Posiłkując się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, jednym z zabezpieczeń banku będzie ustanowienie hipoteki. Hipoteka ta najczęściej obciąża nabywaną nieruchomość. Może też obciążać łącznie kilka nieruchomości. Ustanowienie hipoteki należy do zadań kredytobiorcy. Od tego, jak szybko hipoteka zostanie ustanowiona, zależy wysokość raty, jaką jesteśmy zobowiązani płacić. Warto więc zrobić to szybko, sprawnie i mieć rękę na pulsie.
Czym jest hipoteka
Zgodnie z art. 190 par. 1 Kodeksu cywilnego Nieruchomość można obciążyć w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z tym skutkiem, że przy zaspokojeniu z nieruchomości służy uprawnionemu pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela (hipoteka). A w nieco prostszym ujęciu hipoteka jest zabezpieczeniem spłaty wierzytelności (tu udzielonego kredytu) na nieruchomości. Uprawnia wierzyciela (tu Bank) do zaspokojenia z nieruchomości w pierwszej kolejności, jeśli właściciel nieruchomości ma również innych wierzycieli do spłaty.
Jeśli powyższe nadal nie jest zbyt klarowne, można sytuację opisać jeszcze inaczej. Zaprzestając spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego, Bank w końcu wypowie umowę i zażąda natychmiastowej spłaty całego zobowiązania. Jeśli kredytobiorca nie może tego wykonać, Bank zaspokoi swoje roszczenie z obciążonej nieruchomości w drodze egzekucji. Jeśli wierzycieli będzie więcej, to Bank ma pierwszeństwo przed całą resztą, więc środki z przeprowadzonej egzekucji trafią właśnie do Banku. Natomiast nadwyżka zostanie rozdzielona na spłatę innych zadłużeń.
Jak ustanowić hipotekę
Do ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpisu można dokonać na dwa sposoby. Można to zrobić w trybie prawa bankowego lub u notariusza, w formie aktu notarialnego, od razu przy umowie sprzedaży. O ile pierwszy sposób kosztować nas będzie tylko opłatę sądową 200 zł plus 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnej. O tyle drugi sposób będzie kosztował więcej o wynagrodzenie notariusza. Zaoszczędzimy natomiast kilka godzin, jazdy pomiędzy Bankiem a Sądem oraz pomoże nam to uniknąć pomyłek, które mogą końcowo kosztować więcej.
Hipoteka w trybie prawa bankowego
Zgodnie z art. 95 ustawy Prawo bankowe, aby ustanowić hipotekę nie potrzeba formy aktu notarialnego. Bank może żądać wpisu w księdze wieczystej na podstawie oświadczenia złożonego w formie pisemnej. Kredytobiorca, załączając to oświadczenie złoży na formularzu sądowym wniosek o wpis hipoteki do odpowiedniego, ze względu na położenie nieruchomości Sądu Rejonowego. Formularz należy wypełnić, sformułować żądanie, opłacić kwotą 200 zł i złożyć do odpowiedniego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Kopię tego wniosku z potwierdzeniem złożenia w sądzie należy dostarczyć do Banku, w celu uruchomienia kredytu. Należy również pamiętać, iż trzeba zapłacić 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych, a następnie wypełnić oraz złożyć odpowiednią deklarację we właściwym za względu na adres zamieszkania Urzędzie Skarbowym.
Hipoteka w formie aktu notarialnego
Ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego jest banalnie proste. Dostarczając notariuszowi umowę kredytu, celem sporządzenia aktu notarialnego należy tylko powiadomić go, aby ustanowił hipotekę w akcie notarialnym. Notariusz pobierze 200 zł opłaty sądowej, 19 zł wspomnianego wyżej PCC oraz wynagrodzenie za ustanowienie hipoteki. Wysokość wynagrodzenia warto omówić każdorazowo bezpośrednio z notariuszem sporządzającym akt notarialny umowy sprzedaży, ponieważ jako, że jest to czynność „dodatkowa” można liczyć na zniżki. Nie warto w tym miejscu powoływać stawek maksymalnych, ponieważ prawdopodobieństwo, iż takie będą, jest znikome. Ustanawiając hipotekę w formie aktu notarialnego, nie musimy już pamiętać o złożeniu deklaracji do Urzędu Skarbowego, ponieważ zrobi to za nas notariusz. Możemy udać się z wypisem aktu notarialnego prosto do Banku, aby uruchomić kredyt.
Skutki braku ustanowienia hipoteki
Jeśli potwierdzenie złożenia wniosku z wpisem o ustanowienie hipoteki był warunkiem do uruchomienia kredytu, a nie dostało to dopełnione, Bank po prostu odmówi wypłaty środków. Natomiast jeśli wniosek o wpis został błędnie sformułowany bądź jest niekompletny, Sąd odmówi wpisu. Powszechną praktyką Banków do niedawna było, aby do momentu wpisu hipoteki w księgę wieczystą naliczać kredytobiorcom wyższe opłaty / ubezpieczenie pomostowe. Zatem konieczność uzupełnienia wniosku, bądź złożenia go ponownie mogła mocno wydłużyć czas oczekiwania na wpis. Szczególnie w większych miejscowościach. Obecnie można ubiegać się o zwrot opłat za brak wpisu do księgi wieczystej. Pomimo tego, iż pieniądze wpłacone z tytułu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej można odzyskać, to dobrze jest też pamiętać, iż jeśli czekamy na wpis kilka miesięcy, to możemy złożyć do Sądu wniosek o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku, a następnie udać się do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych z prośbą o przyspieszenie.
