Starsze biurowce w słabszych lokalizacjach – jeszcze kilka lat temu rozchwytywane – dziś stoją puste, są wyburzane lub przebudowywane na hotele, akademiki i mieszkania.
W Warszawie w ciągu zaledwie trzech lat zniknęło z mapy 240 tys. mkw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Na ich miejsce powstaną lokale mieszkalne, PRS-y albo w najlepszym wypadku nowe, nowoczesne biurowce – ale tylko w topowych punktach miasta.
Raport JLL „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” pokazuje to czarno na białym
Jeszcze w 2018 roku w Polsce budowało się 1,8 mln mkw. biur. Dziś w realizacji jest 440 tys. mkw., a liczba aktywnych inwestycji spadła ze 125 do zaledwie 35. Co gorsza, w regionach pustostany biurowe sięgają 22% w Łodzi i 21% w Katowicach.
Nic dziwnego, że chętnych do kupowania działek pod nowe biura praktycznie nie ma. Deweloperzy wolą burzyć lub zmieniać przeznaczenie istniejących obiektów niż ryzykować kolejne pustostany.
Bo mechanizm jest identyczny: demografia i lokalizacja. Starzejące się biurowce na Służewcu czy w łódzkich strefach przemysłowych są dziś zbędnym balastem, bo praca zdalna i hybrydowa zabiła popyt w średnich lokalizacjach.
W przypadku mieszkań podobną rolę odegra starzenie się społeczeństwa i zmiany preferencji kupujących. Za dekadę albo dwie, gdy populacja Polski się skurczy, a młodzi będą wybierać kompaktowe, dobrze skomunikowane lokale w dużych miastach, większość bloków na peryferiach i w małych miejscowościach będzie miała problem z utrzymaniem wartości. Tak samo jak dziś biura klasy B i C.
JLL podaje, że w ciągu ostatnich pięciu lat na gruntach biurowych powstało 604 tys. mkw. mieszkań i 200 tys. mkw. hoteli, akademików i PRS-ów. To ogromna zmiana funkcji, która w Europie Zachodniej trwa od lat. Deweloperzy w Polsce właśnie wchodzą w tę fazę – nie z wyboru, lecz z konieczności.
Bo nawet jeśli ktoś dziś kupi starszy biurowiec na Służewcu, płaci 600–800 euro za mkw. pustej powierzchni i od razu liczy się z jego wyburzeniem. W centrum stawki dochodzą do 3000 euro za mkw., ale tu przynajmniej lokalizacja gwarantuje przyszłość.
Jeżeli więc ktoś dziś kupuje mieszkanie w słabej lokalizacji „bo jest taniej”, powinien popatrzeć na to, co dzieje się z biurami. Rynek jest bezlitosny: nieruchomości w miejscach, gdzie ludzie nie chcą mieszkać ani pracować, stają się problemem, a nie inwestycją. I prędzej czy później podzielą los wyburzanych biurowców.
