Zyski z najmu - mniej procentów, więcej złotówek
Analiza Otodom pokazuje, że choć rentowność najmu spada, to realne miesięczne zyski inwestorów wciąż idą w górę. W 2020 roku nominalna rentowność (relacja rocznych przychodów z najmu do ceny zakupu) wynosiła 8,34%, a w 2024 roku już tylko 7,77%. Jednak średni zysk z mieszkania 40 mkw. kupionego na kredyt wzrósł w tym czasie z 1209 zł do 1655 zł miesięcznie.
Powód? Wysokie tempo wzrostu czynszów – o blisko 39% w cztery lata – które zrównoważyło skok rat kredytowych. Do tego popyt napędzali uchodźcy z Ukrainy, powrót studentów do miast i problemy z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego, co zwiększyło liczbę najemców.
Największy boom właściciele odczuli w 2022 roku – zyski były wtedy o ponad 15% wyższe niż rok wcześniej. Potem tempo wyraźnie spadało: 10% w 2023 r. i zaledwie 4% w 2024 r. To sygnał, że złote czasy mogą być za nami, przynajmniej w segmencie niewielkich mieszkań kupionych na kredyt.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Warszawa na szczycie, ale Płock kradnie show
Stolica wciąż jest liderem pod względem miesięcznych zysków – średnio 2654 zł, przy stawkach najmu ok. 3328 zł i cenie zakupu na poziomie 684 tys. zł. Ale prawdziwą rewelacją jest Płock – średni zysk inwestora 2230 zł i stopa zwrotu przekraczająca 9%. W relacji ceny zakupu (ok. 310 tys. zł) do czynszu najmu to wynik trudny do pobicia nawet dla dużych miast.
Na podium wysokich zysków są też Wrocław (2204 zł), Gdańsk (2165 zł) i Kraków (2122 zł). Mniejsze miasta jednak pokazują, że przy rozsądnej cenie zakupu i dobrym popycie można dziś zarobić więcej niż w metropoliach.
Nie wszędzie jednak inwestycja w najem to złoty interes. W Olsztynie rentowność spadła poniżej 5%, a we Włocławku, Rudzie Śląskiej czy Tarnowie niskie czynsze i mniejsza płynność rynku ograniczają potencjał zarobku, mimo atrakcyjnych cen mieszkań.
Wynająć czy sprzedać mieszkanie?
Wynajem daje szansę na stały dochód pasywny i ewentualny wzrost wartości mieszkania w przyszłości. W dużych miastach czy takich perełkach jak Płock, miesięczny zysk ponad 2000 zł wciąż jest możliwy. To opcja dla tych, którzy nie potrzebują natychmiast gotówki i są gotowi zajmować się obsługą najmu – lub zlecić to pośrednikowi.
Sprzedaż to jednorazowa, pewna wypłata zysku i uwolnienie kapitału, który można przeznaczyć na większe mieszkanie, nowy dom czy inne inwestycje. Przy spowalniającym tempie wzrostu czynszów i niepewnej koniunkturze, dla części właścicieli to bezpieczniejszy ruch – szczególnie jeśli zarządzanie najmem jest dla nich uciążliwe.
Milena Chełchowska z Otodom podkreśla, że wybór zależy od indywidualnych celów finansowych, planów życiowych i lokalnej sytuacji rynkowej. Dla jednych regularny, choć zmienny dochód z najmu to wartość sama w sobie. Dla innych pewny zysk ze sprzedaży i brak dalszych obowiązków będzie bardziej komfortowy.
Warto więc przed decyzją nie tylko porównać stawki najmu i ceny transakcyjne, ale też sprawdzić prognozy demograficzne dla konkretnej lokalizacji. Bo nawet najlepsze mieszkanie może stracić na wartości, jeśli za kilka lat zabraknie w okolicy chętnych do wynajmu.
