Jeden sąsiad może zablokować remont całego bloku. Rząd szykuje na to sposób

Problem znany od lat, czyli lokator kontra zarządca

Obowiązujące przepisy już dziś przewidują, że właściciel lub lokator powinien udostępnić mieszkanie w określonych przypadkach. Chodzi przede wszystkim o usuwanie awarii, wykonywanie obowiązkowych przeglądów instalacji czy konserwację urządzeń znajdujących się w lokalu. Wątpliwości od dawna budzi choćby to, czy musimy wpuszczać do domu kominiarza. W praktyce stosowania regulacje okazały się jednak zbyt ogólne. Zarządcy nieruchomości od lat wskazują, że część mieszkańców odmawia wpuszczenia ekip technicznych, powołując się na prawo własności lub ochronę prywatności. Efektem są opóźnione remonty, brak możliwości usunięcia usterek, a niekiedy także realne zagrożenie dla pozostałych mieszkańców budynku.

Szczególnie problematyczne są sytuacje dotyczące pionów wodnych, instalacji gazowych czy przewodów kominowych. Odmowa jednego właściciela może skutecznie uniemożliwić wykonanie prac obejmujących cały budynek.

Co zmieni projekt UD313?

Projekt oznaczony symbolem UD313 nie tworzy całkowicie nowych obowiązków. Jego głównym celem jest doprecyzowanie istniejących przepisów i wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych. Przygotowywane regulacje mają jednoznacznie wskazać, kiedy właściciel lub lokator powinien umożliwić wejście do mieszkania. Dotyczy to przede wszystkim usuwania awarii, wykonywania obowiązkowych przeglądów technicznych, konserwacji wspólnych instalacji oraz innych czynności niezbędnych dla bezpieczeństwa budynku. Zdaniem projektodawców zmiany mają ograniczyć liczbę konfliktów pomiędzy mieszkańcami a zarządcami oraz ułatwić wykonywanie obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego.

Prawo własności ma swoje granice

Nowelizacja przypomina o jednej z podstawowych zasad prawa cywilnego, że prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Właściciel może swobodnie korzystać ze swojego lokalu, jednak nie może wykonywać swoich praw w sposób naruszający prawa innych mieszkańców. W budynku wielorodzinnym trudno mówić o pełnej niezależności – niezależnie od tego, jak zestawimy modele zarządzania nieruchomością (wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa to dwa różne światy, ale problem dotyczy obu). Instalacje wodne, kanalizacyjne, gazowe czy centralnego ogrzewania tworzą wspólny system, którego sprawne funkcjonowanie wymaga współpracy wszystkich właścicieli. Prawnicy od lat podkreślają, że własność lokalu oznacza nie tylko przywileje, ale również obowiązki wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Czy zarządca będzie mógł wejść siłą?

Projekt nie oznacza jednak, że zarządcy otrzymają nieograniczone prawo wstępu do mieszkań. Nadal obowiązywać będzie zasada ochrony prywatności, a nieuprawnione wtargnięcie do cudzego lokalu to wciąż naruszenie miru domowego. Zarządca nie będzie mógł wejść do lokalu tylko dlatego, że uzna to za stosowne. Wyjątek stanowią sytuacje nadzwyczajne jak pożar, wyciek gazu, zalanie sąsiadów czy inna awaria stwarzająca zagrożenie dla życia, zdrowia lub mienia. W takich przypadkach szybkie usunięcie zagrożenia ma pierwszeństwo przed prawem do wyłącznego korzystania z mieszkania.

Analogiczne zasady od dawna funkcjonują zresztą w relacjach najmu – pisaliśmy już o tym, czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania, kiedy wizyta narusza mir domowy.

Za uporczywą odmowę nawet 5 tys. zł grzywny

Projekt UD313 zakłada również wprowadzenie realnej sankcji dla osób, które uporczywie odmawiają udostępnienia mieszkania w przypadkach wymaganych przez przepisy. Zarządca lub wspólnota będą mogli zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o nałożenie kary. Chodzi jednak wyłącznie o sytuacje, w których właściciel lub użytkownik lokalu celowo i przez dłuższy czas uniemożliwia przeprowadzenie obowiązkowych kontroli instalacji lub wykonanie czynności niezbędnych dla bezpieczeństwa budynku. Samo jednorazowe nieotwarcie drzwi czy nieobecność w mieszkaniu nie będą podstawą do ukarania.

Projekt przewiduje, że takie zachowanie będzie stanowiło wykroczenie. Grzywna będzie mogła wynieść od 20 do 5 tys. zł, zgodnie z przepisami Kodeksu wykroczeń. To nowość, ponieważ obecne przepisy nakładają obowiązek udostępnienia lokalu, ale nie przewidują skutecznego mechanizmu jego egzekwowania.

Jedna odmowa może sparaliżować cały budynek

Przedstawiciele wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości od dawna wskazują, że obecne przepisy bywają niewystarczające. W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy jeden właściciel przez wiele miesięcy blokuje wymianę pionów instalacyjnych, przeglądy gazowe czy remont części wspólnych budynku.

Konsekwencje ponoszą wszyscy mieszkańcy. Przedłużają się remonty, rosną koszty utrzymania nieruchomości, a ryzyko poważnych awarii staje się coraz większe – wraz z nim rośnie też liczba sporów o odszkodowanie za zalanie mieszkania czy inne szkody wynikające z zaniedbań.

Nowelizacja ma więc nie tyle zwiększyć uprawnienia zarządców, ile usprawnić funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i ograniczyć sytuacje, w których interes jednej osoby przeważa nad bezpieczeństwem pozostałych mieszkańców.

Nie ograniczenie własności, lecz doprecyzowanie prawa

Projekt nie tworzy nowego prawa, lecz doprecyzowuje obowiązki właścicieli i lokatorów w sytuacjach, które od lat budziły spory interpretacyjne. Jasne określenie zasad ma ułatwić funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i ograniczyć konflikty pomiędzy mieszkańcami a zarządcami.

Wspólne bezpieczeństwo ważniejsze niż zamknięte drzwi

Projekt UD313 nie ma ograniczać prawa własności, lecz jednoznacznie określić obowiązki mieszkańców w sytuacjach, gdy w grę wchodzi bezpieczeństwo całego budynku. Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, powinny zakończyć wiele sporów między właścicielami, wspólnotami i zarządcami. W budynku wielorodzinnym prawo do prywatności pozostaje ważne, ale nie może prowadzić do zagrożenia dla sąsiadów ani paraliżować usuwania awarii i wykonywania obowiązkowych przeglądów.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj