Od marca do sierpnia tego roku każdy miesiąc przynosił spadek sprzedaży nowych mieszkań, ale we wrześniu słupki poszły w górę. W październiku też. Ale deweloperzy szampana nie otwierają. A klienci liczą jednak na spadek cen mieszkań.
Spadek cen mieszkań. Czy to możliwe?
Mieszkania mamy już bardzo drogie. I brak akceptacji dla tych cen jest jednym z powodów, dla których część Polaków, którzy mają gotówkę, woli ją trzymać w banku (mimo że inflacja zjada im oszczędności) niż kupić mieszkanie. Z kolei wzrost oprocentowania kredytów i spadek zdolności kredytowej pozbawia możliwości zakupu tych, którzy woleliby spłacać wysokie raty, niż płacić równie wysokie czynsze najmu. Summa summarum, mamy raczej do czynienia z rynkiem kupującego, który na dodatek mówi: poczekam. Podobną postawę przyjęli też deweloperzy i ograniczyli nowe inwestycje o około jedną czwartą w porównaniu do ubiegłego roku. Polski Instytut Ekonomiczny rozważa czy to spowolnienie na rynku budowlanym przyniesie spadek cen mieszkań. I zdaniem jego ekspertów taki efekt może się pojawić. Jak piszą analitycy PIE,
Pewnych informacji w zakresie tego, jak mogą zmienić się ceny, dostarcza nam sytuacja na rynku mieszkaniowym obserwowana w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego. Począwszy od III kwartału 2006 r. średnia cena 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła do przełomu lat 2007 i 2008: w Poznaniu o 110 proc. W Olsztynie o 90 proc. A w Bydgoszczy o 89 proc. Były to miasta, które odnotowały największe wzrosty. Z kolei w najmniejszym stopniu ceny wzrosły w: Warszawie(54 proc.), Opolu (35 proc.) oraz Krakowie (18 proc).
Jak ceny zareagowały na kryzys?
Najmocniej spadły w Gdańsku. Niemal o jedną trzecią. Tylko nieznacznie mniej zjechały w Poznaniu i Gdyni. Ogółem, jak podaje PIE, dla siedemnastu największych miast Polski spadki nominalnych cen mieszkań sięgały od 10 do 30 proc. Niższe poziomy cen nieruchomości utrzymywały się od 2009 do 2017 r. Jest jeszcze jedno ważne spostrzeżenie. Kryzysowe spadki cen nieruchomości były znacznie mniejsze niż wzrosty w okresie hossy. W ocenie autorów tej analizy wielkość spadków cen w poprzednim kryzysie nie była wielka, bo i spowolnienie było dla naszej gospodarki łagodne. Mieliśmy mniejszy niż w latach poprzednich, ale jednak wzrost gospodarczy. Tymczasem w prognozach PKB na przyszły rok pojawiły się wartości ujemne. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby, zdaniem analityków PIE, większą zapaść w sektorze budowlanym niż w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego. A co za tym idzie i większe spadki cen nieruchomości.
Ceny mają się o co oprzeć
Z drugiej strony podkreślone są w tej analizie dwa czynniki, które będą działać od drugiej strony i łagodzić wielkość spadków. To nasz rynek pracy z niską stopą bezrobocia. I to po zderzeniu z dwiema górami lodowymi. Pandemią i wojną w Ukrainie. I właśnie napływ uchodźców spowodowany wojną jest tym drugim powodem, który ma oddziaływać przeciwko większym spadkom cen. Jest jeszcze trzeci powód. Mimo że ceny są wysokie, to jednak nie mamy bańki na rynku nieruchomości. Jak uważa PIE,
Polska notowała na tle pozostałych państw UE umiarkowany wzrost cen nominalnych nieruchomości mieszkaniowych. A także umiarkowany wzrost cen, w stosunku do wzrostu dochodów ludności. Oznacza to mniejszą niż w innych państwach przestrzeń na korektę cen nieruchomości.
W ocenie PIE te trzy powody sprawiają, że możemy spodziewać się, że spadki cen nieruchomości w obecnych warunkach będą nieznaczne.Te przypuszczenia wydaje się potwierdzać lekka poprawa nastroju deweloperów. Spowodowana powrotem w dużych miastach do poziomów sprzedaży z wiosny tego roku. Tak wynika z danych Otodom Analytics. Największą poprawę zanotowano w Poznaniu. W październiku sprzedano tam o 20 proc. więcej nowych mieszkań niż we wrześniu. Jak prognozuje Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics,
Trochę optymizmu w serca rynkowych graczy mogła też wlać listopadowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej. Druga kolejna bez podwyżki stóp procentowych. Czy to czas, by otwierać szampana? Chyba nie i raczej nie ma nawet jeszcze potrzeby wkładać go do lodówki. Sytuacja nadal jest trudna i nic nie wskazuje na to, by mogła się w najbliższych miesiącach zmienić na lepszą.
Ponieważ sprzedaż, mimo że wzrosła, to i tak jest słaba, to póki co, jak wynika z analiz Otodom, ceny utrzymują się generalnie na stabilnym poziomie. Generalnie, bo w ich ocenie może się zdarzyć, że gdzieś na lokalnych rynkach pojawi się miejscowo problem niedoboru albo nadpodaży mieszkań. I wtedy zmienią się ceny. Miejscami skorzystają na tym kupujący, a miejscami – deweloperzy. Jeśli ktoś szuka mieszkania, to jest ten moment, by zacząć uważnie obserwować swój rynek.
