Czym jest hipoteka
Zgodnie z art. 190 par. 1 Kodeksu cywilnego Nieruchomość można obciążyć w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z tym skutkiem, że przy zaspokojeniu z nieruchomości służy uprawnionemu pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela (hipoteka). A w nieco prostszym ujęciu hipoteka jest zabezpieczeniem spłaty wierzytelności (tu udzielonego kredytu) na nieruchomości. Uprawnia wierzyciela (tu Bank) do zaspokojenia z nieruchomości w pierwszej kolejności, jeśli właściciel nieruchomości ma również innych wierzycieli do spłaty.
Jeśli powyższe nadal nie jest zbyt klarowne, można sytuację opisać jeszcze inaczej. Zaprzestając spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego, Bank w końcu wypowie umowę i zażąda natychmiastowej spłaty całego zobowiązania. Jeśli kredytobiorca nie może tego wykonać, Bank zaspokoi swoje roszczenie z obciążonej nieruchomości w drodze egzekucji. Jeśli wierzycieli będzie więcej, to Bank ma pierwszeństwo przed całą resztą, więc środki z przeprowadzonej egzekucji trafią właśnie do Banku. Natomiast nadwyżka zostanie rozdzielona na spłatę innych zadłużeń.
Jak ustanowić hipotekę
Do ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpisu można dokonać na dwa sposoby. Można to zrobić w trybie prawa bankowego lub u notariusza, w formie aktu notarialnego, od razu przy umowie sprzedaży. O ile pierwszy sposób kosztować nas będzie tylko opłatę sądową 200 zł plus 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnej. O tyle drugi sposób będzie kosztował więcej o wynagrodzenie notariusza. Zaoszczędzimy natomiast kilka godzin, jazdy pomiędzy Bankiem a Sądem oraz pomoże nam to uniknąć pomyłek, które mogą końcowo kosztować więcej.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Hipoteka w trybie prawa bankowego
Zgodnie z art. 95 ustawy Prawo bankowe, aby ustanowić hipotekę nie potrzeba formy aktu notarialnego. Bank może żądać wpisu w księdze wieczystej na podstawie oświadczenia złożonego w formie pisemnej. Kredytobiorca, załączając to oświadczenie złoży na formularzu sądowym wniosek o wpis hipoteki do odpowiedniego, ze względu na położenie nieruchomości Sądu Rejonowego. Formularz należy wypełnić, sformułować żądanie, opłacić kwotą 200 zł i złożyć do odpowiedniego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Kopię tego wniosku z potwierdzeniem złożenia w sądzie należy dostarczyć do Banku, w celu uruchomienia kredytu. Należy również pamiętać, iż trzeba zapłacić 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych, a następnie wypełnić oraz złożyć odpowiednią deklarację we właściwym za względu na adres zamieszkania Urzędzie Skarbowym.
Hipoteka w formie aktu notarialnego
Ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego jest banalnie proste. Dostarczając notariuszowi umowę kredytu, celem sporządzenia aktu notarialnego należy tylko powiadomić go, aby ustanowił hipotekę w akcie notarialnym. Notariusz pobierze 200 zł opłaty sądowej, 19 zł wspomnianego wyżej PCC oraz wynagrodzenie za ustanowienie hipoteki. Wysokość wynagrodzenia warto omówić każdorazowo bezpośrednio z notariuszem sporządzającym akt notarialny umowy sprzedaży, ponieważ jako, że jest to czynność "dodatkowa" można liczyć na zniżki. Nie warto w tym miejscu powoływać stawek maksymalnych, ponieważ prawdopodobieństwo, iż takie będą, jest znikome. Ustanawiając hipotekę w formie aktu notarialnego, nie musimy już pamiętać o złożeniu deklaracji do Urzędu Skarbowego, ponieważ zrobi to za nas notariusz. Możemy udać się z wypisem aktu notarialnego prosto do Banku, aby uruchomić kredyt.
Skutki braku ustanowienia hipoteki
Jeśli potwierdzenie złożenia wniosku z wpisem o ustanowienie hipoteki był warunkiem do uruchomienia kredytu, a nie dostało to dopełnione, Bank po prostu odmówi wypłaty środków. Natomiast jeśli wniosek o wpis został błędnie sformułowany bądź jest niekompletny, Sąd odmówi wpisu. Powszechną praktyką Banków do niedawna było, aby do momentu wpisu hipoteki w księgę wieczystą naliczać kredytobiorcom wyższe opłaty / ubezpieczenie pomostowe. Zatem konieczność uzupełnienia wniosku, bądź złożenia go ponownie mogła mocno wydłużyć czas oczekiwania na wpis. Szczególnie w większych miejscowościach. Obecnie można ubiegać się o zwrot opłat za brak wpisu do księgi wieczystej. Pomimo tego, iż pieniądze wpłacone z tytułu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej można odzyskać, to dobrze jest też pamiętać, iż jeśli czekamy na wpis kilka miesięcy, to możemy złożyć do Sądu wniosek o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku, a następnie udać się do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych z prośbą o przyspieszenie.
