Działalność rentierska, choć rozumiana w nie do końca zgodny z rzeczywistością sposób, jest dość negatywnie kojarzona. A przecież nie każdy rentier to wyzyskiwacz tych, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Jednak to właśnie wynajmowanie lokali na pełen etat sprawiło, że działalność gospodarcza jest nieopłacalna.
Problem z najmem jest nie tylko na poziomie socjalnym. To także gwóźdź do trumny innowacyjności
Rynek mieszkaniowy w Polsce to od kilku lat naprawdę drażliwy temat. Nic w tym dziwnego, gdyż interesuje wszystkich obywateli. W jednej z kategorii najemca, właściciel czy wynajmujący zmieścimy praktycznie całe społeczeństwo. Właśnie z tego względu mam wrażenie, że jest to swoisty gorący ziemniak. Bo przecież rząd, przynajmniej w teorii, musi brać pod uwagę interesy wszystkich grup społecznych, a w tym przypadku jak widać, się nie da. Najpierw wprowadzono zmiany na rynku najmu, które miały uderzyć we właścicieli nieruchomości. Jeśli ich celem miało być masowe wyprzedawanie mieszkań i w ten sposób zwiększenie ich podaży, by mogli je odkupić młodzi Polacy, to się nie udało. W zeszłym tygodniu dowiedzieliśmy się o kolejnej daninie, lecz na łamach Bezprawnika szybko się z nią rozprawiliśmy. Bo podatek od zakupu szóstego mieszkania to tylko tani populizm, który nic nie zmieni na rynku nieruchomości.
Jednak te wszystkie rozwiązania omijają kluczową bolączkę tej branży, jaką prawdopodobnie jest ponadprzeciętna stopa zysku z zakupu i wynajmu mieszkań. Nawet jeśli po zmianach właściciel musi rozliczać się ryczałtem i nie może zamortyzować poniesionych wydatków. To nadal trzeba pamiętać, że ma nieruchomość, której cena będzie tylko rosła, a ponadto comiesięczny dochód pasywny z wynajmu. Dla osób posiadających odpowiednie środki finansowe jest to czysty zysk, praktycznie nieobarczony ryzykiem.
Aktualnie w Polsce działalność gospodarcza jest nieopłacalna. Na szczęście nie wszyscy mają tego świadomość
Dla każdego przedsiębiorcy, który zastanawia się nad rozwojem swojej firmy, wynajem mieszkań może być kuszącą alternatywą. Przecież inwestując w firmę, nigdy nie wiemy, czy uda nam się osiągnąć sukces. Niespodziewane problemy dla osób prowadzących działalność gospodarczą w ostatnich latach pojawiały się jak grzyby po deszczu. Najpierw pandemia COVID-19, potem wojna w Ukrainie, na galopującej inflacji i horrendalnych podwyżkach cen prądu czy gazu kończąc. W wielu przypadkach biznesy nie przetrwały spotkania z aż tak dużymi problemami.
Dlaczego biorąc pod uwagę takie możliwości stawiać na innowacyjność? Przecież oszacowanie ryzyka jest dość klarowne. Faktycznie, w niektórych gałęziach biznesu można się sporo dorobić i zbudować solidną firmę na wiele lat. Jednak nie każdy zbuduje drugiego Facebooka. I właśnie dlatego wynajem mieszkań może być gwoździem do trumny rozwoju naszego kraju. Bo po co ryzykować majątkiem prywatnym czy też czasem poświęconym na budowę przedsiębiorstwa, jak można sprzedać firmę, kupić kilka mieszkań na wynajem i żyć spokojnie ze zbieranego czynszu.
A przecież bez innowacyjności czy chęci rozwoju nie byłoby, chociażby wspomnianego wcześniej Facebooka. O jego protoplastach, czyli FaceMash czy MySpace, praktycznie każdy zapomniał. W Polsce również powstał Epuls czy Nasza Klasa. Portal Epuls rozpoczął swoją działalność w 2002 roku, gdy mieszkań na polskim rynku nieruchomości było grubo ponad dwa miliony mniej, niż jest obecnie. I nikt nie myślał o inwestycjach w mieszkania na wynajem na taką skalę, jak dziś.
Jak zmienić trendy rynku?
No cóż, odwrócenie wektorów opłacalności nie będzie łatwe. Może wręcz okazać się awykonalne, gdyż na ten moment nie ma na to złotej recepty. Przede wszystkim rządzący, przy planowaniu jakichkolwiek podatków związanych z wynajmem nieruchomości, powinni pamiętać, że właściciel nie tylko zarabia podczas pobierania czynszu. Zakup mieszkania także przynosi wysoką stopę zwrotu, co ma odzwierciedlenie choćby w aktywności flipperów. Połowiczny sukces może osiągnąć Bezpieczny Kredyt 2%. Co prawda zwiększył się popyt na mieszkania poprzez obniżenie warunków, jakie należy spełnić, by uzyskać kredyt. Jednak w parze z tym nie idzie zwiększenie podaży, gdyż jest to niemożliwe do wykonania z dnia na dzień.
Który segment działalności na rynku wynajmu jest najbardziej opłacalny? Oczywiście najem krótkoterminowy. Żeby wynająć małe mieszkanie w centrum Warszawy (31 m kw.) trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 3 500 zł. W podobnej lokalizacji lokal na doby kosztuje niespełna 180 złotych, a patrząc na kalendarz rezerwacji, ciężko jest znaleźć wolne terminy. Więc obłożenie na poziomie 2/3 również nie powinno być problemem, szczególnie w sezonie wakacyjnym. W ogólnym rozrachunku jest to znacznie większy zarobek dla wynajmujących przy identycznym rozliczaniu podatku, jak w przypadku wynajmu długoterminowego.
Oczywiście trudno mieć pretensje do osób, które zainwestowały swoje środki w zakup mieszkań na wynajem. Poszukiwanie najłatwiejszego i najbezpieczniejszego zarobku to jedna z cech osoby przedsiębiorczej. Jednak oby nie doprowadziło to do znacznie większych problemów, gdy okaże się, że w Polsce działalność gospodarcza jest nieopłacalna, bo lepiej zostać rentierem.
