Wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT. Ta zasada jest tylko pozornie prosta. W praktyce okazało się, że cele mieszkaniowe różnie interpretują podatnicy, fiskus i sądy. Minister finansów rozstrzygnął kiedy wynajem mieszkania jest obciążony 23 proc. VAT-em
Kiedy wynajem mieszkania jest obciążony 23 proc. VAT-em?
Właściciel nieruchomości mieszkalnej, który wynajmuje ją firmie, która następnie podnajmuje ją osobie trzeciej musi wystawić fakturę z 23-procentowym VAT-em. Tak samo musi postąpić w sytuacji, gdy firma, której wynajmuje lokal, udostępnia go swoim pracownikom. Bez znaczenia jest, czy korzystają oni z mieszkania odpłatnie czy nieodpłatnie.
W tym pierwszym przypadku wątpliwości w zasadzie nie było. Problematyczny był natomiast wynajem nieruchomości mieszkalnej firmie, która następnie udostępniała ją swoim pracownikom. Tu pojawiły się różne interpretacje. Generalnie jednak dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej prezentował stanowisko, że najem lokali mieszkalnych na rzecz przedsiębiorcy przeznaczającego te lokale na cele mieszkaniowe swoich pracowników jest zwolniony z VAT. Ta interpretacja dominowała, mimo wyroku NSA z 2018 roku, który odmiennie niż dyrektor KIS zinterpretował prawo. Sprawa, którą sąd się zajmował dotyczyła firmy, która wynajęła dom i zakwaterowała w nim swoich pracowników. NSA orzekł, że w takiej sytuacji nie ma zwolnienia z VAT. Najemca nie realizuje w wynajmowanym lokalu własnego celu mieszkaniowego. Najemcą była firma, a nie jej pracownicy.
Sądy były za VAT-em
W wielu wyrokach, które zapadały w podobnych sprawach sądy administracyjne wyjaśniły, że zwolniony z podatku VAT jest wynajem na cel mieszkaniowy, a nie usługa wynajmu. Istotą tej ulgi było nienarażanie na wyższe koszty osób wynajmujących lokal na własny cel mieszkaniowy. Rozbieżności w interpretacjach stwarzały problem nie tylko dla wynajmujących. Dla najemców również. Zdarzało się, że najemca, który chciał rozliczyć VAT, bo akurat jego wynajmujący obciążał go 23-procentowym podatkiem spotykał się z odmową ze strony fiskusa. Powodem, na który powoływali się pracownicy skarbówki, było zwolnienie takiej usługi z VAT.
Minister zgodził się z sądem
Dlatego interpretacja ogólna ministra finansów była oczekiwana. Aczkolwiek jej treść jest dla wielu zaskakująca. Spodziewano się raczej, że minister przychyli się do stanowiska jakie w wielu interpretacjach indywidualnych wydawał dyrektor KIS. A ten, przypomnę, uznawał, że wynajęcie mieszkania firmie na potrzeby jej pracowników jest z VAT-u zwolnione, ponieważ liczy się cel, a jest nim realizacja potrzeb mieszkaniowych pracowników. Minister podzielił jednak stanowisko sądów administracyjnych. Od teraz nie powinno być wątpliwości, kiedy wynajem mieszkania jest obciążony 23 proc. VAT-em. W interpretacji czytamy, że
Usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania. Gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).
Co to oznacza dla tych podatników, którzy sądzili, że nie muszą wystawiać faktur z 23 proc. VAT-em? Jeśli dysponują interpretacją indywidualną KIS nie mają powodów do niepokoju. Minister w interpretacji przywołał przepisy o utrwalonej praktyce interpretacyjnej. Z ich ochrony korzystają podatnicy z interpretacjami indywidualnymi. A co z resztą? Reszta niestety może mieć uzasadnione obawy, że przyjdzie jej teraz zapłacić zaległy VAT.
Minister finansów w swojej interpretacji zastrzega, że dotyczy ona wyłącznie czynności wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego lub wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Przedmiotem interpretacji nie są natomiast dalsze czynności dokonywane przez ten podmiot gospodarczy („podmiot pośredniczący”) na kolejnych etapach łańcucha transakcji, tj. wynajem lub dzierżawa na rzecz następnych w kolejności podmiotów.
