Dlaczego przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego jest dużo lepsza, niż zwykła forma pisemna? Która a nich będzie nas lepiej chronić i dlaczego warto się nad tym dobrze zastanowić?
Zwykła forma pisemna
Najprostszym, najszybszym i najtańszym sposobem podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest samodzielne jej sporządzenie i podpisanie. Zawieramy w niej zapisy zobowiązujące sprzedającego jak i kupującego. De facto możemy sporządzić ją odręcznie, w każdej chwili i miejscu.
Oczywiście możemy też zlecić sporządzenie takiej umowy prawnikowi, który będzie czuwał nad jej merytoryczną poprawnością i bezpieczeństwem (najczęściej tylko jednej ze stron podpisujących). Będzie można z nim skonsultować sens niektórych zapisów. Naturalnie będzie prawnik sporządzi ją dla nas odpłatnie.
Zawierając umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, w razie niewykonania zobowiązania przez którąś ze stron możemy jedynie wystąpić z roszczeniem o zapłatę odszkodowania. Nie możemy skutecznie dochodzić w sądzie zawarcia umowy końcowej, nawet w sytuacji, gdy sporządzi nam ją prawnik.
Forma aktu notarialnego
Sytuacja ulega zmianie, gdy przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zostania zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego. W razie jej niewykonania, możemy skierować sprawę na drogę sądową i skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym wypadku wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli strony, która nie wywiązała się ze swojego zobowiązania.
Notariusz sporządzając taką umowę sprawdzi również dokumenty dotyczące nieruchomości i określi czy w ogóle może zostać zawarta umowa przedwstępna, czy umowę przyrzeczoną musi poprzedzać sporządzenie umowy warunkowej (np. w związku z pierwokupami na rzecz państwa, przez szereg podmiotów wymienionych w różnych ustawach).
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym sprzedawcą?
Zawierając przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego możemy żądać wpisu roszczenia do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości (nie ma takiej możliwości przy zwykłej formie pisemnej omawianej umowy). Wpis ten niejako blokuje sprzedającego i daje nabywcy gwarancję, iż nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu.
Jest to dobre rozwiązanie przy transakcjach, których przedmiotem są atrakcyjne nieruchomości w dobrych cenach, na które jest wielu chętnych. W takiej sytuacji ewentualny inny nabywca widząc wpis w księdze wieczystej, w razie zawarcia umowy sprzedaży, nie może powoływać się na niewiedzę dotyczącą przedwstępnej umowy zawartej wcześniej pomiędzy sprzedającym, a nabywcą.
Oczami sprzedającego
Wpis roszczenia ujawniony w księdze wieczystej można wykreślić po upływie roku od dnia, w którym mija termin podpisania umowy przedwstępnej. Nie należy z tym zwlekać, ponieważ potencjalni inni nabywcy zaglądając do księgi z takim wpisem, raczej nie będą zainteresowani zakupem nieruchomości.
Podsumowując
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego wraz z żądaniem wpisu roszczenia do księgi wieczystej jest droższa niż zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej. Forma ta jednak daje stronom pełną ochronę prawną. W związku z powyższym, jeżeli zależy nam na udanej transakcji zdecydowanie należałoby skierować swoje kroki do notariusza.
