Niechęć do deweloperów wcale nie jest w Polsce czymś powszechnym
Obserwując media społecznościowe, możemy dojść do wniosku, że niechęć do deweloperów jest w Polsce czymś powszechnym. Można by się wręcz zastanawiać, czy słowo "niechęć" nie jest tutaj eufemizmem. Bez trudu znajdziemy profile zadedykowane walce z "mafią deweloperską". Tworzona oddolnie platforma do samodzielnej analizy rynku nieruchomości dla konsumentów nazywa się "deweloperuch", co w języku polskim od razu budzi negatywne skojarzenia.
Mocnym wyrazem społecznej dezaprobaty może być wypowiedź minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz z maja tego roku. Jednemu z deweloperów odpowiedziała w serwisie X w następujący sposób:
Niechęć do środowiska deweloperskiego nie wzięła się znikąd.
To dziesiątki lat doświadczenia ludzi, którym zamiast parku pod domem budowano blok, często wbrew przepisom i woli społeczności lokalnej. To tysiące afer, w których ten czy inny kacyk dogadał się pod stołem z deweloperami z korzyścią dla siebie i szkodą dla dobra wspólnego. Na oczach mieszkańców obie strony zarabiały krocie, a ludzie patrzyli na to z oburzeniem i bezsilnością. Każdy z nas zna takie historie ze swojej dzielnicy, miasta czy miasteczka.
Czy jednak rzeczywiście niechęć do deweloperów jest uzasadniona? Rozważania na ten temat powinniśmy zacząć od zastanowienia się nad tym, czy w ogóle jest prawdziwa. Tegoroczne badania serwisu Otodom.pl sugerują, że coś może być na rzeczy, ale rzeczywistość wcale nie jest taka jednoznaczna. 25 proc. respondentów ma pozytywny obraz deweloperów, a prawie 40 proc. jest do nich nastawionych neutralnie. Zostaje nam ok. 35 proc. Polaków, którzy rzeczywiście żywią do tego środowiska niechęć.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Co ciekawe, coroczne rankingi najbardziej poważanych zawodów nie uwzględniają deweloperów oraz w ogóle zawodów związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości. Nie znajdziemy ich ani na szczycie, ani na dole, ani nawet w środku tegorocznego zestawienia. Być może więc deweloperzy wcale nie rozgrzewają serc i umysł Polaków tak bardzo, jak by się wydawało na pierwszy rzut oka?
Równocześnie nie da się ukryć, że na wizerunek branży rzuca się cieniem kilka konkretnych zagadnień, które w szczególności uwierają uczestników debaty publicznej.
Łatwo zapomnieć, że "Janusze flippingu" wcale nie są deweloperami
Warto wspomnieć, że to deweloperzy budują w Polsce mieszkania. Prawdę mówiąc, jestem nieco zaskoczony, że odpowiadają oni za "zaledwie" 62,3 proc. lokali mieszkalnych oddanych do użytku w 2024 r. Przy czym nie sposób nie zauważyć, że budowane są nie tylko bloki mieszkalne i apartamentowce, ale także domy jednorodzinne. Z zestawienia portalu ciekawestatystyki.pl wynika, że spośród wszystkich lokali oddano w zeszły roku do użytku:
- 124 920 na sprzedaż lub wynajem
- 69 652 na własne potrzeby
- 1 285 spółdzielcze
- 4 552 pozostałe (komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe)
Siłą rzeczy, domy budujemy sobie sami. Niekiedy deweloperzy decydują się na wybudowanie całego osiedla domów jednorodzinnych, ale najbardziej interesują nas mieszkania. Poza branżą deweloperską nie ma praktycznie nic. Budownictwo spółdzielcze i komunalne wciąż mają znaczenie praktycznie marginalne. Czy brak alternatywnego formatu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności to wina deweloperów? Ależ skąd. Taki stan rzeczy wynika przecież z decyzji podejmowanych przez kolejne rządy z żelazną wręcz konsekwencją od lat dziewięćdziesiątych.
Przytoczone wyżej statystyki jasno wskazują, że w Polsce jednak buduje się lokale mieszkalne na potęgę. Dlaczego więc ceny mieszkań są tak wysokie? Na rynku znajdziemy nie tylko deweloperów. Są drobni inwestorzy, którzy poszukując upragnionego pasywnego dochodu, sprzątają mieszkania sprzed nosa młodym Polakom na dorobku. Jeszcze bardziej szkodliwi pod tym względem są przedsiębiorcy-pseudohotelarze spod znaku najmu krótkoterminowego. Mamy także do czynienia z dwiema grupami, które psują deweloperom opinię.
Pierwszą są czarne owce w branży. To ich mamy zazwyczaj na myśli, gdy piszemy o "patodeweloperce". To oni "dogadują się pod stołem z lokalnym kacykiem", ignorują przepisy i kombinują, jak by tu wycisnąć możliwie dużo pieniędzy przy możliwie niskim wysiłku. Być może to niewielkie firmy, które obsługują jedną inwestycję i później znikają. Możliwe, że mamy do czynienia z najzwyklejszym w świecie "januszexem", który akurat działa na rynku nieruchomości. Przy czym nawet prezesom giełdowych spółek przytrafiają się medialne wypowiedzi "Nie mamy jeszcze takich marż jak ci, co handlują bronią czy narkotykami".
Druga kłopotliwa kategoria to flipperzy, a więc najczęściej po prostu mieszkaniowi spekulanci. Owszem, są wśród nich solidni przedsiębiorcy, którzy rzeczywiście odnawiają zaniedbane mieszkania, by później zarobić na ich sprzedaży. Znajdziemy jednak także tych, którzy po prostu wykupują hurtem lokale na rynku pierwotnym. Część z nich nawet nazywa swoje firmy tak, by wzbudzić skojarzenie z deweloperem.
Nie byłbym sobą, gdybym nie zrzucił przynajmniej części winy za patologie rynku nieruchomości na klasę polityczną
Co z samą patodeweloperką? Nie da się ukryć, że deweloperzy nie budowaliby mikroapartamentów o powierzchni przeciętnej polskiej łazienki, gdyby nie znajdowali odbiorców na takie "mieszkania". Co prawda nie da się w nich mieszkać, ale da się pomieszkiwać. Nabywcami są albo desperaci, albo wspomniani wcześniej pseudohotelarze i inwestorzy liczący na wynajmowanie klitki jakimś biednym studentom, albo pracownikom z zagranicy. Warto pamiętać, że przepisy określają minimalną powierzchnię nowo oddanego mieszkania na 25 m2. Ograniczenie to dotyczy rynku pierwotnego, ale na rynku wtórnym sprawy mają się nieco inaczej. Winowajcą częściej będzie kreatywny "Janusz flippingu" niż firma deweloperska.
Nie da się także ukryć, że niechęć do deweloperów nakręcają także politycy. Ich relacja z branżą wydaje się niemalże toksyczna. Z jednej strony kolejnym rządom zależało na tym, żeby to deweloperzy budowali Polakom mieszkania, z którego zadania ci się wywiązują całkiem nieźle. Z drugiej zaś bardzo chętnie przerzucą na nich odpowiedzialność za niedomagania rynku nieruchomości, które wywołują swoimi decyzjami. Stawiałem już na łamach Bezprawnika tezę, że głównym beneficjentem programu dotowanych przez państwo kredytów hipotecznych poza samymi inwestorami były banki. Ten wątek w wypowiedziach polityków przewijał się rzadko, w przeciwieństwie do "nabijania kabzy deweloperom".
To politycy od lat starają się stymulować popyt na rynku, w którym ten i tak jest bardzo wysoki. Można by się też zastanowić, w jakim stopniu państwo i samorządy odpowiadają za deficyt działek pod budowę mieszkań oraz model koncentracji wszystkiego w metropoliach, co tylko zwiększa zapotrzebowanie w największych polskich miastach. Na uwagę zasługuje także zamieszanie z REIT-ami. Obecny i poprzedni rząd pomstują na "zagraniczne fundusze wykupujące Polakom mieszkania", ale równocześnie bardzo chcą stworzyć ich krajowy odpowiednik.
Jaki z tego wszystkiego płynie wniosek? Niechęć do deweloperów nie jest wcale zjawiskiem powszechnym, za to jest czymś bardzo medialnym. W rzeczywistości wina za patologie rynku nieruchomości rozkłada się na wiele grup: flipperów, polityków, pseudohotelarzy, samorządowców, a także na przyzwyczajenia inwestycyjne Polaków. Zaryzykowałbym wręcz stwierdzenie, że udział deweloperów w całym zamieszaniu nie jest taki wielki. Są jednak dość wygodnym kozłem ofiarnym oraz prostym wytłumaczeniem bardzo złożonego problemu.
