Przed kupnem mieszkania koniecznie sprawdź księgi wieczyste. Podpowiadamy, jak je czytać i gdzie ich szukać

Rękojmia wiary publicznej

Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje ochronę nabywcy nieruchomości w razie niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym. Celem tego zapisu jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego. Rękojmia chroni tylko i wyłącznie nabywcę nieruchomości, jednak niektóre wzmianki i ostrzeżenia ujawnione w księdze wieczystej mogą powodować jej wyłączenie. Jednocześnie nabywca nie może zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej, ponieważ przepisy stanowią wprost o ich jawności.

Księgi wieczyste: poszczególne działy

I-O tu znajdziemy wszystkie informacje dotyczące położenia nieruchomości, powierzchni, liczby kondygnacji. Jeżeli nieruchomość budynek składa się z wyodrębnionych lokali, to znajdziemy w tym miejscu wszystkie informacje o ich adresach i numerach ksiąg wieczystych.

I-Sp tu znajdziemy wpisy dotyczące praw związanych z własnością nieruchomości, czyli w przypadku działek głównie służebności.

II dział drugi dotyczy własności i użytkowania wieczystego. Innymi słowy znajdziemy tu dane właściciela tudzież użytkownika wieczystego nieruchomości. Znajdziemy również informacje w jakich udziałach przysługuje właścicielom/użytkownikom (jeśli jest ich więcej niż jeden) prawo do nieruchomości.

Istotnym jest sprawdzenie czy osoba podająca się za właściciela faktycznie nim jest. Natomiast nie wpadajmy w panikę jeśli nie zgadza się np. nazwisko, ponieważ kobieta wychodząc za mąż przyjęła nazwisko męża. Sytuacje takie są dość powszechne. Notariusz przy dokonaniu czynności zażąda od sprzedającej dokumentu potwierdzającego zmianę nazwiska i sporządzi stosowny wniosek do sądu.

III informacje w tym dziale dotyczą wpisów ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, dla których przeznaczony jest ostatni IV dział. Potencjalny nabywca może dowiedzieć się z tego działu czy dana nieruchomość jest obciążona służebnością (np. umowa o dożywocie), czy może została wydzierżawiona, wynajęta, bądź czy została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez komornika.

IV hipoteka. Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką, to właśnie tu wskazany będzie jej rodzaj, kwota, waluta, a także oznaczenie wierzyciela. Potencjalny nabywca powinien mieć na uwadze, iż kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, nabywa ją wraz z długami, które trzeba będzie spłacić. W praktyce są to najczęściej hipoteki wynikające z umów kredytowych, co nie stanowi problemu w nabyciu nieruchomości, ponieważ banki chętnie wydają dokumenty, w których wskazują numer rachunku technicznego do spłaty pozostałości kredytu. Natomiast po uiszczeniu wskazanej w nich sumy wydają dokument, na podstawie którego hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej.

Zawartość poszczególnych działów ksiąg wieczystych określa wspomniana wyżej ustawa, jednak co jakiś czas zdarzają się głosy, aby coraz to "ciekawsze" informacje wpisywać w treść księgi wieczystej.

Księgi wieczyste: jak można do nich dotrzeć?

Dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych nie jest skomplikowany. Wystarczy znać numer księgi, której treść chcemy sprawdzić, a następnie wejść na stronę ekw.ms.gov.pl. Jeśli nie znamy numeru księgi można go ustalić na różnych portalach (zazwyczaj płatnych) poprzez numer działki, bądź adres nieruchomości.

Trudniejszym jest dostęp do papierowych ksiąg wieczystych znajdujących się w sądach. Tam już niezbędnym jest wykazanie interesu prawnego, aby udostępniono nam akta. Ograniczenie to nie dotyczy notariuszy, jednak przypadkowym osobom akta ksiąg nie są udostępniane.