Jedną z największych obaw wynajmującego mieszkanie jest stan lokalu po zakończeniu wynajmu. Nieuczciwi najemcy są w stanie ogołocić mieszkanie z wszystkich przedstawiających jakąkolwiek wartość przedmiotów, a także zniszczyć ściany czy elementy wyposażenia. Oczywiście wynajmującemu przysługują roszczenia pod adresem najemcy, należy jednak uważać. Roszczenia wynajmującego, a także roszczenia najemcy przedawniają się bardzo szybko.
Roszczenia wynajmującego i roszczenia najemcy przedawniają się w ciągu roku
Najem to zawsze ryzyko – zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Więcej do stracenia ma jednak wynajmujący, ponieważ lokal może być zostawiony w opłakanym stanie, a remont potrafi pochłonąć ogromne środki. Zarówno najemcy względem wynajmującego, jak i wynajmującemu względem najemcy przysługują określone roszczenia – m.in. o naprawienie szkody, czy też o zwrot nakładów na rzecz. Te jednak przedawniają się dosyć szybko. Wynika to z art. 677 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Oznacza to więc, że jeżeli najemca poczynił nakłady na mieszkanie, ma tylko rok na wystosowanie żądanie zwrotu tych nakładów. Z kolei wynajmujący ma tylko rok na wyegzekwowanie od najemcy naprawienia szkody, wynikającej z uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, czy też o zwrot nadpłaconego czynszu. Warto jednak pamiętać, że termin ten biegnie dopiero od momentu zakończenia stosunku najmu, nie zaś od momentu, kiedy zaistniało zdarzenie powodujące stratę jednej ze stron.
Termin przedawnienia biegnie od momentu zakończenia najmu
Temat roszczeń związanych z najmem dotyczy nie tylko wynajmu lokali mieszkaniowych, ale również wszystkich innych umów najmu – na przykład samochodu, maszyn rolniczych, czy dowolnych innych przedmiotów. Najczęściej jednak na sądową wokandę trafiają spory związane z najmem nieruchomości, ponieważ to w tych przypadkach gra toczy się o najwyższe kwoty. Problem sprawia również interpretacja momentu, w którym termin zaczyna swój bieg. Sądy jednak stoją na jasnym stanowisku, że termin ten zaczyna biec w momencie zwrócenia rzeczy wynajmowanej, czy też opróżnienia lokalu mieszkalnego. Tak wynika m.in. z postanowienia Sądu Najwyższego z 2020 roku (I CSK 476/20), w którym skład sędziowski wskazał, że:
Termin przedawnienia – o którym mowa w art. 677 w zw. z art. 694 k.c. – rozpoczyna bieg od dnia rzeczywistego zwrotu rzeczy, a nie umówionego zwrotu, tak by umożliwić wydzierżawiającemu faktyczną możliwość zbadania jego stanu. Przez „zwrot rzeczy” rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą, przez dzierżawcę na wydzierżawiającego, ale także inne – poza „wydaniem rzeczy” stany faktyczne gwarantujące pełną ochronę interesów stron, mogące stanowić podstawę początku terminu przedawnienia przewidzianego w art. 677 k.c. Zwrot rzeczy musi być czynnością jednoznaczną dla obu stron, z uwagi na krótki termin przedawnienia wzajemnych roszczeń.
Kwestię tę doprecyzowuje również wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 2020 roku (I Aga 63/19), w którym stwierdzono, że:
Zwrot rzeczy podmiotowi wynajmującemu kładzie kres jej używania przez najemcę i stwarza podstawę do ostatecznego rozliczenia się stron. Przez „zwrot rzeczy” rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego, lecz także inne – poza „wydaniem rzeczy” – stany faktyczne, gwarantujące pełną ochronę interesów wynajmującego, które mogą stanowić podstawę do określenia początku terminu przedawnienia przewidzianego w art. 677 k.c. W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia.
Wynajmujący i najemca muszą się więc pospieszyć
Roszczenia z umowy najmu przedawniają się stosunkowo szybko, w związku z czym zarówno wynajmujący, jak i najemca, powinni zabezpieczyć swoje interesy niezwłocznie po zakończeniu stosunku najmu. Warto jednak zwrócić uwagę, że w tym przypadku mają zastosowanie przepisy dotyczące przerwania lub zawieszenia biegu terminu roszczeń.
Wszyscy zainteresowani powinni jednak pamiętać, że wezwanie do zapłaty (nawet oficjalne, nadane listem poleconym) nie jest czynnością, która w jakikolwiek sposób wpływa na bieg terminu. Jest to wykazanie swojego roszczenia, a także próba pozasądowego załatwienia sporu, jednak termin biegnie nieprzerwanie.
