Po dwóch chudszych latach właściciele mieszkań na wynajem mają powody oczekiwać, że rok 2022 będą mogli zaliczyć do udanych – i to mimo, że Polski Ład zmienia na mniej korzystne zasady rozliczeń podatkowych najmu prywatnego. Z drugiej strony klientów przybywa. Stawki rosną. Jeśli Covid-19 nie spowoduje opustoszenia biur i uczelni, optymistyczny scenariusz powinien się spełnić. Najem jest już droższy niż przed pandemią, ale kokosów z tego nie ma.
Najem jest już droższy niż przed pandemią
Studenci wrócili na uczelnie. Pracownicy do biur. Powracali też imigranci ze wschodu, a nawet część rodaków wróciła z emigracji. Otwarte restauracje i atrakcje ożywiły ruch turystyczny, choć go jeszcze nie odbudowały. Grono poszukujących mieszkań na wynajem zasilili też ci, którym podwyżka stóp procentowych uniemożliwi zaciągnięcie kredytu i kupno własnego „M”. Para, w której oboje zarabiają średnie krajowe, w październiku mogła dostać 700 tys. zł kredytu. Dziś ich zdolność spadła do 550 tys. zł. Rata przeciętnego złotowego kredytu mieszkaniowego podniosła się w tym czasie o 25 procent.
Dlatego dziś liczba ogłoszeń z mieszkaniami na wynajem jest o połowę mniejsza, niż rok temu. To wszystko znalazło swoje odbicie w rosnących stawkach najmu. Jak podliczył Bartosz Turek, główny analityk Heritage Real Estate Investments, od stycznia do października 2021 roku czynsze wzrosły o 10 procent. Jeśli ten trend utrzymał się do dziś, a nie ma powodu sądzić, że jest inaczej, to najem w styczniu 2022 roku może być nawet o 15 proc. droższy, niż w był w styczniu 2021 roku. Zdaniem analityka należy spodziewać się dalszego wzrostu popytu na najem, co powinno stymulować stawki czynszu.
Druga strona medalu
Jak przewiduje Bartosz Turek,
Z drugiej strony mamy jednak rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który ma ruszyć wraz z końcem maja. Potencjalnie powinien on uruchomić potężne pokłady popytu na mieszkania. Chodzi o rodaków, którzy przyzwoicie zarabiają, ale wysokie bieżące koszty utrzymania powodują, że w otoczeniu drożejących nieruchomości bardzo dużo czasu zajmuje im odłożenie kwoty wymaganego przez banki wkładu własnego. Sam tylko popyt, który w normalnych warunkach zrealizowałby się w pierwszym roku epidemii, a wciąż nie został zrealizowany, HRE Investments szacuje na kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Oczywiście program kredytów bez wkładu własnego nie uruchomi całych pokładów tego odroczonego popytu, ale mógłby uruchomić chociaż jego część. Wszystko finalnie zależeć będzie od banków i tego jaką ofertę przygotują w ramach rządowego programu.
Niby więcej, a w kieszeni nie przybywa
Żeby było jasne, podwyżki nie wynikają tylko z chęci zarobku właścicieli wynajmowanych nieruchomości. To ich sposób na zrekompensowanie sobie inflacji i rosnących kosztów utrzymania nieruchomości. Zdrożało ogrzewanie mieszkań. Gaz, prąd, odbiór śmieci. W marcu na pewno wzrośnie podatek od nieruchomości. Nie bez znaczenia może być też tu rosnący koszt obsługi kredytu. Choć większość właścicieli wynajmowanych mieszkań sfinansowała zakup oszczędnościami, to są i tacy, którym rata kredytu przewyższyła już kwotę otrzymywanego czynszu. Wielu właścicieli wykorzystało też czas, w którym mieszkania stały puste, na ich remont czy odświeżenie – przez co oferują dziś lokale o wyższym standardzie, ale za wyższą cenę.
Ponieważ, jak widać podwyżki w części zostaną zjedzone przez koszty, to rentowność najmu mieszkań nie musi się poprawić. Wprost przeciwnie. Wysokie ceny nieruchomości i drożejące kredyty obniżają ją. Bardzo możliwe, że w tym roku będzie to średnio 3-3,5 proc. rocznie. Jak widać, dochód z najmu jest może pewny, ale kokosów tu nie ma.
