- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Sąsiad zamienił mieszkanie w wysypisko? Nie dzwoń na policję, tylko do sanepidu
Sąsiad zamienił mieszkanie w wysypisko? Nie dzwoń na policję, tylko do sanepidu
Mieszkanie w bloku wielorodzinnym ma wiele zalet, ale czasami wystarczy jeden uciążliwy sąsiad, by zamienić życie mieszkańców w prawdziwy koszmar. Jeżeli ktoś dewastuje swoje mieszkanie i przemienia je w składowisko odpadów, policja czy zarządca nie zawsze okażą się najskuteczniejszym rozwiązaniem. W takiej sytuacji warto uruchomić równolegle kilka ścieżek — a jedną z nich jest zgłoszenie sprawy do sanepidu.
Uciążliwy sąsiad i jego „współlokatorzy"
Parafrazując znane powiedzenie: mając takich sąsiadów, wrogów nie trzeba. Nawet w XXI wieku zdarza się sąsiad, którego mieszkanie stwarza zagrożenie sanitarne dla całego budynku. Ogólny brak higieny i odór to jeszcze nic, bo w skrajnych przypadkach lokal zasiedla robactwo. I chyba właśnie w tym tkwi największe potencjalne niebezpieczeństwo dla pozostałych mieszkańców budynku wielorodzinnego.
Robactwo i gryzonie, czyli realne zagrożenie dla całego budynku
Pluskwy, karaczany — zarówno prusaki, jak i karaluchy — a do tego gryzonie. Gdy się już zadomowią na dobre, bardzo trudno się ich pozbyć. Od kilku lat pluskwy atakują w miastach na tyle często, że problem trudno uznać za marginalny. Warto przy tym pamiętać, że osoby doprowadzające mieszkanie do takiego stanu zwykle nie działają złośliwie: kompulsywne zbieractwo (syllogomania) jest zaburzeniem psychicznym ujętym w klasyfikacjach ICD-11 i DSM-5. To tłumaczy, dlaczego samo zwrócenie uwagi — także przez funkcjonariuszy — najczęściej niczego nie zmienia.
Grzywna do 1500 zł z Kodeksu wykroczeń
Nie znaczy to jednak, że policja jest w takiej sytuacji bezradna. Zgodnie z art. 117 § 1 Kodeksu wykroczeń ten, kto mając obowiązek utrzymania czystości i porządku w obrębie nieruchomości, nie wykonuje swoich obowiązków albo nie stosuje się do nakazów wydanych przez właściwe organy w celu zabezpieczenia należytego stanu sanitarnego, podlega karze grzywny do 1500 zł albo karze nagany. Przepis ten egzekwuje też straż miejska. Warto zresztą szerzej sprawdzić, czego nie wolno sąsiadowi, bo pod przepisy o wykroczeniach podpada więcej zachowań, niż się powszechnie sądzi.
Wspólnota, spółdzielnia i licytacja lokalu
Możliwości zarządcy bywają natomiast ograniczone czasowo — procedury potrafią ciągnąć się miesiącami. Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe dysponują jednak realnymi narzędziami: wspólnota może na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji, a analogiczne rozwiązanie dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przewiduje art. 17¹⁰ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. To jeden z tych przypadków pokazujących, kiedy można stracić mieszkanie własnościowe. Co istotne, z powództwem o eksmisję może wystąpić także sam sąsiad — pozwala na to art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, a w skrajnych sytuacjach w grę wchodzi również eksmisja za łamanie regulaminu wspólnoty.
Zamiast czekać długie miesiące (a może i lata), warto równolegle zgłosić sprawę do sanepidu.
Sanepid na ratunek w walce z uciążliwym sąsiadem
Zachowanie sąsiada, który zbiera odpady, nie wynosi śmieci i zamienia swoje mieszkanie w jedno wielkie wysypisko, może naruszać prawa pozostałych mieszkańców. Na gruncie cywilnym mówi o tym art. 144 Kodeksu cywilnego, wyznaczający granice dopuszczalności immisji:
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Odór jako immisja pośrednia
Odór wydobywający się z mieszkania obok to klasyczny przykład immisji pośredniej. Uwaga: sam fakt uciążliwości nie przesądza jeszcze sprawy — przepis zakazuje dopiero zakłóceń przekraczających „przeciętną miarę", a ocenia to sąd w konkretnym stanie faktycznym. Trzeba też pamiętać, że art. 144 KC nie jest podstawą do interwencji urzędu: roszczenia z niego wynikające realizuje się powództwem negatoryjnym (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 KC) w postępowaniu cywilnym. Do najemców i osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, przepis stosuje się odpowiednio. Na tych samych zasadach rozstrzyga się zresztą, co zrobić, jeśli sąsiad cię truje dymem czy innymi wyziewami.
Zawiadomienie do powiatowego inspektora sanitarnego
Zupełnie odrębną, administracyjną ścieżką jest zgłoszenie do sanepidu. Jeśli uważasz, że policja i zarządca przestają reagować na twoje apele — a może nawet nigdy się nimi na poważnie nie zajęli — złóż zawiadomienie do powiatowego inspektora sanitarnego. Lepiej zrobić to na piśmie niż telefonicznie: samo zgłoszenie telefoniczne nie uruchamia formalnie postępowania, a zgłoszenia anonimowe organy pozostawiają bez rozpoznania.
Kiedy inspektor sanitarny może wejść do mieszkania?
Art. 26 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej przyznaje inspektorom sanitarnym prawo do wejścia do mieszkań, ale tylko w trzech ściśle określonych sytuacjach:
Państwowy inspektor sanitarny lub Główny Inspektor Sanitarny ma prawo wstępu do mieszkań w razie podejrzenia lub stwierdzenia choroby zakaźnej, zagrożenia zdrowia czynnikami środowiskowymi, a także jeżeli w mieszkaniu jest lub ma być prowadzona działalność produkcyjna lub usługowa.
W przypadku zaśmieconego mieszkania kluczowa jest przesłanka zagrożenia zdrowia czynnikami środowiskowymi. Warto o niej wiedzieć, bo w praktyce sanepid bywa niechętny takim interwencjom i zdarza mu się odmawiać kontroli właśnie na podstawie art. 26. Tak było w sprawie gdańskiej spółdzielni mieszkaniowej, której lokatorka gromadziła w mieszkaniu śmieci — mimo fetoru i gryzoni inspekcja uznała, że sprawa nie leży w jej kompetencjach. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację spółdzielni, a Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną sanepidu (wyrok z 5 czerwca 2020 r., sygn. II OSK 1940/18). Sądy wskazały, że ustawodawca nie definiuje pojęcia „czynników środowiskowych", a powszechnie zalicza się do nich także czynniki biologiczne — w tym owady przenoszące drobnoustroje — oraz zanieczyszczenie powietrza.
Decyzja nakazująca usunięcie uchybień i egzekucja administracyjna
Jeżeli kontrola potwierdzi nieprawidłowości, inspektor nie kończy sprawy na oględzinach. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej w razie stwierdzenia naruszenia wymagań higienicznych i zdrowotnych nakazuje on w drodze decyzji usunięcie uchybień w wyznaczonym terminie, a niewykonanie decyzji otwiera drogę do egzekucji administracyjnej.
Jeżeli więc z mieszkania wydobywa się odór, pojawiają się szkodniki albo istnieje ryzyko zagrożenia sanitarnego, nie warto zwlekać ze zgłoszeniem sprawy. Im wcześniej odpowiednie służby podejmą działania, tym większa szansa na uniknięcie problemów przez pozostałych mieszkańców budynku.
