Dla tych, którzy liczą na nagły spadek cen mieszkań, mam złą wiadomość. Jest to mało prawdopodobne. Ostatnie korekty cen niewiele tu zmieniły. W większych miastach ceny za m2 wciąż zaczynają się od 10 000 zł. Stąd samo zgromadzenie gotówki na wkład własny przy kredycie hipotecznym stanowi spore wyzwanie. Tym, którym latami się to nie udaje, podsuwam pewien pomysł. Jest nim zakup lokalu do adaptacji na mieszkanie. Cena za m2 takiego lokalu może wynosić np. 20% średniej ceny za m2 mieszkania w danym mieście.
Pomieszczenie strychowe lub gospodarcze w bloku bądź w kamienicy
Gdy mówimy w Polsce o nieruchomościach przeznaczonych na cele mieszkalne, najczęściej myślimy o zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny lub o budowie domu tzw. systemem gospodarczym. W tym drugim przypadku część osób operuje gotówką, gdyż ponoszone koszty właściwie zawsze rozkładają się w ciągu kilku lat.
Tymczasem istnieje także rozwiązanie pośrednie, choć pozostaje ono u nas mało popularne. Jest nim zakup lokalu do adaptacji. Na przykład w formie pomieszczenia strychowego lub gospodarczego w bloku bądź w kamienicy.
W wielu przypadkach tego rodzaju lokale da się z powodzeniem zaadaptować na cele mieszkalne. Takie przedsięwzięcie może stanowić znakomitą alternatywę dla zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny. Wynika to z tego, że cena za m2 zwykle wtedy jest znacząco niższa w porównaniu z gotowym mieszkaniem, np. od dewelopera.
Cena za m2 może wynosić nawet 20% ceny m2 w standardzie deweloperskim
Trudno precyzyjnie wskazać, ile kosztuje m2 takiego lokalu. Przedstawiona tu forma inwestycji jest w Polsce mało popularna, a dane o tego rodzaju transakcjach nie są gromadzone. Można jednak szacować, że uczciwa cena m2 lokalu do adaptacji w przypadku dużego metrażu powinna wynosić np. 20% ceny metra kwadratowego od dewelopera.
Takie lokale często są jednak duże i mają znacząco większą powierzchnie w porównaniu do standardowych mieszkań (np. 150 m2). Stąd przy mniejszym metrażu, np. do 50 m2, możemy spodziewać się wyższej ceny za m2.
Rzecz jasna, mowa tutaj o lokalach, w których trzeba zrobić wszystko od A do Z. Takie pomieszczenie można porównać do domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym. Wymaga więc ono np. ścian działowych, wszystkich instalacji, ewentualnego wykonania stolarki okiennej, tynkowania czy wykończenia.
Koszty adaptacji są wysokie, ale mimo to się opłaca
Zaadaptowane w ten sposób mieszkanie z pewnością sporo kosztuje. Nie ma co oczekiwać, że wyjdzie ono o połowę taniej niż mieszkanie od dewelopera, choć nie jest to niemożliwe.
Jednak atrakcyjność tego rodzaju przedsięwzięcia polega na tym, że staje się ono podobne w swojej istocie do budowy domu. I jest nieporównywalnie tańsze. Ponadto jego rozciągnięcie w czasie, np. w ciągu kilku lat, pozwala na operowanie gotówką.
Nie jest więc tak, że tzw. system gospodarczy mogą wykorzystywać tylko osoby stawiające domy. Bo można go zastosować także do „wybudowania” sobie mieszkania.
Ofert należy szukać u większych zarządców
Na popularnych portalach ogłoszeniowych ofert sprzedaży lokali do adaptacji jest niewiele. Możemy ich jednak szukać na stronach internetowych większych zarządców lub pytać o nie osobiście. Są one często ogłaszane w formie przetargów.
Sprzedaż strychów i pomieszczeń gospodarczych na cele mieszkalne stanowi obecnie jedną z nowych form pozyskiwania środków przez wspólnoty mieszkaniowe. Bardzo często zdarza się tak, że danej wspólnoty nie stać na remont.
Jeśli w należącym do niej budynku znajduje się niepotrzebny mieszkańcom strych lub pomieszczenie gospodarcze, to może ona taki lokal sprzedać, a uzyskane środki przeznaczyć na fundusz remontowy. Wymaga to założenia dla takiego lokalu osobnej księgi wieczystej, na ogół jednak nie stanowi to żadnego problemu.
Najbardziej atrakcyjne są pomieszczenia gospodarcze
Najbardziej godne uwagi są z pewnością pomieszczenia gospodarcze o pełnej lub nieznacznej niższej wysokości od standardowej, a ponadto posiadające okna. Wymagają one nieporównywalnie mniejszych nakładów finansowych niż strychy.
Możemy także spokojnie działać, jeśli takie pomieszczenie ma żelbetonowy strop (nie zaś drewniany), gdyż wówczas nie wymaga on wymiany. A zacząć trzeba od uzyskania pozwolenia na budowę. W końcu taki lokal ma być domem w pełnym znaczeniu tego słowa. Więc nie obejdzie się bez obszernej dokumentacji.
