Fiskus może niekiedy uznać sprzedaż nieruchomości za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej

Sprzedaż kilku działek jako przejaw działalności gospodarczej

Zgodnie z ustawą Prawo przedsiębiorców działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Konieczne jest zatem spełnienie trzech przesłanek - nastawienia podejmowanych działań na zarobek, ciągłości tych działań oraz ich ustrukturyzowania (przynajmniej w pewnym stopniu).

Wobec tego nikogo raczej nie zdziwi fakt, że np. najem nieruchomości może być niekiedy uznany za działalność gospodarczą - zwłaszcza, jeśli wynajmujący dysponuje kilkoma nieruchomościami (zwłaszcza na cele niemieszkalne). Większych wątpliwości nie ma również w przypadku flipperów, którzy nieustannie kupują lokale czy domy i odsprzedają je po znacznie wyższej cenie, uprzednio zazwyczaj remontując nieruchomość.

Zdziwić może jednak niedawne orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 19 lipca 2022 r. Wynika z niego, że sprzedaż kilku działek (lub generalnie: kilku nieruchomości) fiskus może potraktować jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Sprawa, którą zajmował się TK, dotyczyła obciążania sprzedaży gruntów podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jak stwierdził wtedy Trybunał, każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym - czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą. TK orzekł również, że organy skarbowe powinny uzasadnić, co w danym przypadku przemawia za tym, że sprzedaż nieruchomości spełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Wiele może zależeć od częstotliwości. Ale nie tylko

Kiedy sprzedaż kilku działek może być faktycznie potraktowana przez fiskusa jako działalność gospodarcza? Za uznaniem, że właściciel nieruchomości (gruntów, mieszkań, domów) prowadzi w rzeczywistości działalność może na przykład przemawiać to, że dokonuje sprzedaży na tyle często, że można uznać, że są to czynności o charakterze ciągłym. Przykład? Osoba fizyczna dokonuje zakupu dużej działki, np. o wielkości kilku tysięcy metrów kwadratowych. Następnie dzieli grunt na mniejsze, osobne działki w celu sprzedaży całości za znacząco wyższą cenę niż kwota zakupu. W takim przypadku można wskazać na pewną ciągłość (sprzedaż kilku czy kilkunastu działek, zwłaszcza w tej samej lokalizacji, prawdopodobnie nieco zajmie), zorganizowanie (działania podjęte w celu podzielenia gruntu, stworzenia ofert itd.) oraz cel zarobkowy (w takiej sytuacji trudno mieć co do tego wątpliwości).

Inaczej należy rozpatrywać z kolei sytuację, gdy osoba fizyczna kupiła jedną lub dwie działki, a następnie - po jakimś czasie - chce je sprzedać. Trudno w takim wypadku dopatrywać się zorganizowanej i ciągłej działalności.

Wyrok TK jest jednak o tyle istotny, że dopuszcza możliwość, by transakcję związaną z nieruchomościami faktycznie potraktować jako działalność gospodarczą - do czego organy skarbowe mogą w wielu wypadkach dążyć.