Osoby, które planują w najbliższym czasie zakup swojej pierwszej nieruchomości, stoją przed poważnym dylematem – kupić mieszkanie albo dom już teraz, czy czekać na Kredyt na start? Potencjalne dopłaty do kredytu hipotecznego mogą kusić, jednak trzeba mieć na uwadze również wzrosty cen i to, że rząd wciąż nie podjął ostatecznej decyzji co do uruchomienia programu.
Ceny nieruchomości nadal rosną. Dla chcących kupić pierwsze mieszkanie to ważny sygnał
Przez chwilę wydawało się, że ceny nieruchomości wreszcie zaczną spadać – zwłaszcza że od ostatecznego zamknięcia naboru wniosków do Bezpiecznego Kredytu minęło już ponad pół roku. Okazuje się jednak, że chwilowy trend spadkowy szybko się skończył, a w lipcu 2024 r. ceny w większości dużych miast znowu zaczęły rosnąć. Jak wynika z danych Expandera i Rentier.io, w ciągu zaledwie miesiąca (w porównaniu do czerwca 2024) ceny mieszkań wzrosły aż o 9,7 proc. w Katowicach, 4,7 proc. w Szczecinie czy 4,1 proc. w Sosnowcu. W ujęciu miesięcznym wzrosty cen nieruchomości odnotowano też w Poznaniu (3 proc.), Częstochowie (3 proc.), Łodzi (2 proc.), Toruniu (2 proc.), Krakowie (1 proc.), Bydgoszczy, Rzeszowie i Warszawie (we wszystkich – również o 1 proc.). Teoretycznie wzrosty są niewielkie, jednak warto pamiętać, że przekładają się na realne podwyżki – zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że ceny nieruchomości coraz częściej przekraczają nie tylko 10, ale i 12 czy 15 tys. zł za metr kwadratowy (szczególnie w największych miastach).
Jeśli porównamy wzrosty cen nieruchomości w ujęciu rocznym, podwyżki cen okażą się znacznie bardziej drastyczne. Na przykład w Krakowie średnia stawka za mkw. wzrosła od lipca 2023 aż o 26 proc., w Warszawie i Szczecinie – o 22 proc., w Gdańsku – o 21 proc. W większości dużych miast odnotowano wzrosty kilkunastoprocentowe. Najniższy wzrost odnotowano w Sosnowcu – a i tak wyniósł on 7 proc. Realnie mieszkania podrożały zatem nominalnie o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w ciągu roku.
Tak znaczący wzrost cen był w dużej mierze spowodowany wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu, ale nie należy zapominać, że to także efekt odroczonego popytu (wiele osób wstrzymywało się z zakupem ze względu na obawę o dalszy wzrost stóp procentowych) czy niskiej podaży nieruchomości. Wysoki popyt może utrzymywać się przez kolejnych kilka-kilkanaście miesięcy; zdolność kredytowa Polaków rośnie, a część osób wstrzymuje się z zakupem nieruchomości w oczekiwaniu na decyzję rządu dotyczącą Kredytu na start. Jeśli program zostanie wprowadzony, zainteresowanie znowu wzrośnie. Pojawia się zatem pytanie – czy warto w ogóle czekać na uruchomienie programu?
Wiele wskazuje na to, że kredyt 0 proc. będzie uruchomiony. Ale nie wiadomo kiedy i na jakich zasadach
O ile na początku roku można było być w zasadzie pewnym, że Kredyt na start zostanie wprowadzony przez obecny rząd, o tyle teraz takiej pewności już nie ma. To m.in. efekt tarcia między koalicjantami (Polska 2050 i Lewica opowiadają się przeciwko projektowi); można zakładać, że częściowo także presji ze strony opinii publicznej (choć nadal wielu Polaków popiera wprowadzenie Kredytu na start). Przez chwilę wydawało się, że rząd będzie zmuszony do rezygnacji z programu ze względu na konieczność znalezienia dodatkowych środków na pomoc powodzianom, jednak ostatecznie minister finansów potwierdził jedynie przekazanie środków przeznaczonych na program z tegorocznego budżetu. To z kolei oznacza, że środki mające sfinansować program w przyszłym roku nadal są zabezpieczone (choć jako rezerwa mieszkaniowa).
Co zatem zrobi rząd? Prawdopodobnie program zostanie ostatecznie uruchomiony, choć można spodziewać się zmian względem pierwotnej wersji. Niewykluczone, że skala pomocy będzie znacznie mniejsza, a kryteria – zaostrzone. Nie wiadomo też, czy program (o ile faktycznie wejdzie w życie) zostanie uruchomiony w pierwszej połowie 2025 r., drugiej połowie, czy może np. w 2026 r.
Rosnąć będą nie tylko ceny nieruchomości, ale prawdopodobnie też marże bankowe
Można jednocześnie założyć, że w kolejnych miesiącach ceny nieruchomości nadal będą systematycznie rosły; jeśli start kredytu 0 proc. zostanie potwierdzony, można spodziewać się gwałtownej podwyżki cen ofertowych. Z tego względu osoby, które mogłyby już w tym momencie kupić nieruchomość, ale wahają się, czy to zrobić, powinny rozważyć, czy nadal chcą wstrzymywać się z zakupem. Statystyka pokazuje, że odroczenie decyzji o zakupie rzadko się opłaca. Dodatkowo warto pamiętać, że Kredyt na start (zakładając, że pierwotne warunki zostaną w dużej mierze utrzymane) nie będzie dla niektórych grup aż tak opłacalny jak był Bezpieczny Kredyt – mowa choćby o singlach (w ich przypadku dopłatami miałaby być objęta kwota maksymalnie 200 tys. zł).
Trzeba mieć też na uwadze, że rosnąć (prawdopodobnie) będą też marże kredytów hipotecznych – taki trend można zaobserwować już od jakiegoś czasu. Warto zresztą zapoznać się z ofertami kredytów i porównać ze sobą najważniejsze parametry, a także poznać prognozowaną wysokość raty dla zobowiązania o określonej kwocie i okresie kredytowania – można to zrobić m.in. przy pomocy porównywarki od Totalmoney.pl. To pozwoli też ocenić przyszłym kupującym, czy są w stanie zaciągnąć zobowiązanie na zakup mieszkania i spłacać je systematycznie bez wsparcia ze strony państwa.
Warto jednocześnie podkreślić, że każdy kupujący musi podjąć decyzję samodzielnie – mając na uwadze zgromadzone środki finansowe, sytuację mieszkaniową i to, co jest dla niego najistotniejsze przy zakupie mieszkania. Dla części osób oczekiwanie na Kredyt na start może być jedynym rozwiązaniem, nawet jeśli program ostatecznie nie zostanie wdrożony; dla innych może okazać się niekorzystne ze względu na wzrost cen nieruchomości (zwłaszcza jeśli wprowadzenie programu zostanie odroczone lub kryteria zaostrzą się względem pierwotnego projektu).
Artykuł powstał we współpracy z Totalmoney.pl
