Bałagan w księgach wieczystych jest niestety wciąż aktualnym problemem. Wiele nieruchomości według stanu ksiąg wieczystych znajduje się w rękach osób, które od dawna nie żyją. To spory problem, ponieważ poszukiwanie potencjalnych spadkobierców często wiąże się z trudnościami. Dlatego, jeżeli nie ujawnimy swojego prawa w księdze wieczystej, grożą nam kary za księgi wieczyste.
Po co komu księgi wieczyste?
Księgi wieczyste, chociaż wielu z nas kojarzą się raczej ze zbędnymi formalnościami, w praktyce są bardzo potrzebnym narzędziem w pracy sądów oraz prawników, mogą również ułatwić życie obywatelom. Dzięki księgom wieczystym stan prawny nieruchomości ma być jasny – chcąc nabyć daną nieruchomość, możemy sprawdzić w księdze wieczystej, czy nie jest obciążona oraz, czy faktycznie osoba, która chce nam ją sprzedać, jest właścicielem.
Dlatego właśnie porządek w księgach wieczystych jest podstawą – zakup nieruchomości to obecnie ogromna inwestycja, a dzięki danym z ksiąg wieczystych ma być bezpieczna – sprawdzając informacje dotyczące danego gruntu, możemy stwierdzić, czy nie jest obciążony hipoteką oraz, czy sprzedający faktycznie ma prawo do sprzedaży (a historia zna przypadki, kiedy ktoś usiłował sprzedać nieruchomość, która nie należała do niego). Po zakupie nieruchomości jednak powinniśmy niezwłocznie ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej.
Kiedy musimy ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej?
O dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej musimy się postarać zawsze, gdy staniemy się właścicielami danej nieruchomości (w całości lub w części). I nie ma znaczenia, jaka to nieruchomość – może to być pusta działka, może to być działka z domem, może to być działka leśna, a wreszcie może być to droga dojazdowa – możliwości jest wiele.
Nie ma również znaczenia, w jaki sposób staliśmy się właścicielami danej nieruchomości. Oczywistym jest, że po zakupie raczej większość osób niezwłocznie (czyli zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) swoje prawo ujawnia. Większy problem jest jednak w przypadku darowizn, czy też wejścia w posiadanie nieruchomości w drodze dziedziczenia. Wtedy wielu z nas o tej czynności zapomina, a w księgach wieczystych pojawia się bałagan.
Wysokie kary za księgi wieczyste
Skoro zgodnie z prawem mamy obowiązek ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej, sąd może nałożyć grzywnę na osoby, które nie spełniły tej powinności. Kary za księgi wieczyste, te finansowe, mogą być dotkliwe – górna granica to kwota 10.000 złotych. I sądy faktycznie czasem te grzywny wymierzają – zwykle dzieje się tak w trakcie spraw o ustalenie stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym w księdze wieczystej.
Przykładem może być postanowienie Sądu Rejonowego w Chojnicach z 2013 roku, w którym stwierdzono, że:
Wobec stwierdzenia, iż wpis w dziale II jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, sąd wieczystoksięgowy z urzędu ujawnił wzmiankę o niezgodności oraz wezwał zobowiązanych do złożenia stosownego wniosku,zakreślając jednocześnie termin do wykonania postanowienia oraz rygor w przypadku jego niewykonania. Z roli, jaką pełnią księgi wieczyste w obrocie prawnym wynika konieczność dbania przez sąd wieczystoksięgowy, aby ujawniona w księdze wieczystej treść odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu. Zasadnie wskazał Sąd Rejonowy, że upłynął już dostatecznie długi okres czasu, aby zobowiązany do złożenia ujawnienia zmiany taki wniosek złożył.
W tej sytuacji,wobec bezskutecznego upływu terminu do złożenia wniosku wymierzono uczestnikowi, stosownie do treści z art. 36 ust. 4, grzywnę, która mieści się w granicach określonych przepisem. W chwili wydania zaskarżonego postanowienia bezspornie uczestnik nie złożył jeszcze wniosku o wpis prawa własności w oparciu o treść postanowienia z dnia 25.09.2009 r., a tym samym Sąd nie tylko uprawniony był, ale także zobowiązany do nałożenia grzywny.
W tym przypadku sąd zastosował najniższą możliwą grzywnę (zapewne biorąc pod uwagę stan majątkowy osoby ukaranej), jednak jeżeli naruszenie obowiązku jest rażące, lub spowodowało jakieś problemy, sąd może zdecydować się na nałożenie na osobę, która nie spełniła swojego obowiązku, znacznie wyższej kwoty. Warto również pamiętać, że jeżeli nasze zaniechanie (czyli brak wpisu w księdze wieczystej) wyrządziło osobie trzeciej szkodę, ponosimy za nią odpowiedzialność.
Wpisu trzeba dokonać niezwłocznie – czyli kiedy?
Wczytując się w dosłowne brzmienie art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, możemy zauważyć, że wniosek o wpis w księdze musimy złożyć „niezwłocznie”. Nie oznacza to jednak, że zaraz po śmierci spadkodawcy, czy też wyjściu od notariusza musimy biec do najbliższego wydziału ksiąg wieczystych (oczywiście właściwego miejscowo dla nieruchomości, którą kupiliśmy).
Termin „niezwłocznie” interpretowany jest jako rozsądny termin, w którym możemy dokonać danej czynności. Czynność należy więc wykonać w najkrótszym możliwym czasie i bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednak jeżeli odczekamy ze złożeniem wniosku o wpis kilka dni lub nawet tygodni – spokojnie, nic się nie stanie.
