Co do zasady każdy właściciel nieruchomości może korzystać ze swojego prawa w dowolny sposób. Nie oznacza to jednak, że w tym zakresie panuje pełna swoboda. Jednym z kryteriów ograniczających owe prawo są immisje, a konkretnie zakaz zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich. Z drugiej strony warto też pamiętać, że nie zawsze można się na nie powołać.
Zakaz zadymiania, zalewania, nadmiernego hałasowania i wielu innych. Czym są immisje?
Wiele osób żyje w przekonaniu, że to w jaki sposób korzystają z nieruchomości stanowiących ich własność jest wyłącznie ich sprawą. Po części mają rację, dopóki skarżyć nie zaczną się sąsiedzi. Przepisy przewidują bowiem pewne, dość ogólnie sformułowane ograniczenia, które mają na celu zapobiegać sąsiedzkim konfliktom. Jednym z kodeksowych uregulowań stanowiących narzędzie obrony dla poszkodowanych sąsiadów jest zakaz immisji.
Przez immisje należy rozumieć zachowania mające miejsce na nieruchomości własnej, lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Granicą wyznaczającą dopuszczalność działań na własnej nieruchomości jest przeciętna miara wynikająca ze społeczno-gospodarczego jej przeznaczenia i stosunków miejscowych. Użyte pojęcia są zatem nieostre, co powoduje, że można podciągnąć pod nie wiele zakazanych zachowań. Nie przynudzając zbyt długo o prawniczych określeniach najłatwiejsze będzie wskazanie celu funkcjonowania przepisu. Tym jest niedopuszczanie do takich działań wpływających na nieruchomości sąsiednie, które uznane by były za niedozwolone przez przepisy bądź większość społeczeństwa.
Na czym konkretnie polegają immisje? Te materialne to przenikanie na nieruchomość sąsiednią dymów, cieczy, hałasów, zapachów, światła, czy wstrząsów. Dobrym przykładem może być zalewanie sąsiadów przez własne celowe działanie, a także zadymianie ich rozpalonym grillem, czy utrudnianie życia poprzez nieustannie puszczaną głośną muzykę. Prawnicy coraz częściej spotykają się też z immisjami niematerialnymi. Ich istotą jest wywoływanie u sąsiadów lęku, rozdrażnienia, niepokoju. Za takie sytuacje uznaje się chociażby przechowywanie na własnej nieruchomości materiałów łatwopalnych, a nawet zmniejszenie estetyki sąsiedniej nieruchomości.
Podstawowa ochrona przed immisjami jest dość iluzoryczna
Głównym roszczeniem, które przysługuje właścicielom nieruchomości narażonych na immisje jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Biorąc pod uwagę fakt, że na rozpoznanie sprawy przed sądem przyjdzie nam trochę poczekać, a wynik nie zawsze jest pewny, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest próba dogadania się z sąsiadem. Jeśli jednak rozmowy nie przyniosą efektu, pozostaje wytoczenie powództwa.
W niektórych przypadkach sąsiadom mogą przysługiwać także dodatkowe uprawnienia. Takim jest chociażby domaganie się odszkodowania. Formułując roszczenie trzeba jednak zdawać sobie sprawę z konieczności udowodnienia winy właścicielowi nieruchomości emitującej immisje. Zwykle sprowadza się ona do działania niezgodnego z prawem. Dodatkowo precyzyjnego oszacowania wymaga wysokość poniesionej szkody majątkowej, którą może być na przykład osuszanie zalanego garażu, czy rekultywacja skażonej gleby.
Sądy dopuszczają ponadto formułowanie w sprawach o immisje roszczeń o zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych i związany z tym uszczerbek na zdrowiu. W ustawowym katalogu jest bowiem wymieniona nietykalność mieszkania, a jej złamanie objawiać się chociażby nieustannym hałasem dobiegającym z lokalu obok. Brak możliwości skupienia, odpoczynku, czy zwykłej rozmowy to tylko wierzchołek góry lodowej zarzutów, którymi mogą posłużyć się sąsiedzi.
Powoływanie się na immisje nie zawsze jest dopuszczalne
Choć katalog immisji co do zasady jest otwarty, to jednak powoływanie się na naruszenie tego przepisu nie zawsze przyniesie oczekiwany efekt. Przez lata orzecznictwo wykształciło już bowiem linię w zakresie działań, które zabronione w świetle prawa nie będą.
Najbardziej reprezentatywnym przykładem wydaje się być powoływanie na zbyt blisko postawiony budynek przez sąsiada. Tego typu kwestie regulowane są odrębnymi przepisami prawa administracyjnego. Skoro nieruchomość została wzniesiona zgodnie z pozwoleniem na budowę, to wszelkiego rodzaju argumenty dotyczące zaciemniania, czy przesłaniania widoku skazane są na niepowodzenie. Często pomijaną przez skarżących się na immisje kwestią jest też czas ich trwania, intensywność, czy pora dnia. W tym kontekście jeden z sądów stwierdził, że działanie giełdy samochodowej raz w tygodniu nie jest przekroczeniem przeciętnej miary. Za takie uznana została z kolei codzienna działalność zakładu kamieniarskiego, który w skutek wyroku musiał ograniczyć godziny swojej pracy. Co ciekawe, głośne chrapanie zza ściany też może być uznane za immisję.
Każdy przypadek powinien być zatem indywidualnie. To uzasadnia postawioną na początku tekstu tezę, że wynik procesu jest de facto trudny do przewidzenia. Przed jego wytoczeniem warto więc zasygnalizować problem sąsiadowi, co może przyczynić się do szybkiego pozbycia się przykrego kłopotu.
