Miałem okazję przez kilka lat pomieszkiwać w Łodzi i moim zdaniem miasto wcale nie jest takie najgorsze (wolę je od np. Poznania). Choć akurat biznesowy rynek nieruchomości podchodzi do niej sceptycznie. Ale dla właścicieli kawalerek, Łódź to prawdziwa ziemia obiecana.
Po moim ostatnim tekście „mamy najtańsze mieszkania od kilkunastu lat” (jest też druga część, że są najtańsze także z punktu widzenia płacy minimalnej), nawiązałem interesującą znajomość z panem Marcinem Drogomireckim, ekspertem rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl, który uraczył mnie kilkoma innymi grafikami, z których można wyczytać bardzo ciekawe informacje dla osób zaintersowanych rynkiem mieszkaniowym – czy to inwestycyjnie, czy na użytek prywatny.
Rentierskie perepetuum mobile łatwe nie jest
Pan Marcin przygotował między innymi grafikę, która zestawia średnią cenę oferowanej kawalerki, średni czynsz netto za najem kawalerki oraz – posiłkując się danymi Lendi – średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego zawartego na 25 lat, przy wkładzie własnym 20 proc. W oprocentowaniu stałym i – kluczowym w tej analizie – zmiennym.
Generalnie założeniem badania było sprawdzenie tego, czy możliwy jest model biznesowy, w którym „najemca spłaca nam kawalerkę” (badanie dotyczy rynku wtórnego, więc odrzucamy kwestię wykańczania). Warto przy tym podkreślić, że oczywiście na zdjęciach widzimy średnie wartości, więc od każdej reguły przewidziano wyjątki.
Wnioski z prezentowanej grafiki są niestety dość pesymistyczne – rentierskie perpetuum mobile jest stosunkowo trudne do uzyskania w przedstawionych warunkach. Ciężkim dla uzyskania rentowności obszarem jest Gdańsk i Gdynia, gdzie miesięczna strata dochodziła nawet do 470 złotych. Być może jednak te miejscowości bronią się w przypadku AirBnB. Wśród mniej atrakcyjnych turystycznie miejscowości najgorzej wypadł Białystok – mieszkania są proporcjonalnie drogie w stosunku do cen najmu w polskim Winterfell. Ale szału nie ma też w Rzeszowie czy samej… Warszawie. Najdroższe kawalerki w Polsce, ale co do zasady trzeba do nich dopłacać, najemca sam nie spłaci.
Zabrze i Łódź – najemca spłaci ci kawalerkę
Bazując na danych analityków Morizona, absolutnym zwycięzcą jest Zabrze. Ceny oferowanych kawalerek są – jak na warunki rynkowe – symboliczne, można je wynająć za więcej, niż wyniesie miesięczna rata. I zyskać średnio nawet 215 złotych miesięcznie.
Ale Zabrze to też stosunkowo niewielki rynek, ulokowany w dużej i konkurencyjnej aglomeracji. Na mnie największe wrażenie zrobiła jednak Łódź. Wedle danych z tabeli to duże miasto pozwala relatywnie tanio nabyć mieszkanie, a potem drożej je wynajmować i zarabiać około 160 złotych miesięcznie. Spełnienie rentierskich marzeń.
Choć oczywiście często słyszy się też o tym, że Łódź się wyludnia i nie ma przed sobą obiecujących perspektyw. Gdyby te teorie okazały się prawdą, to pewnie nie warto ulegać pokusie krótkoterminowego zysku. Gdyby. Na trzecim miejscu rankingu opłacalności pojawił się Sosnowiec. I to nakazuje też zadawać pytania czy nie wynika to ze złej renomy wymienionych miast. Ludzie nie bardzo chcą tam kupować nieruchomości, bo uwierzyły w propagandę porażki, ale jednak żyć trzeba nie tylko marzeniami – więc wynajmują.
