Dbałość o zgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to obowiązek każdego właściciela nieruchomości. W praktyce przepis ten naruszany jest jednak często. Tymczasem nieujawnienie własności w księdze wieczystej może skutkować grzywną do nawet 10 000 złotych. Co więcej, w grę wchodzić może odpowiedzialność odszkodowawcza choć ten zapis pełni raczej rolę straszaka.
Prawidłowość danych w księdze wieczystej to podstawa obrotu
Księgi wieczyste są publicznym rejestrem nieruchomości, którego głównym zadaniem jest dbałość o bezpieczeństwo obrotu. W tym celu ustawodawca wprowadził mechanizmy zapewniające księgom należyty prym. Przede wszystkim nikt nie może zasłaniać się nieznajomością ich treści. Co więcej, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Ponadto każdego nabywcę nieruchomości chroni rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Stanowi ona swoisty parasol na wypadek gdyby okazało się, że nieruchomość została nabyta od osoby nieuprawnionej, ale widniejącej w dziale II księgi. W takiej sytuacji to kupujący uznawany jest za właściciela nieruchomości. Istnieją przypadki wyłączające taką ochronę, jednak i tak stanowi ona silny instrument ograniczający wiele potencjalnych nieprawidłowości.
Stąd też tak ważne jest, by każde przeniesienie własności nieruchomości było niezwłocznie sygnalizowane odpowiednim wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego. Choć korki w księgach wieczystych powodują, że na wpis trochę poczekamy to już sama wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię ewentualnych dalszych nabywców. W przypadku sprzedaży wniosek do KW na żądanie kupującego sporządzi notariusz. W sytuacji na przykład spadkobrania czy zasiedzenia właściciel musi sam zadbać o wpis. Zgodnie z przepisami zobowiązany jest zrobić to niezwłocznie. W praktyce jednak nie wszyscy się do tego stosują.
Nie składamy wniosków, bo nie wiemy, że trzeba
Przepis dotyczący obowiązku ujawnienia prawa własności jest dość kulawy. Choć teoretycznie każdy powinien o to zadbać to rzeczywistość jest zgoła odmienna. Przypadki gdy w księdze wieczystej widnieją nieżyjący już właściciele wcale nie zdarzają się rzadko. Wynika to po części z faktu, iż w wielu rodzinach sprawy spadkowe nadal leżą odłogiem i nikt nie jest zainteresowany przeprowadzeniem postępowania o nabycie spadku.
Odrębną kwestię stanowi nieznajomość przepisów i mechanizmów związanych z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych. Nabywcy nieruchomości w drodze innej niż sprzedaż, czy darowizna nie są świadomi ciążącego na nich obowiązku. Kolejnym przykładem może być zmiana nazwiska w księdze wieczystej. Niewiele świeżo upieczonych mężatek myśli o tym, by przy wymianie dokumentów zadbać też o aktualizację danych w KW.
Nieujawnienie własności w księdze wieczystej – jakie są konsekwencje?
Tymczasem kara za nieujawnienie własności w księdze wieczystej może być dotkliwa. Ustawodawca przewidział bowiem możliwość nałożenia na opieszałego właściciela jednorazowej grzywny w wysokości od 500 do nawet 10 000 złotych. Jej celem jest ponaglenie do złożenia stosownego wniosku o ujawnienie swojego prawa.
Grzywna nie jest obligatoryjna i sąd wcale nie musi jej stosować. W praktyce nie zdarzają się one zbyt często. Nie oznacza to jednak, że sądy nie nakładają jej wcale. Co ważne, jeśli właściciel nieruchomości w reakcji na sankcję złoży stosowny wniosek o wpis własności, sąd może umorzyć grzywnę w całości lub w części. Tutaj także wiele zależy od dobrej woli osoby rozpatrującej daną sprawę.
Przepisy przewidują także odpowiedzialność odszkodowawczą wobec osoby trzeciej. W sytuacji gdy właściciel nie ujawni swojego prawa, a ktoś poniósłby z tego tytułu szkodę może wystąpić ze stosownym roszczeniem o jej naprawienie. Wcześniej jednak musi wykazać naruszenie obowiązku przez właściciela, jego winę, szkodę, a także związek pomiędzy powstaniem szkody a brakiem wpisu w KW. W praktyce trudno sobie taki przykład wyobrazić. Tym samym przepis ma pełnić bardziej rolę straszaka niż rzeczywistej podstawy do wysuwania roszczeń. Praktyka pokazuje jednak, że w nawet taki jego charakter nie bardzo zmusza właścicieli do ujawniania własności.
