy. Populistyczny, socjalny program Bezpieczny Kredyt 2% bardzo szybko jednak tę kwestię rozwiązał, doprowadzając do bezprecedensowego „runu” na banki. Znaczy na nieruchomości.
Mieliśmy najtańsze mieszkania od kilkunastu lat. Czyli w relacji do minimalnego lub średniego wynagrodzenia, jak ktoś brał kredyt w 2015, 2017 czy 2020, to obiektywnie było mu trudniej spłacić takie mieszkanie, niż komuś kto brał w pierwszej połowie 2023. Ale klasa polityczna postanowiła ulec presji populistycznych i nierealnych haseł „mieszkanie prawem, nie towarem” starając się zadowolić grupę osób, która głośno zgłaszała pretensje, a nie do końca popierała to czynami, by zdobyć swoje własne mieszkanie.
Dlaczego nieruchomości zaczęły najpierw tanieć? Ponieważ kredyty na skutek podnoszonych stóp procentowych zaczęły drożeć. To zresztą pokazało, że jednak mimo wszystko ceny nieruchomości nadal napędzają zwykli Polacy, a nie kupujący za gotówkę rentierzy i inwestorzy z zagranicy. Uczciwie trzeba powiedzieć, że sytuacja, w której rosną ceny najmu, a jednoczesnie prawie nikt nie może sobie pozwolić na kredyt hipoteczny jest trudna dla obywateli, to nie jest dobre, ja pomimo przypiętej łatki krwawego kapitalisty nie chcę żyć w takim państwie. Wystarczyło jednak poczekać rok, nic nie robić i sytuacja sama by się uregulowała.
Tyle tylko, że na cierpliwości i mądrości wyborów się nie wygrywa, a pech chciał, że trafił nam się rok wyborczy.
Krajobraz po Bezpiecznym Kredycie 2% jest przerażający
Rynek nie został zaburzony jednak tylko poprzez nagły wzrost cen nieruchomości. Byłoby to nienaturalne, ale do przeżycia. Państwo ma jednak tendencje do mieszania się w sprawy zwykłych ludzi, a jak już się wmiesza bardzo intensywnie, to z reguły psuje je koncertowo. Albo nie wychodzi tak jak planowali. Na przykład od 500 plus jednak nie rodzi się więcej dzieci. Za to z powodu Bezpiecznego Kredytu 2% ludzie nagle zaczęli brać śluby, bo to zwiększa ich zdolność kredytową (choć znam też takich, co śluby z tego powodu wstrzymują). Zabawnie wyjdzie, jak się okaże, że to był program o lepszym efekcie prodemograficznym.
Ale cały czas uważam, że w przypadku BK2% nie wyszło tak, jak planowali. Doprowadziło to do radykalnego wzrostu popytu na nieruchomości. Wiele osób bało się, że ten niezbyt mądry program jest tymczasowy (instynktownie działali słusznie, bo teraz mówi się już o jego likwidacji, co dodatkowo wzmaga popyt), natomiast jego warunki finansowe były rzeczywiście bardzo dobre. Dlatego też polski konsument dokonując najważniejszego zakupu swojego życia, dla wielu jedynego takiego, zaczął iść na kompromisy. Momentami uwłaczające. Perspektywa nienaturalnie nisko oprocentowanej pożyczki, która byłaby gwarantowana majestatem państwa, doprowadziła do sytuacji, w której kupuje się dziś cokolwiek. Dosłownie.
Jeżeli jakaś oferta mieszkania, które spełniałoby kryteria programu, utrzymuje się w serwisie OtoDom powyżej trzech dni, to należy się spodziewać, ze mieszkanie nie ma dachu, bo wcześniej należało ono do komendanta polskiej policji z granatnikiem. To znaczy, że mieszkanie mieści się w melinie tak ostentacyjnej, że nad klatką schodową wiszą billboardy agencji towarzyskiej z lat 90. (przepraszam redaktorów mainstreamowych portali jeśli urażam teraz ich postępowe uczucia) oraz oficjalny cennik niedozwolonych substancji. Jeśli jakieś mieszkanie w Warszawie wisi na OtoDom przez jeden dzień, to prawdopodobnie jest to „chłyt marketingowy”, a tak naprawdę umiejscowienie oferty na Ursusie oznacza, że po prostu w ciągu dwóch godzin da się tam dojechać pociągiem ze sprzedawanego mieszkania, zaś mieszkanie jest w Pabianicach. I kto wie, czy w końcu i to z rynku nie zostanie zdjęte, jeśli pogłoski o likwidacji programu zaczną znajdować oparcie w konkretnych działaniach.
Bezpieczny Kredyt 2% pomógł wymieść z rynku nieruchomości śmieci, jego odpady. Rozpadające się, zaniedbane mieszkania zlokalizowane w kilkudziesięcioletnich katastrofach budowlanych nagle zaczęły być wystawiane po 600, 700 tysięcy złotych. I ludzie to kupują, bo nic innego nie ma, a lepszej okazji „nie będzie”. Oczywiście nie każdy stary blok spełnia te kryteria oczywiście, moim zdaniem rok temu można znaleźć wiele świetnych cenowo ofert w np. zadbanej wielkiej płycie, ale ja mówię o takich, które faktycznie takowymi się wydają.
Jest kilku beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%, choć mam poczucie, że nie jest nim ogół społeczeństwa. Banki, do pewnego momentu szczytujący w giełdowych wykresach deweloperzy (bo teraz powoli już w zasadzie nie są w stanie budować mieszkań, które by się cenowo łapały na kryteria BK2%, a poza tym wszystko im się wyprzedało na kilka lat do przodu). No i moim zdaniem bardzo na tym zyskali posiadacze bezwartościowych ruder, które teraz jeśli nawet nie zeszły na pniu, to są co najmniej brane pod uwagę. Kto się teraz śmieje ostatni, co?
Swoją drogą cieszę się, że nie rządzi już PiS, który ma taką tendencję do uszczęśliwiania Polaków w nieodpowiedzialny sposób, bo pewnie zaczęliby podnosić progi finansowe programu. Wcale nie doprowadziłoby to do kolejnego wzrostu cen. Wcale!
Bezpieczny Kredyt 2% nie był ani godny, ani sprawiedliwy, ani słuszny, ani zbawienny
Niektórzy narzekali na Bezpieczny Kredyt 2%. Że z jednej strony muszą spłacać gigantyczne odsetki z racji wysokich stóp procentowych, a teraz jeszcze będą to robili za innych Polaków – w podatkach.
Młoda lewica (choć uczciwie trzeba przyznać, że akurat Lewica w sprawie tego programu od samego początku wypowiadała się racjonalnie) czasami argumentowała „to, że tobie było ciężko, nie znaczy, że teraz już wszystkim do końca świata ma być”. Ma to troszkę sensu, choć akurat kilka dni temu słyszałem też o kłótni, gdzie osoba o lewicowych poglądach przekonywała, że ewentualny program „Bezpieczny Kredyt 0%” byłby niesprawiedliwy wobec osób, które zaciągnęły „Bezpieczny Kredyt 2%”. No cóż, konsekwencja poglądów w zależności od sytuacji nigdy nie była mocną stroną lewicy.
W Bezpiecznym Kredycie 2% jest coś jednak wysoce niemoralnego, ale niekoniecznie tylko wobec tych, którzy często kosztem ogromnych odsetek już wcześniej kupili sobie mieszkania.
Nie, ten program jest przede wszystkim ciosem w tych, którzy mieszkań dotąd nie mieli, nie rzucili się na nie od lipca 2023 roku, a może nawet wcale nie są w stanie z Bezpiecznego Kredytu 2% skorzystać. Bo są na niego o rok za starzy. Bo już żyją we własnej lepiance wykopanej w ziemi, którą kiedyś kupili z życiowej desperacji. Albo po prostu nadal zarabiają trochę zbyt mało. Na tę chwilę wygląda to tak, że tak daleko jak dziś od własnego mieszkania nie byli jeszcze nigdy w historii. I ta ich tragedia przynajmniej po części ma twarz ministra Waldemara Budy.
A jak już jakimś cudem uciułają i może nawet zdążą na ten Bezpieczny Kredyt 2% zanim ekipa Donalda Tuska go rozmontuje, to czeka na nich urokliwa kawalerka ze wspólną toaletą na korytarzu, rodem ze Świata Według Kiepskich. Przynajmniej w chwili, gdy piszę te słowa, potem może już być za drogo.
