Kredytobiorcy, którzy kilka lat temu wybrali kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, nie mają powodów do radości. Po obniżce stóp procentowych ich raty bowiem nie spadły i mogą być wkrótce nawet o kilkaset złotych wyższe niż raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Niestety stałego oprocentowania nie można przekształcić w zmienne, ale można je spróbować obniżyć. Są na to nawet dwa sposoby, tyle że nie dla każdego są one dostępne.
Stałe oprocentowanie miało być bezpieczne, a okazało się pułapką
W okresie obowiązywania wysokich stóp procentowych Polacy masowo zaciągali kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, bo według banków miały być one korzystniejsze. Stała stopa oprocentowania miała bowiem chronić przed nadmiernym wzrostem rat wskutek kolejnych podwyżek stóp procentowych. Taka ochrona faktycznie działała, ale właśnie przestała. W maju Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała bowiem o obniżeniu stóp i wszystko wskazuje na to, że jeszcze w tym roku obniży je po raz kolejny.
Obniżki stóp procentowych wpływają niestety tylko na raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym, bo obniżają wysokość wskaźników WIBOR i WIRON. Raty kredytów ze stałym oprocentowaniem natomiast się nie zmienią aż do końca okresu jego obowiązywania, który zwykle wynosi 5 lat. To oznacza, że kredytobiorcy mający takie oprocentowanie będą teraz płacić znacznie wyższe raty niż osoby mające oprocentowanie zmienne.
Powyższy problem najbardziej dotknie osoby, które zaciągnęły kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem w latach 2022-2023, gdy wynosiło ono nawet 8-9 proc. i będzie tyle wynosić jeszcze przez co najmniej 2-3 lata. Przykładowo, dla kredytu w kwocie 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat i oprocentowaniem 8,5 proc. rata może dzisiaj wynosić około 2 415 zł. Przy obecnym poziomie oprocentowania zmiennego (około 7,2%) wynosi ona natomiast już tylko 2150 zł, a więc o ponad 265 zł mniej.
Na pewno więc wielu kredytobiorców rozmyśla dzisiaj, jak obniżyć stałe oprocentowanie kredytu i raty kredytowe. Poniżej podpowiadam, jak to zrobić na dwa sposoby.
Jak obniżyć stałe oprocentowanie kredytu i raty kredytowe?
Najprostszym sposobem na pozbycie się wysokiego oprocentowania stałego byłoby jego przekształcenie w oprocentowanie zmienne. Niestety banki się na to nie zgadzają, bo takiej zamiany zabronił im Urząd Komisji Nadzoru Finansowego jeszcze w 2023 roku i do tej pory stanowiska w tej kwestii nie zmienił. Analogicznie nie można też przejść na zmienne oprocentowanie wskutek refinansowania kredytu, a więc po przeniesieniu go do innego banku. Zatem jak można obniżyć stałe oprocentowanie? Rozwiązania są dwa, bo w tym celu można:
- wynegocjować obniżenie oprocentowania stałego z obecnym bankiem,
- przenieść kredyt hipoteczny do innego banku, który oferuje niższe oprocentowanie stałe.
Obecnie oba sposoby umożliwiają obniżenie oprocentowania stałego nawet do poziomu około 6%, bo właśnie takie stawki występują już w niektórych aktualnych ofertach. Dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty na wspomnianej „górce” w latach 2022-2023 oznaczałoby to zatem obniżenie oprocentowania o nawet 2-3 p.p. i oszczędności na racie rzędu kilkuset złotych.
W praktyce obniżenie oprocentowania stałego może nie być takie proste
Niestety obniżenie oprocentowania stałego nie zawsze jest możliwe. Przede wszystkim dlatego, że nie wszystkie instytucje są otwarte na negocjacje. Trudno się temu dziwić, bo przecież taka obniżka oznacza dla banku utratę części dochodów odsetkowych. Co prawda Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zalecił bankom, by umożliwiały klientom negocjowanie niższej stawki oprocentowania stałego. Nie zalecił jednak, by się na taką obniżkę bezwzględnie zgadzały. W praktyce więc można złożyć wniosek o obniżenie oprocentowania, ale trzeba mieć świadomość, że bank może go po prostu odrzucić.
Nie każdemu może się też udać przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. Po pierwsze dlatego, że wiąże się to z ponownym badaniem zdolności kredytowej. Może się ona natomiast okazać już nie tak dobra jak kilka lat temu np. z powodu zmiany formy zatrudnienia, powiększenia rodziny, czy też większego zadłużenia. W takiej sytuacji nowy bank może się więc albo nie zgodzić na refinansowanie kredytu, albo zaproponuje warunki umowy mniej korzystne niż się zakładało.
Drugim problemem mogą okazać się wysokie koszty refinansowania kredytu. Przeniesienie go do innego banku wiąże się bowiem z przedterminową spłatą zobowiązania w pierwotnym banku, za co niektóre instytucje naliczają słone prowizje. Do tego dochodzą także koszty wykonania nowej wyceny nieruchomości, czy też zmiany wpisów w księdze wieczystej. Refinansowanie może się więc okazać dość kosztowne i przez to wręcz nieopłacalne.
Pomimo powyższych trudności na pewno nie warto rezygnować z próby obniżenia stałego oprocentowania, zwłaszcza jeśli faktycznie przyniesie to spore oszczędności. Najlepiej też zacząć od tańszej opcji, czyli renegocjowania umowy z obecnym bankiem. Może się on bowiem mimo wszystko zgodzić na zmianę warunków kredytowania z obawy o utratę klienta, który przecież może skorzystać z drugiej opcji i pójść do konkurencji.
