Jak wynika z najnowszych szacunków JLL, polskie budownictwo mieszkaniowe wcale nie jest z definicji wielkomiejskie. Źródłem podaży stają się lokalne rynki, przedmieścia i miejscowości wakacyjne.
Najmocniej pracują tzw. obwarzanki: gminy i powiaty okalające metropolie
W ostatnich latach powstawało tam średnio ok. 20 tys. lokali rocznie, z dużym udziałem domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej (ok. 10 tys. rocznie). Na mapie wyróżniają się obrzeża Warszawy, Trójmiasta, południe od Wrocławia, Wieliczka przy Krakowie oraz okolice Poznania. Krótko mówiąc: im dalej od ścisłego centrum, tym częściej widzimy płotki wokół nowych osiedli.
To nie jest przypadek. Po pierwsze – hybrydowa praca nauczyła nas, że trzy dni bez biura nie muszą oznaczać społecznej izolacji. Jeśli dojazd „w te dni biurowe” nie zabija, zyskujemy ciszę, ogród i metrówkę, na którą nie byłoby szans w mieście.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Po drugie – przez ostatnie lata miasta i państwo naprawdę dołożyły do dróg, tras S, węzłów przesiadkowych czy kolei aglomeracyjnej. Te inwestycje skonsumowały właśnie miejscowości satelickie. Po trzecie – cena.
Wyprowadzenie się za rogatki często przekłada się na dodatkowy pokój albo kawałek działki, a więc realny skok jakości życia przy tej samej zdolności kredytowej. To wszystko składa się na argument, który JLL podkreśla wprost: podmiejskie lokalizacje są popularne, bo są tańsze, cichsze i coraz lepiej skomunikowane.
Drugi biegun to miasta regionalne – Szczecin, Lublin, Białystok, Rzeszów
Tu mieszkaniówka to przede wszystkim zabudowa wielorodzinna, a wolumen budów urosł do ok. 20 tys. lokali w minionym roku, czyli dwa razy więcej niż dekadę temu. Rzeszów wybija się wskaźnikiem „produkcji” na 1000 mieszkańców – porównywalnym do Gdańska czy Wrocławia – co potwierdza, że część ośrodków regionalnych przestała być peryferiami, a stała się alternatywnymi biegunami wzrostu.
Osobny, ale równie ciekawy rozdział to małe miasta – 30–100 tys. mieszkańców. W latach 2020–2024 powstawało tam średnio ok. 10 tys. mieszkań i domów rocznie, a kupującymi byli głównie lokalni nabywcy „na własne potrzeby”: pierwsze lokum albo poprawa metrażu. To ważne, bo pokazuje, że popyt nie jest wyłącznie spekulacyjny.
Tu decydują czynniki życiowe: bliskość rodziny, praca w lokalnym biznesie czy po prostu „chcemy zostać”. Deweloper, który potrafi dobrze odczytać takie mikropotrzeby – sensowny rozkład, miejsce na wózek, skrytki lokatorskie, parking bez polowania – wygrywa bez konieczności windowania standardu do „apartamentów”.
Na końcu są lokalizacje wakacyjne: morze, góry, jeziora
Tam widać dwie motywacje: własny „second home” do pracy zdalnej i weekendów oraz chęć zbudowania pasywnego dochodu z najmu krótkoterminowego. JLL notuje rosnący ruch w tym segmencie, interpretując go jako efekt bogacenia się społeczeństwa. Z mojej strony dodam łyżkę dziegciu: to segment najbardziej wrażliwy na regulacje (np. limity najmu) i sezonowość. Opłacalność potrafi wyglądać świetnie w tabelce, ale tonie, gdy dojdą serwis, pustostany i koszty finansowania. Mimo to trend „drugich domów” raczej będzie się umacniał – zwłaszcza jeśli hybryda pracy zostanie z nami na stałe.
Czy tej podaży poza metropoliami będzie jeszcze więcej? JLL studzi entuzjazm i słusznie. Demografia jest bezlitosna, a mniejsze ośrodki kurczą się szybciej niż duże. „Pewniakami” w perspektywie kilkunastu lat pozostają duże miasta i ich obwarzanki – tam koncentrują się miejsca pracy, edukacja i usługi – oraz, z nazwy, Rzeszów. Tu zgoda. Jeśli dodać do tego drożejące grunty w centrach i rosnące oczekiwania co do zieleni i prywatności, przedmieścia będą naturalnym buforem podaży. Ale nie wszystkie małe miasta uciągną wieloletnie serie inwestycji – część już dziś działa na pojedynczych, dopasowanych do lokalnego popytu projektach i to jest zdrowy poziom ambicji.
Co z tego wynika dla kupujących?
Po pierwsze – warto przestać fetyszyzować „adres”. Dojazd 25–35 minut w obie strony w dobrze zaprojektowanej infrastrukturze bywa mniej bolesny niż codzienny korek przez pół miasta. Po drugie – w małych ośrodkach kluczowe jest sprawdzenie jakości wykonawcy, bo rynek bywa płytki, a lokalni deweloperzy to często jakościowa trzecia liga.
A dla deweloperów? Ci, którzy wchodzą do małych miast z kalką z metropolii, zwykle przepłacają i przeskalowują ryzyko. Wygrywają ci, którzy budują etapami, pilnują kosztów eksploatacji (nie każdy potrzebuje hali garażowej) i projektują produkt „w punkt” – bez marnowania metrów na wspólne przestrzenie, których nikt później nie używa.
