Komornik za czynsz? Spółdzielnia blefuje częściej, niż myślisz

Długi czynszowe ulegają przedawnieniu w trzy lata

Przedawnienie roszczeń potrafi być prawdziwym zbawieniem, zwłaszcza jeżeli następuje dosyć szybko. Tak właśnie dzieje się z długami czynszowymi. Podstawowa zasada dotycząca przedawnienia roszczeń wynika z art. 118 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że dla roszczeń o świadczenia okresowe termin przedawnienia wynosi trzy lata. A opłaty czynszowe, opłaty eksploatacyjne i podobne należności wobec spółdzielni mają właśnie taki charakter. Warto przy tym pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa to dwa różne podmioty — zasada trzyletnia dotyczy jednak obu.

Warto pamiętać, że dług okresowy to należność cykliczna, naliczana w powtarzalnej wysokości albo według powtarzalnego mechanizmu. Fakt, że czynsz jest świadczeniem okresowym, był wielokrotnie podkreślany przez sądy – przykładem może być wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 czerwca 2017 roku (I ACa 105/17), w którym skład sędziowski stwierdził, że:

Świadczenie najemcy z tytułu czynszu stanowi świadczenie okresowe, polegające na przekazywaniu określonej kwoty pieniężnej w oznaczonych odstępach czasu. Różnią się więc te świadczenia od świadczeń jednorazowych, spełnianych sukcesywnie lub ratalnie tym, że wpłacane okresowo kwoty nie są zaliczane na poczet jednego świadczenia. W przypadku świadczeń okresowych mamy do czynienia z wieloma świadczeniami okresowymi, z których każde wymagalne jest w innym terminie, w innym też terminie ulega trzyletniemu przedawnieniu (art. 118 k.c.). W konsekwencji każde z tych świadczeń stanowi odrębny dług, chociaż jest to dług tego samego rodzaju.

Co to znaczy dla dłużnika? Mniej więcej tyle, że jeżeli opłata była wymagalna na przykład w maju 2021 r., to roszczenie o jej zapłatę co do zasady przedawni się z końcem 2024 r. (należy pamiętać o magii terminów z kodeksu cywilnego, a więc przedawnienie z końcem roku kalendarzowego).

Przedawnione długi czynszowe – co to oznacza dla dłużnika?

Zgodnie z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia. W praktyce oznacza to, że dłużnik może powiedzieć: nie płacę, bo roszczenie jest przedawnione. A wierzyciel (a więc w tym przypadku spółdzielnia) nie może z tym nic zrobić. Zmianę zasad w tym zakresie przyniosło przedawnienie długu 2018 — od tego czasu sądy badają przedawnienie z urzędu w sprawach przeciwko konsumentom.

Warto pamiętać, że wezwanie do zapłaty w żaden sposób nie przerywa ani nie zawiesza biegu przedawnienia. Samo wezwanie do zapłaty nie jest również podstawą do wszczęcia działań przez komornika – to zainicjować może jedynie postępowanie sądowe, na które spółdzielnie nie zawsze się decydują (m.in. ze względu na problemy z działami windykacji, czy też na wysokie koszty obsługi prawnej).

Czy to oznacza, że czynszu można nie płacić?

Zdecydowanie nie! Spółdzielnia ma bowiem liczne narzędzia, aby wymóc na dłużniku określone zachowanie – o ile oczywiście mieści się w terminie. Zaległości wobec spółdzielni mogą skończyć się nawet egzekucją z nieruchomości, więc lekceważenie bieżących opłat to ogromne ryzyko. Ponadto, zwykle przedawnia się jedynie część długu (ważna jest data wymagalności roszczenia). Przykładowo – z dniem 1 stycznia 2026 roku za przedawnione można uznać zaległości, które miały być zapłacone do 2022 roku. Te wymagalne po 1 stycznia 2023 roku przedawnią się dopiero 1 stycznia 2027 roku.

Co przerywa bieg przedawnienia długu czynszowego?

Jest jednak jeden ważny haczyk, którego nie wolno ignorować. Bieg przedawnienia może zostać przerwany. A to oznacza, że trzyletni termin nie zawsze biegnie sobie spokojnie i nieprzerwanie ku swojemu końcowi. Do przerwania biegu przedawnienia może dojść na przykład przez wniesienie pozwu, wszczęcie mediacji albo uznanie roszczenia przez dłużnika.

To ostatnie jest szczególnie zdradliwe, bo w praktyce wielu ludzi nieświadomie robi spółdzielni ogromną przysługę. Wystarczy niefortunna korespondencja, prośba o rozłożenie długu na raty albo częściowa wpłata opisana w sposób sugerujący uznanie należności. I nagle okazuje się, że roszczenie, które miało już ledwo zipać, odzyskuje całkiem świeże życie. Jeśli otrzymasz pismo od spółdzielni i nie jesteś pewien, czy jest zasadne, warto wiedzieć, co zrobić, gdy dostaniesz niezasadne wezwanie do zapłaty.

Wyrok sądu wydłuża termin przedawnienia do 6 lat

Jeżeli sprawa skończy się w sądzie, to nie tylko bieg przedawnienia ulegnie przerwaniu, ale również w przypadku stwierdzenia należności prawomocnym wyrokiem, ulegnie znacznemu wydłużeniu. Zgodnie bowiem z art. 125 kodeksu cywilnego:

Roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu lub innego organu powołanego do rozpoznawania spraw danego rodzaju albo orzeczeniem sądu polubownego, jak również roszczenie stwierdzone ugodą zawartą przed sądem albo sądem polubownym albo ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd przedawnia się z upływem sześciu lat. Jeżeli stwierdzone w ten sposób roszczenie obejmuje świadczenia okresowe, roszczenie o świadczenie okresowe należne w przyszłości przedawnia się z upływem trzech lat.

Oznacza to, że roszczenie podstawowe (a więc zapłata zaległości czynszowych) przedawni się dopiero po 6 latach od nadania wyrokowi klauzuli wykonalności. Jednak jeżeli wyrok albo ugoda obejmuje także świadczenia okresowe należne w przyszłości, to te przyszłe świadczenia nadal przedawniają się po 3 latach.

Rozwiewając wszelkie wątpliwości, należy stwierdzić, że jeżeli sąd zasądził od lokatora zaległy czynsz za przeszłe miesiące, to ta zasądzona kwota przedawnia się po 6 latach. Ale jeśli orzeczenie obejmowałoby także obowiązek płacenia kolejnych okresowych należności w przyszłości, to te przyszłe raty czy opłaty nadal przedawniają się w terminie trzyletnim.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj