Kolejne obowiązkowe kontrole w mieszkaniach. Lokatorzy mają obowiązek otworzenia drzwi

Obowiązkowy przegląd wentylacji raz w roku. Odpowiada zarządca, ale klucze mają mieszkańcy

Coroczna kontrola przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) oraz instalacji gazowych wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego. O ile sam przepis jest skierowany do właściciela lub zarządcy budynku (to on zleca przegląd i to jemu grozi grzywna, jeśli kontrola się nie odbędzie), o tyle w bloku jego wykonanie zależy w dużej mierze od tego, czy mieszkańcy otworzą drzwi. Przewody wentylacyjne należą co do zasady do nieruchomości wspólnej, ale kratki, przez które można je sprawdzić, znajdują się w kuchniach i łazienkach poszczególnych lokali.

Zarządca może więc rozesłać maile i wywiesić ogłoszenia na klatkach, jednak bez współpracy lokatorów nie będzie w stanie wywiązać się z ustawowego obowiązku.

Ustawa o własności lokali i ustawa o spółdzielniach: obowiązek udostępnienia mieszkania

Z tego względu przepisy przewidują obowiązek także po drugiej stronie drzwi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych wynika on z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali: na żądanie zarządu właściciel musi zezwolić na wejście do mieszkania, jeśli jest to niezbędne do konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Członków spółdzielni podobny obowiązek obejmuje na mocy art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który wprost wspomina o okresowych przeglądach stanu technicznego lokalu. Przegląd wentylacji to zresztą nie jedyne kontrole ze spółdzielni mieszkaniowych, z którymi muszą liczyć się lokatorzy.

Odmowa wpuszczenia kontrolera: najpierw drugi termin, potem wspólnota może pójść do sądu

Co dzieje się, jeśli ktoś nie otworzy? Zwykle kontroler odnotowuje brak dostępu, a zarządca wyznacza kolejny termin i wysyła wezwanie listem poleconym. Jeśli i to nie przyniesie skutku, wspólnota nie może samodzielnie wejść do lokalu (wyjątkiem są sytuacje bezpośredniego zagrożenia, np. ulatniający się gaz). Może natomiast pozwać właściciela i domagać się, by sąd nakazał mu udostępnienie mieszkania. T

akie sprawy faktycznie trafiają na wokandę – w bazie orzeczeń sądów powszechnych można znaleźć m.in. pozew wspólnoty przeciwko właścicielowi, który nie wpuścił kominiarzy do swojego mieszkania. Problem jest znany od lat, bo w praktyce jeden sąsiad może zablokować remont całego bloku.

Brak przeglądu a odszkodowanie i odpowiedzialność wobec sąsiadów

Proces to dla obu stron spory koszt i strata czasu, ale trzeba przyznać, że poważniejsze mogą okazać się konsekwencje zupełnie innego rodzaju. Jeśli w mieszkaniu, którego nie udało się skontrolować, dojdzie do zaczadzenia lub pożaru, ubezpieczyciel może zakwestionować wypłatę odszkodowania, powołując się na brak aktualnego przeglądu kominiarskiego, a ustalanie odpowiedzialności wobec poszkodowanych sąsiadów najpewniej okaże się bardzo kłopotliwe.

Wentylacja grawitacyjna działa w całym pionie. Zaniedbania w jednym lokalu mogą odczuć sąsiedzi

Przegląd trwa zwykle kilka minut, dlatego wielu lokatorów traktuje go jak formalność. Wentylacja grawitacyjna działa jednak w całym pionie, a problem w jednym mieszkaniu może przenosić się na kolejne. Kontrolerzy regularnie trafiają na zaklejone kratki (mieszkańcy często zasłaniają je zimą, bo czują przeciąg), okapy kuchenne podłączone bezpośrednio do przewodu wentylacyjnego czy szczelne okna bez nawiewników, przy których świeże powietrze nie ma którędy napłynąć do środka. W budynkach z piecykami gazowymi takie połączenie może być wyjątkowo niebezpieczne, bo słaby ciąg sprzyja gromadzeniu się tlenku węgla – dlatego oprócz przeglądu warto mieć w mieszkaniu detektor i wiedzieć, jak działa czujnik czadu.

Zatrucia tlenkiem węgla w sezonie grzewczym. Dane PSP

Statystyki Państwowej Straży Pożarnej pokazują, że to realne ryzyko. Od 1 października do 21 listopada 2025 r. strażacy interweniowali 546 razy w związku z emisją tlenku węgla; 201 osób uległo podtruciu, a 13 zmarło. Wśród najczęstszych przyczyn takich zdarzeń PSP wymienia m.in. niedrożne kominy i niesprawną wentylację.

Kto płaci za przegląd wentylacji i kto może go wykonać? Liczy się wpis w CEEB

Przegląd w bloku zazwyczaj nie wiąże się z dodatkowym rachunkiem dla mieszkańca – wspólnota pokrywa jego koszt z zaliczek na koszty zarządu, a spółdzielnia z opłat eksploatacyjnych. Wynik kontroli przewodów kominowych od września 2023 r. trafia w formie elektronicznego protokołu do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, czyli tego samego rejestru, do którego trafia deklaracja do CEEB o źródłach ciepła w budynku. Papierowy dokument nie jest już potwierdzeniem wykonania obowiązku. Wentylację grawitacyjną może sprawdzić mistrz kominiarski, w przypadku wentylacji mechanicznej potrzebne są natomiast uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Fałszywi kontrolerzy i przegapiony termin. Jak się zachować?

Okres przeglądów bywa też wykorzystywany przez osoby, które jedynie podszywają się pod kontrolerów. Prawdziwą wizytę poprzedza zwykle ogłoszenie zarządcy z konkretnym terminem i nazwą firmy, więc jeśli ktoś puka do drzwi bez zapowiedzi, rozsądnie będzie najpierw zadzwonić do administracji. Lokatorzy, którzy nie zdążyli na wyznaczony termin, powinni z kolei sami odezwać się do zarządcy i umówić dodatkową wizytę. To znacznie prostsze rozwiązanie niż spór, który mógłby skończyć się w sądzie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj