Na początek dobra wiadomość. Samo nieodpłatne użyczenie co do zasady nie tworzy przychodu dla właściciela mieszkania - nieważne, czy klucze przekazuje rodzinie, czy osobie trzeciej. To konsekwencja natury tej umowy: biorący w używanie pokrywa jedynie zwykłe koszty utrzymania rzeczy, a właściciel nie osiąga z tego tytułu żadnego przysporzenia. Taki pogląd organy podatkowe powtarzają od lat i potwierdza go doradczyni podatkowa Monika Piątkowska z e-pity.pl i fillup.pl.
Diabeł zaczyna się jednak w rozliczeniach „za media i czynsz”. Zwrot części kosztów może już być przychodem u właściciela. W interpretacjach skarbówka rozróżnia wydatki, które „zachowują rzecz w stanie niepogorszonym” - np. drobne naprawy, konserwacje - od ciężarów właścicielskich, które istnieją niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, stałe opłaty czy czynsz do wspólnoty. I tu klucz: oddanie właścicielowi pieniędzy za czynsz traktowane jest jak jego przychód z innych źródeł i powinno zostać opodatkowane na zasadach ogólnych. Wyjątek dotyczy opłat licznikowych, gdy płacimy według faktycznego zużycia. Ten sposób rozumowania przebija m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 21.03.2022 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ).
Po drugiej stronie lustra - czyli u korzystającego z lokalu - obraz jest bardziej zniuansowany. Jeśli mieszkanie użycza bliska rodzina, ustawodawca przewidział zwolnienie z PIT dla nieodpłatnych świadczeń. Dotyczy to I i II grupy podatkowej (małżonek, zstępni i wstępni, rodzeństwo, teściowie, pasierb i macocha oraz szeroka rodzina „dalsza, ale wciąż w rodzinie”). W takim układzie fiskus zwyczajnie nie ma się o co zaczepić - nieodpłatność nie generuje podatku u żadnej ze stron.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Schody zaczynają się przy III grupie - czyli u partnerów w związkach nieformalnych, u znajomych, powinowatych z dalekiej gałęzi. Tutaj zwolnienia nie ma, więc co do zasady pojawia się ryzyko opodatkowania wartości nieodpłatnego świadczenia po stronie mieszkającego. Tyle że… życie jest bogatsze niż ustawy. W praktyce organy uzależniają opodatkowanie od okoliczności i możliwości wyceny świadczenia. Jeżeli nie da się przypisać świadczeniu „konkretnego wymiaru finansowego”, fiskus nie powinien domagać się PIT-u. Taką logikę zawiera np. interpretacja z 18.12.2024 r. (nr 0113-KDIPT2-3.4011.623.2024.2.KKA), wydana w sprawie konkubenta mieszkającego w lokalu partnerki.
Co z tego wynika w praktyce?
Po pierwsze - spiszcie użyczenie, nawet jeśli w rodzinie „wszystko wiadomo”. Lakoniczna umowa z dwoma kluczowymi elementami robi ogromną różnicę: kto co płaci oraz jak rozliczane są koszty eksploatacyjne. Różnica między „media według liczników” a „oddaję ci połowę czynszu” może być tą granicą, po której właściciel odpowiada w PIT. W świetle interpretacji KIS przekazanie na rzecz właściciela stałych opłat wspólnotowych w naturze „czynszu” jest przychodem - nie róbmy z przysługi umowy najmu przez tylne drzwi.
Po drugie - jeśli jesteś w III grupie, doceń słowo „okoliczności”. Użyczenie „na przeczekanie”, przy którym nie ustalono żadnej rynkowej wartości świadczenia, a lokator ponosi jedynie realne koszty zużycia (prąd, woda, gaz z liczników), może nie rodzić PIT po twojej stronie właśnie dlatego, że nie ma dającej się obronić kwoty przysporzenia. Im bardziej sytuacja przypomina normalny najem (stałe transfery pieniędzy do właściciela, opłacanie za niego „jego” podatków i składek), tym bliżej do opodatkowania.
Po trzecie - uważaj na „drobiazgi”. Zwrot właścicielowi składki ubezpieczeniowej czy podatku od nieruchomości to nie są koszty eksploatacji lokalu przez lokatora - to ciężary właścicielskie. W interpretacjach pada to expressis verbis i organy nie mają tu miękkiego serca. Jeśli chcecie, by przysługa pozostała neutralna podatkowo, rozdzielcie odpowiedzialności: lokator płaci to, co „przepływa” przez licznik; właściciel płaci to, co „wisi” na własności.
Czy warto „ratować” się symbolicznym czynszem, by znieść niepewność? Paradoksalnie - niekoniecznie. Symboliczny czynsz to już najem, a więc działalność generująca przychód u właściciela. Owszem, można wtedy rozważać ryczałt od najmu i koszty, ale to zupełnie inna historia niż neutralne użyczenie. Jeśli celem jest prostota i spokój, lepiej wyczyścić umowę użyczenia z jakichkolwiek transferów do kieszeni właściciela i trzymać się rozliczeń licznikowych.
I na koniec mała rada z gatunku „nie psujmy tego, co działa”. Użyczenie jest legalnym, użytecznym narzędziem do rodzinnego wsparcia i życiowych manewrów. Kiedy trzyma się jego definicji - nieodpłatności - i nie próbuje domalować mu rynkowego czynszu pod stołem, fiskus nie ma pola, by wchodzić z butami. Gdy tylko zaczniemy mieszać w pieniądzach właściciela - nawet „żeby wyrównać” - prędko okaże się, że darmowy dach nad głową może kosztować więcej niż sądziliśmy.
