Podatek od powierzchni komercyjnych, bo o nim mowa, miał być uszczelnieniem przepisów pozwalających na agresywne optymalizacje podatkowe wielkich sieci zagranicznych w Polsce. Ustawa jest jednak bardzo nieprecyzyjna i w tej postaci może wprowadzić dużo zamieszania. Czy rząd wprowadza podatek katastralny?
Co to jest podatek katastralny?
Podatek katastralny jest to – w ogromnym uproszczeniu – sposób opodatkowania nieruchomości, w zależności od jej wartości katastralnej. Tę definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej treścią, wartość katastralną nieruchomości szacuje się okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Proces ten ma na celu wyznaczenie podstawy opodatkowania. W praktyce rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości reprezentatywnych dla nieruchomości gruntowych, budynkowych, czy lokalowych w danej gminie, na podstawie map i tabel taksacyjnych, tworzonych przez organ prowadzący kataster nieruchomości.
Wartość katastralna powinna, z definicji, uwzględniać różnice występujące w obrębie poszczególnych nieruchomości, ale również być bliska wartości rynkowej. Wartość katastralną można aktualizować.
Czy rząd wprowadza podatek katastralny?
1 stycznia br. wszedł w życie podatek od powierzchni komercyjnych, tzw. galeryjny. Idea wprowadzenia podatku handlowego miała na celu ukrócenie agresywnych optymalizacji podatkowych. Ustalono go od wartości lokalu handlowo-usługowego bądź biurowego, szacowanego powyżej 10 mln zł. To krok od wprowadzenia podatku katastralnego, choć oficjalnie nikt rzeczy po imieniu nie nazwał.
Podatek handlowy zablokowany przez Brukselę
Unia Europejska, która bez entuzjazmu przyjmuje pomysły uderzające w wąskie grupy podatników, nie zgodziła się na przyjęcie ustawy w takiej postaci. Pod wpływem negocjacji z Brukselą rząd wycofał się z podatku handlowego. Żeby jednak wyjść ze sprawy z twarzą, do ustawy wprowadzono szereg zmian, których efektem będzie podatek nie tylko da galerii handlowych i biurowców, ale również dla hoteli, magazynów czy apartamentowców, w przypadku gdy będą dzierżawione. Ogłoszono uszczelnienie przepisów „przy jednoczesnym zachowaniu zasad równej konkurencji i zgodnie z regułami udzielania pomocy publicznej.”
„Sukces” rządu Morawieckiego
Jak ogłosił Mateusz Morawiecki na konwencji PiS i Zjednoczonej Prawicy:
„Odnieśliśmy sukces w trudnych, żmudnych negocjacjach, które toczyły się na zapleczu z Komisją Europejską w zakresie opodatkowania galerii handlowych i wielkich biurowców, wielkich nieruchomości komercyjnych. Komisja Europejska zgodziła się z naszymi argumentami. I będzie opodatkowanie wielkich galerii handlowych i wielkich biurowców”. Nikt jednak nie dodał, że w konsekwencji autopoprawek rządu, akademiki mogą być traktowane jak biurowce, a domy opieki – jak galerie.
Nowy podatek jak danina
Podatek od powierzchni komercyjnych, ustalony dotąd dla biurowców oraz lokali handlowo-usługowych, wynosi 0,42 proc. od wartości nieruchomości. Jak twierdzi dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów, Maciej Żukowski, inwestycja w nieruchomość komercyjną zakłada jej zwrot w określonym czasie. Średnio w skali roku wynosi on od 5 do 7 proc. Tymczasem od wielu takich inwestycji podatek nie wpływa do skarbu państwa, a co za tym idzie – rząd nie ma swojego udziału finansowego – mimo wysokiego zwrotu inwestycji. Jest to swojego rodzaju danina, którą odtąd będą płacić wszyscy.
Podatek od powierzchni komercyjnych to praktycznie podatek katastralny
Jak przyznał dla „Rzeczpospolitej” Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy i partner w kancelarii KNDP: „To już nie jest podatek dochodowy, raczej majątkowy, być może nieomal katastralny.” Okazuje się bowiem, że nowy podatek zapisano w ustawie o podatkach dochodowych, choć w praktyce niewiele ma on wspólnego z dochodem. Przedsiębiorstwo wynajmujące budynek o wartości 15 mln zł może być na skraju bankructwa, ale nowy podatek i tak będzie musiała uiścić. Podatek minimalny jest więc pomysłem Ministerstwa Finansów na to, by podatnicy płacili daninę bez względu na to, czy nieruchomość przyniesie zyski czy straty.
Zaostrzona klauzula udaremni transakcje sprzedaży
Co ciekawe rząd wprowadził klauzulę, uniemożliwiającą uniknięcie podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości. Nawet jeśli przedsiębiorstwo przekaże daną nieruchomość w leasing lub sprzeda, tak czy siak zapłaci podatek, jakby do transakcji nigdy nie doszło. Udaremni to transfery wyłącznie w celu uniknięcia zapłaty podatku minimalnego.
Zmiana progu podatkowego
Kolejnym zmianą w przepisach jest próg podatkowy. Dotąd firma posiadająca 3 budynki o wartości do 10 mln każdy, nie płaciła podatku od żadnego z nich, taki bowiem był próg kwoty wolnej od podatku. W tej chwili próg podatkowy jest jeden, niezależnie od ilości posiadanych nieruchomości. Oznacza to, że właściciel 3 nieruchomości komercyjnych o wartości 10 mln każda, nie zapłaci podatku od 10 mln (kwota wolna), ale 20 mln wartości pozostałych budynków będzie już opodatkowane.
Nowela jest niedopracowana
Mimo poprawek, nowe przepisy wciąż pozostawiają wiele niejasności. Np. w przypadku, gdy właścicielem budynku jest spółka mająca różnych udziałowców. Na mocy nowych przepisów, podatek obciąży również udziałowców, nawet, gdy nie mają oni nic wspólnego z tą nieruchomością. Nie wiadomo jednak, na jakich zasadach udziałowcy mają ten podatek zapłacić, jak również nie przewidziano możliwości odliczenia podatku uiszczonego przez udziałowca od tego, który zapłaciła spółka właściciela budynku.
Wyłączeniem dla nowego podatku jest sytuacja, w której wynajmowana część budynku komercyjnego nie przekroczy 5 proc. powierzchni.
Konsekwencją rozszerzenia podatku od powierzchni komercyjnych na budynki mieszkalne może stać się ich zaniedbanie. Remonty i podnoszenie wartości nieruchomości będących „na granicy” będzie po prostu nieopłacalne.
Nowelizacja czeka na podpis prezydenta.
