Spadek cen ofertowych jest kosmetyczny. Ale istotne jest coś innego
Statystyki ofertowe, choć pokazują spadki, nie oddają w pełni obecnej sytuacji rynku nieruchomości. W wielu miastach obniżki cen ofertowych są minimalne, jednak kluczem do zrozumienia sytuacji jest gigantyczna podaż. W listopadzie aktywnych było ponad 105 tys. ogłoszeń, a w szczytowym momencie kwietnia liczba ta przekraczała 116 tys.
Taka nadpodaż sprawia, że cena z ogłoszenia stała się jedynie punktem wyjścia do rozmów. Kupujący, mając komfort wyboru, skutecznie negocjują nie tylko stawki za metr kwadratowy, ale także dodatkowe benefity.
Standardem stają się zatem darmowe miejsca postojowe czy komórki lokatorskie dorzucane przez deweloperów w cenie lokalu. Dodatkowym czynnikiem dyscyplinującym rynek stało się wejście w życie przepisów o jawności cen, które wymusiły na deweloperach transparentność i zaostrzyły konkurencję.
Mapa Polski: dwie prędkości i krakowski pościg za stolicą
Analiza regionalna ujawnia ciekawe dysproporcje. Podczas gdy w Katowicach i Radomiu ceny spadły znacząco (odpowiednio o 9 i 8 proc.), na północy kraju wciąż widać wzrosty - ceny nieruchomości w Gdańsku podrożały o 10 proc., a Bydgoszcz o 7 proc., zbliżając się do psychologicznej granicy 10 tys. zł za metr.
Najciekawszym zjawiskiem jest jednak sytuacja w Krakowie, który cenowo niemal zrównał się z Warszawą. Różnica między stolicą (ok. 16,8 tys. zł za mkw.) a grodem Kraka (ok. 15,9 tys. zł za mkw.) stopniała do zaledwie 6 proc. Dla porównania, jeszcze w 2020 r. dystans ten wynosił 20 proc. To efekt tego, że w 2025 r. Warszawa zanotowała korektę na poziomie 3 proc., podczas gdy Kraków utrzymał ceny na stabilnym, wysokim poziomie.
2025 rok litościwy dla kredytobiorców. Rata poniżej 3000 złotych
Rok 2025 przyniósł również ogromną ulgę dla osób posiłkujących się hipoteką. Stopy procentowe spadły o 1,75 punktu procentowego (do poziomu 4 proc.), co przełożyło się na drastyczny spadek kosztów obsługi długu. Średnie oprocentowanie nowych kredytów zjechało z blisko 7,5 proc. do poziomu nieco powyżej 6 proc.
W praktyce oznacza to, że rata modelowego kredytu na 500 tys. zł (na 30 lat) spadła z poziomu 3479 zł do ok. 2998 zł. To oszczędność rzędu blisko 500 zł miesięcznie. Jeszcze bardziej imponująco wygląda wzrost zdolności kredytowej - para zarabiająca 12 tys. zł netto może dziś pożyczyć o 150 tys. zł więcej niż na początku roku (wzrost z 750 tys. do 900 tys. zł).
Prognoza na 2026: stabilizacja cen zamiast gwałtownych zmian
Co czeka nas w nadchodzącym roku? Scenariusz bazowy zakłada kontynuację łagodnych obniżek stóp procentowych - rynek wycenia spadek stopy referencyjnej do 3,5 proc., co mogłoby obniżyć raty o kolejne 150 zł.
Jeśli chodzi o ceny mieszkań, najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja. Ożywienie popytu, stymulowane tańszym kredytem i rosnącymi wynagrodzeniami, zderzy się z wciąż ogromną podażą ofert. To powinno skutecznie hamować zapędy deweloperów do podnoszenia cen. Rok 2026 nie przyniesie raczej gwałtownych tąpnięć, ale też trudno spodziewać się powrotu do dynamicznych wzrostów.
