Uprawnienie kupującego, czyli reklamacja nieruchomości
Do umów sprzedaży nieruchomości zawieranych przez konsumenta z przedsiębiorcą (w m.in. z deweloperem) stosuje się przepisy o rękojmi, a więc art. 556 kodeksu cywilnego, który jasno stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Z kolei kwestię wady reguluje przepis kolejny (art. 556 z indeksem 1), zgodnie z którym wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności taka niezgodność może polegać na:
- braku właściwości, które powinna mieć ze względu na cel określony w umowie, lub wynikający z okoliczności bądź przeznaczenia,
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia przedmiotu zakupu,
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Oczywiście nie jest to pełny katalog wad rzeczy, które mogą być podstawą reklamacji. Te kwestie są zapisane w sposób bardzo ogólny, trudno więc na pierwszy rzut oka zauważyć ich zastosowanie przy problemach z nieruchomością. Przenosząc więc z języka kodeksowego na codzienny, wadami nieruchomości mogą być na przykład:
- niezgodność powierzchni (np. powierzchnia użytkowa w praktyce jest inna niż ta określona w umowie),
- brak elementów wyposażenia, które zgodnie z umową miały się na nieruchomości znajdować (w przypadku mieszkania może być to brak mebli, czy brak podłączonej wody, w przypadku działki brak uzbrojenia),
- wady wykończenia (krzywe ściany, pęknięcia, zastosowanie nieodpowiedniej technologii itp.),
- wady prawne (niezgodność treści księgi wieczystej czy dokumentów ze stanem faktycznym).
Warto pamiętać, że w przypadku nieruchomości rękojmia trwa 5 lat od momentu wydania nieruchomości kupującemu. Wadą nie są jednak usterki elementów eksploatacyjnych (na przykład zarysowania od drzwi na ścianie czy urwana klamka od szafki).
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Reklamacja nieruchomości z rynku pierwotnego
Zakup nieruchomości to olbrzymie wyzwanie – zarówno pod kątem finansowym, jak i prawnym. W przypadku większości zakupów jednak prawo szczególnie chroni konsumenta (mowa tutaj o zakupach nieruchomości od przedsiębiorcy – na przykład dewelopera). W sytuacji, gdy nieruchomość ma wady – a więc na przykład zakupione mieszkanie jest rażąco niezgodne z wizualizacją, będącą podstawą zakupu, mieszkanie miało być gotowe do zamieszkania, a nie jest, działka miała być odpowiednio uzbrojona, a są w tym zakresie problemy – można złożyć reklamację.
Reklamacja ta rządzi się takimi samymi prawami, jak w przypadku każdej innej rzeczy (z tym że zakup nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, nie ma więc żadnego problemu z dowodem zakupu). Najlepiej złożyć ją w formie pisemnej (i zadbać o potwierdzenie nadania, czy też odbioru przez sprzedającego) i machina prawna startuje. Sprzedający ma 14 dni na ustosunkowanie się do pisma, jeżeli tego nie zrobi, reklamacja nieruchomości automatycznie zostaje uznana.
Reklamacja nieruchomości z rynku wtórnego
Czym różni się reklamacja nieruchomości z rynku wtórnego, najczęściej kupowanej od osoby fizycznej, a nie przedsiębiorcy? Różnice są niewielkie, ponieważ podstawą reklamacji w tym przypadku również jest art. 556 kodeksu cywilnego. Można domagać się przywrócenia zgodności z umową (a więc np. usunięcia usterek), obniżenia ceny (a więc złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny), bądź też nawet odstąpić od umowy. W takiej sytuacji jednak sprzedający wcale nie musi ustosunkować się do żądania niezadowolonego kupującego w ciągu 14 dni (ten termin wynika z ustawy o ochronie praw konsumentów, osoby fizycznie nie podlegają tym rygorom).
Co do zasady w przypadku zakupu nieruchomości od osoby fizycznej reklamacja opiera się na tych samych podstawach prawnych, a jej przesłanki (a więc niezgodność z umową) niczym się nie różnią. Jednakże w sporze z przedsiębiorcą konsument jest na uprzywilejowanej pozycji i często sprawę udaje się załatwić polubownie, w rozsądnym terminie. W przypadku sporów z osobami fizycznymi nie występujemy w roli konsumenta (konsument to osoba fizyczna, dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej, najczęściej polegającej na zakupie określonego towaru lub usługi) nie możemy więc liczyć na wsparcie m.in. powiatowych rzeczników konsumentów. W obliczu braku reakcji czy sporu ze sprzedającym, tego typu sprawy najczęściej znajdują swój finał na sądowych wokandach.
