Własność najczęściej nabywa się poprzez zawarcie umowy sprzedaży lub darowizny albo w drodze dziedziczenia. Właścicielem danej rzeczy lub nieruchomości można stać się jednak także ze względu na upływ czasu i to nawet bez wiedzy dotychczasowego właściciela. Polskie prawo dopuszcza bowiem nabycie własności przez zasiedzenie.
Kiedy możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie?
Nabycie własności przez zasiedzenie możliwe jest zarówno w odniesieniu do nieruchomości (działki czy domu), ale także do rzeczy ruchomych czy nawet praw innych niż własność takich jak użytkowanie wieczyste czy niektóre służebności. Aby nabyć własność, konieczne jest wystąpienie takich przesłanek jak samoistne posiadanie rzeczy, upływ czasu, a w przypadku rzeczy ruchomych także dobra wiara.
Co ważne, samo spełnienie tych przesłanek sprawia, że następuje nabycie własności poprzez zasiedzenie z mocy prawa. Oznacza to, że orzeczenie sądowe stwierdzające zasiedzenie będzie jedynie potwierdzać istniejący już stan rzeczy. Uzyskanie takiego orzeczenia jest jednak konieczne – chociażby do ujawnienia własności w księdze wieczystej.
Posiadanie samoistne, czyli władanie jak właściciel
Na początek warto więc zdefiniować pojęcie posiadacza samoistnego. Zgodnie z artykułem 336. Kodeksu cywilnego jest to ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Chodzi tu więc o osobę, która rozporządza rzeczą w taki sposób, jakby przysługiwało jej do niej prawo i przed osobami trzecimi występuje jak właściciel. Ponosi też wszystkie związane z tym ciężary – na przykład dba o utrzymanie rzeczy w dobrym stanie i dokonuje niezbędnych napraw.
Upływ czasu
Nabycie własności przez zasiedzenie możliwe jest także po spełnieniu wymogu upływu odpowiedniej ilości czasu. Czas zasiedzenie liczony jest od chwili objęcia rzeczy w posiadanie – na przykład wprowadzenia się do domu czy ogrodzenia pola.
Co więcej, posiadanie danej rzeczy musi trwać nieprzerwanie. Oznacza to, że w przypadku zasiedzenia stosowane są odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Bieg zasiedzenia może więc zostać przerwany przez czynności wskazane w artykule 123. Kodeksu cywilnego – na przykład poprzez złożenie pozwu o wydanie rzeczy czy ustalenie własności. W takim wypadku termin będzie biegł na nowo.
Dobra/ zła wiara
Ostatnią przesłanką zasiedzenia jest dobra wiara. Pozwala ona na nabycie własności przez zasiedzenie w przypadku rzeczy ruchomych. W odniesieniu do nieruchomości sprawia natomiast, że okres wymagany do skutecznego nabycia przez zasiedzenie jest krótszy.
O dobrej wierze można mówić w przypadku, gdy samoistny posiadacz pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem danej rzeczy. Sytuację nieco ułatwia artykuł 7. Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w przypadkach, w których ustawodawca uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że to druga strona będzie musiała udowodnić, że osoba dokonująca zasiedzenia wiedziała lub mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem danej rzeczy.
Kiedy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości?
Nabycie przez zasiedzenie nieruchomości, a więc gruntów i budynków trwale z gruntem związanych, możliwe jest zarówno w dobrej, jak i złej wierze. W przypadku dobrej wiary okres ten będzie wynosił 20 lat. Może się jednak zdarzyć, że dobra wiara nie występuje – osoba dokonująca zasiedzenia wiedziała, że nie jest właścicielem lub mogła w prosty sposób się tego dowiedzieć. W takim wypadku termin zasiedzenia ulega wydłużeniu do 30 lat.
Warto w tym kontekście wspomnieć o jednej z głośniejszych spraw dotyczących zasiedzenia. W 1977 roku pewien mężczyzna zasiedział nieruchomość, bo zasiał rabarbar na gruntach należących do Politechniki Krakowskiej. W związku z tym, że nie wykazywała ona żadnego zainteresowania swoją rzeczą, uznano, że w 2007 roku doszło do zasiedzenia gruntu w złej wierze. Mężczyzna był wprawdzie świadomy, że ziemia nie należy do niego, ale władał nią jak właściciel (siejąc rabarbar) i został spełniony wymóg upływu czasu.
Do zasiedzenia rzeczy ruchomych wymagana dobra wiara
Rzeczy ruchome można natomiast zasiedzieć tylko przy dobrej wierze. Co więcej, dobra wiara musi występować nie tylko w momencie nabycia rzeczy, ale także przez cały okres trwania zasiedzenia, który wynosi 3 lata. Oznacza to, że możliwe jest zasiedzenie np. rzeczy ruchomej w postaci samochodu. Przy nabyciu trzeba jednak dołożyć należytej staranności w celu zbadania, czy rzecz nabywa się od osoby uprawnionej i co więcej – trzeba mieć takie przekonanie przez cały czas trwania terminu zasiedzenia.
