Teoretycznie może wydawać się, że wraz ze śmiercią najemcy mieszkania umowa najmu wygasa. W praktyce jednak sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, a śmierć najemcy wcale nie oznacza, że właściciel lokalu musi szukać kolejnych lokatorów. Czasem umowa najmu wciąż trwa, a w miejsce zmarłego najemcy wchodzi jego rodzina. Wtedy, aby umowa przestała obowiązywać, któraś ze stron musi ją wypowiedzieć.
Śmierć najemcy może mieć różne konsekwencje dla wynajmującego
Najem nie jest prawem własności, tak więc nie wchodzi w skład masy spadkowej – spadkobiercy najemcy nie wstępują więc automatycznie w stosunek najmu lokalu, tylko dlatego, że są spadkobiercami. Teoretycznie mogłoby się wydawać, że jeżeli najemca umiera, to umowa najmu mieszkania wygasa – może tak być, jednak nie zawsze.
Jeżeli najemca pozostawił małżonka, dzieci, inne osoby, względem których był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych lub osobę, z którą pozostawał we wspólnym pożyciu, to te osoby mogą automatycznie wstąpić w stosunek najmu. Warunkiem jednak jest, aby te osoby (lub chociażby jedna z nich) zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci. Ta regulacja jest zawarta w art. 691 kodeksu cywilnego i sprawia, że czasem sytuacja poważnie się komplikuje.
Wstąpienie w stosunek najmu nie podlega dziedziczeniu
Przekładając tę teoretycznie skomplikowaną zasadę na wspólny język, można stwierdzić, że jeżeli z najemcą, który zmarł, mieszkała jego córka, to automatycznie ona wstępuje w stosunek najmu – zamiast zmarłego ojca. To samo tyczy się na przykład matki zmarłego, względem której był on zobowiązany do świadczenia alimentacyjnego. W takiej sytuacji również ona automatycznie staje się stroną umowy najmu.
Jeżeli najemca ma dwójkę dzieci, jednak do jego śmierci mieszkała z nim tylko jedna córka – to ona wstępuje w stosunek najmu. Drugie dziecko już nie, ponieważ nie mieszkało z ojcem do chwili jego śmierci. Ta regulacja ma chronić prawo do mieszkania i nie ma nic wspólnego z zamieszkaniem, więc nie jest istotny krąg spadkobierców, a fakt zamieszkiwania ze zmarłym najemcą. Zauważył to Sąd Najwyższy w wyroku z 2019 roku (I CSK 506/18):
Wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 k.c. jest zupełnie od praw spadkowych niezależne. Prawo wynikające z powołanego przepisu ma na celu ochronę osób bliskich wobec dotychczasowego najemcy lokalu, które z nim stale zamieszkiwały do chwili śmierci, a wśród nich wymienione są dzieci najemcy. Realizacja tego prawa następuje wtedy, gdy osoby uprawnione nie są jednocześnie dziedzicami albo wprawdzie należą do tej kategorii, ale z różnych przyczyn praw spadkowych nie realizują.
Równe prawa dla żony i konkubiny
Warto również wskazać, że z treści art. 691 kodeksu cywilnego jasno wynika, że w stosunek najmu wstępują nie tylko osoby spokrewnione ze zmarłym najemcą czy jego małżonek, ale również osoby pozostające z nim w związku nieformalnym – na przykład konkubina, czy partner. Tutaj nie ma żadnego wyjątku i regulacje mają zastosowanie niezależnie od tego, czy mówimy o związku heteroseksualnym, czy homoseksualnym – warunkiem jest pozostawanie we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą. W 2019 roku podkreślił to Sąd Najwyższy (V CSK 3/18):
W polskim ustawodawstwie „wspólne pożycie” jest terminem, którego używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego (art. 23 k.r.o.) lub nieformalnych związków osób heteroseksualnych i homoseksualnych, które łączy więź emocjonalna, cielesna i gospodarcza (art. 691 § 1 k.c.).
Z tego samego wyroku wynika jednak, że jeżeli mieszkała z sobą para przyjaciół, to pozostała przy życiu osoba nie wstępuje w stosunek najmu. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy:
Nie można zatem kwalifikować, wspólnego pożycia, w ten sposób, że obejmuje ono każdą osobę pozostającą z byłym członkiem spółdzielni we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarczej. Gdyby ustawodawca chciał nadać temu terminowi na tle regulacji art. 2 ust. 5 u.s.m. inne znaczenie, niż przyjmuje się powszechnie w języku prawnym, powinien to wyraźnie zasygnalizować, wprowadzając jego definicję legalną.
Skutki śmierci najemcy lokalu, jeżeli nikt w mieszkaniu nie chce zamieszkać
Jeżeli najemca w chwili śmierci mieszkał sam, umowa najmu wygasa. To samo tyczy się sytuacji, kiedy nie mieszkał sam, jednak jego współlokatorzy nie byli jego dziećmi, małżonkiem, czy też osobami, wobec których ciążył na nim obowiązek alimentacyjni, a także nie pozostawali z nim we wspólnym pożyciu. Jednak jeżeli któraś z osób mieszkających ze zmarłym najemcą spełnia opisane wcześniej warunki, automatycznie staje się stroną umowy najmu.
W tej sytuacji, jeżeli nowy najemca nie chce dalej mieszkać w tym miejscu, mogą umowę najmu wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały. Tak, więc jeżeli zmarły najemca pozostawił dwie córki, obie z nim mieszkały, to obie stały się wynajmującymi mieszkanie. Po śmierci ojca mogą więc wypowiedzieć umowę najmu obie, może to zrobić tylko jedna z nich. Wtedy wynajmującą zostaje tylko jedna.
Warto wskazać, że te regulacje mają zastosowanie tylko wtedy, gdy umiera jeden ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Jeżeli więc mieszkanie wynajmowały dwie siostry, mieszkały z nimi ich córki, to w sytuacji, gdy umiera jedna z nich, jej córka nie wstępuje automatycznie w stosunek najmu.
