Dane Otodom z II kwartału 2025 r. pokazują, że popyt na nie rośnie wbrew logice, którą rządzą się mieszkania w blokach – i wbrew rosnącym cenom. W siedmiu największych aglomeracjach sprzedaż nowych domów wzrosła o 14% w porównaniu z pierwszym kwartałem, a deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 1,4 tys. świeżych ofert.
Podmiejski renesans
Aż 70% tej nowej podaży przypada na przedmieścia. Powód jest prozaiczny – w granicach miast brakuje gruntów, a te dostępne osiągają astronomiczne ceny. Budowanie domów w zabudowie szeregowej na obrzeżach pozwala deweloperom optymalnie wykorzystać teren i zaoferować produkt, na który jest największy apetyt. W efekcie mieszkańcy, którzy jeszcze dekadę temu bronili się przed „wyprowadzką na wieś”, dziś coraz chętniej szukają miejsca z ogródkiem i większym dystansem od sąsiadów.
Liderem wśród rynków pozostaje Warszawa. Liczba dostępnych domów w granicach stolicy wzrosła w rok o 50%, a co druga nowa oferta w II kwartale pochodziła z Warszawy lub jej aglomeracji. Z drugiej strony są Katowice, gdzie dostępność domów spadła o 43% r/r, i Poznań z wynikiem –18%. W strefach podmiejskich palma pierwszeństwa należy do Wrocławia i Warszawy (+23% r/r), a stabilne wzrosty odnotowano wokół Krakowa i Katowic.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Wyjątkiem jest aglomeracja łódzka, gdzie podaż zmniejszyła się o jedną piątą. Ale to akurat nie jest duże zaskoczenie, Łódź generalnie nie ma dobrej passy w nieruchomościach.
Z raportu Otodom wynika, że 71% Polaków marzy o własnym domu jednorodzinnym
W praktyce oznacza to, że nawet rosnące stopy procentowe czy wyższe ceny materiałów nie są w stanie zatrzymać części kupujących. W II kwartale sprzedano łącznie 1,3 tys. domów w siedmiu aglomeracjach, z czego dwie trzecie poza granicami miast. Warszawa odpowiadała za ponad 40% wszystkich transakcji (545 domów), Wrocław z aglomeracją za 249, a Trójmiasto za 170.
W ujęciu rocznym największy skok sprzedaży zanotował Kraków (+23%). Stabilne tempo utrzymały Wrocław i Trójmiasto (+7–8%), natomiast Poznań (-33%), Katowice (-19%) i sama Warszawa (-13%) znalazły się po stronie spadków.
Ceny bez litości
Choć kupujących nie brakuje, trudno udawać, że ceny są łaskawe. W Krakowie średni metr kwadratowy domu kosztuje już 11 tys. zł, w Warszawie – 10,2 tys. zł, a w Trójmieście – blisko 9 tys. zł. Wrocław i Łódź utrzymują się w okolicach 8,5 tys. zł/mkw., a najtańsze pozostają Katowice (ok. 7,2 tys. zł/mkw.).
Podmiejskie lokalizacje są nieco tańsze, ale różnice maleją. W aglomeracji krakowskiej średnia cena przekroczyła 9,8 tys. zł/mkw., a wokół Warszawy wynosi 8,8 tys. zł. W perspektywie kilku lat dystans między centrum a przedmieściami może się jeszcze zmniejszyć, zwłaszcza jeśli dojdzie do dalszego ograniczenia podaży gruntów w miastach.
Dlaczego ten trend trwa?
Pandemia zmieniła postrzeganie domu – przestał być tylko „lokalem mieszkalnym”, a stał się miejscem pracy, wypoczynku i azylem. Choć praca zdalna nie jest już tak powszechna, model hybrydowy sprzyja wyprowadzkom na obrzeża. Tam za podobne pieniądze można mieć znacznie więcej przestrzeni niż w centrum – i to często w spokojniejszym, zielonym otoczeniu.
Dla wielu to także decyzja o jakości życia. Prywatny ogród, brak sąsiada za ścianą, cisza i możliwość zaparkowania pod własnym dachem (a nawet "zatankowania" samochodu prądem) to argumenty, które trudno zignorować. Co więcej, w kontekście długoterminowych inwestycji dom na przedmieściach może być bezpieczniejszą lokatą kapitału niż mieszkanie w bloku, szczególnie w miastach, które dynamicznie się rozrastają.
Jeśli obecny trend się utrzyma, możemy spodziewać się dalszego odpływu mieszkańców z centrów na obrzeża, a w konsekwencji rozwoju infrastruktury w mniejszych miejscowościach. Deweloperzy będą szukać nowych terenów, a samorządy będą musiały nadążyć z rozbudową dróg, szkół i sieci usług.
Równocześnie presja na ceny działek w strefach podmiejskich wzrośnie, co może doprowadzić do sytuacji, w której różnica cenowa między miastem a przedmieściami stanie się symboliczna.
