Podaż mikrokawalerek rośnie. Choć w tym momencie głównie na rynku wtórnym
Dane Otodom za drugi kwartał 2025 r. jednoznacznie wskazują na rosnącą obecność mikrokawalerek na rynku. Oferta mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym wzrosła o 9 proc. rok do roku, a na rynku najmu - o 7 proc. Co istotne, dynamika ta jest zbliżona na obu rynkach, co, jak sugerują eksperci, może świadczyć o stabilizacji po okresie, w którym właściciele masowo przekierowywali swoje lokale z rynku sprzedaży na rynek najmu.
Jednocześnie należy jednak podkreślić, że wzrost ten dotyczy wyłącznie istniejącego zasobu. Podaż nowych mikromieszkań od deweloperów jest marginalna i stanowi mniej niż 0,5 proc. całej oferty. Tym samym mikrokawalerek przybywa - choć głównie na rynku wtórnym, na którym ograniczenia dotyczące deweloperów nie mają takiego znaczenia.
Jak tłumaczy Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom,
Sprawdź polecane oferty
Allegro 1200 - Wyciągnij nawet 1200 zł do Allegro!
Citi Handlowy
Telewizor - Z kartą Simplicity możesz zyskać telewizor LG!
Citi Handlowy
RRSO 20,77%
Marginalny udział mikrokawalerek w nowych inwestycjach wynika z obowiązujących regulacji. Od 2024 roku przepisy jasno wskazują, że zarówno mieszkania, jak i nowe lokale użytkowe (z pewnymi wyjątkami) muszą mieć powierzchnię co najmniej 25 mkw. Stąd obecnie na rynku deweloperskim mikromieszkania nie przekraczają 0,5% dostępnej oferty i są to nieruchomości wybudowane przed wejściem w życie zmian prawnych
Oznacza to, że istniejący zasób mikrolokali staje się dobrem ograniczonym, co w perspektywie długoterminowej może wpływać na wzrost ich wartości.
Mniej miejsca, więcej możliwości. Kto wybiera mikromieszkania?
Analiza popytu pokazuje jednocześnie bardziej złożony obraz. O ile na rynku najmu zainteresowanie mikrokawalerkami w ostatnim roku nieznacznie spadło (o 3 proc. r/r), o tyle na rynku sprzedaży wzrosło o 5 proc. Sugeruje to, że dla części nabywców zakup tak małego lokalu jest świadomą decyzją inwestycyjną lub stylem życia.
Jak pokazuje raport Otodom „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, ten trend jest szczególnie widoczny w grupie tzw. „zawodowych nomadów” - czyli osób, dla których mobilność i dostęp do miejskiej infrastruktury są ważniejsze niż duży metraż. To jeden z nielicznych segmentów, w którym badani po przeprowadzce świadomie wybierają mniejszą powierzchnię - stawiając na lepszą lokalizację. Dla tej grupy mikromieszkanie jest (o dziwo) racjonalnym wyborem, pozwalającym na maksymalne wykorzystanie potencjału miasta.
Ile kosztuje mikrokawalerka? Ceny mogą przyprawiać o zawrót głowy
Wybór mniejszego metrażu nie zawsze oznacza jednak niską cenę. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym kosztowały średnio 15,3 tys. zł (!) za metr kwadratowy. Oznacza to, że za lokal o powierzchni 25 mkw. trzeba zapłacić średnio ponad 380 tys. zł. Jest to kwota, która dla wielu kupujących - zwłaszcza tych na początku kariery zawodowej - wciąż stanowi potężną barierę.
Jak podsumowuje Agata Stachowiak,
W Tokio, Paryżu czy Nowym Jorku mikromieszkania od lat są odpowiedzią na brak przestrzeni i wysokie koszty życia. Podobny trend coraz wyraźniej widać także w polskich miastach
Czy to oznacza, że popularność mikrokawalerek nadal będzie rosła? Niekoniecznie - chyba że dojdzie do zmiany przepisów, co pozwoliłoby deweloperom na swobodne budowanie takich lokali mieszkalnych. W innym wypadku zasób mikrokawalerek przestanie się w pewnym momencie powiększać.
