Testament nie jest jedynym sposobem na przekazanie mieszkania konkretnej osobie. Spadkodawca może jeszcze za życia rozporządzić swoim majątkiem. Umożliwia mu to zarówno umowa darowizny, jak i umowa dożywocia. Choć w obu przypadkach efekt właściwie jest ten sam, bo nieruchomość staje się własnością danej osoby, to pomiędzy tymi dwoma rozwiązaniami istnieją też duże różnice.
Umowa darowizny a umowa dożywocia
Jeśli właściciel domu czy działki chce przekazać nieruchomość innej osobie, do wyboru ma kilka rozwiązań. Najbardziej oczywistym wydaje się zapis windykacyjny w testamencie. Ustanawiając go, spadkodawca wskazuje, że taka nieruchomość ma trafić do konkretnego krewnego czy innej osoby. Nie jest to jednak jedyny sposób na to, by przepisać mieszkanie. Wśród innych rozwiązań można wymienić umowę darowizny i umowę dożywocia.
Umowa darowizny umożliwia przekazanie dowolnego przedmiotu. Może być to więc zarówno nieruchomość, pieniądze, jak i rzecz ruchoma. W przypadku umowy dożywocia takiej dowolności już nie ma. Może ona dotyczyć jedynie nieruchomości – a więc mieszkania, domu czy działki. Z tego powodu umowa dożywocia dla swojej ważności zawsze będzie wymagać formy aktu notarialnego, natomiast umowa darowizny – tylko wówczas, gdy jej przedmiotem ma być nieruchomość.
Czym charakteryzuje się umowa darowizny?
Umowa darowizny pozwala na przekazanie obdarowanemu konkretnego składnika z majątku. Krótko mówiąc – polega na oddaniu danego przedmiotu za darmo. Nie wszyscy obdarowani zdają sobie jednak sprawę, że taka umowa nakłada na nich pewne obowiązki względem darczyńcy.
Przede wszystkim może się zdarzyć, że po dokonaniu darowizny sytuacja materialna darczyńcy znacząco się pogorszy. Jeśli nie będzie w stanie zaspokajać swoich podstawowych potrzeb, a więc popadnie w tzw. niedostatek, obdarowany będzie musiał go wspierać. Obowiązek ten ograniczono do wysokości istniejącego wzbogacenia, a więc do obecnej wartości darowizny. Jeśli obdarowany chce zwolnić się z takiego zobowiązania, może też zwrócić darowiznę albo kwotę jej odpowiadającą.
Poza tym darczyńca może obciążyć przedmiot darowizny poleceniem, które darczyńca będzie musiał wykonać. Żądać jego spełnienia będzie mógł zarówno darczyńca, jak i później jego spadkobiercy. A skoro już mowa o spadkobiercach, to darowizna nie pozostaje bez wpływu na kwestie dziedziczenia. Przede wszystkim zalicza się ją na schedę spadkową, co w uproszczeniu oznacza, że osoba obdarowana może otrzymać mniejszy spadek niż wynikałoby to z jej udziału spadkowego. Poza tym w niektórych przypadkach obdarowany może mieć obowiązek zapłaty zachowku.
Umowa dożywocia jest bardziej korzystna pod względem spadkowym, ale niesie też za sobą konkretne obowiązki
O ile jednak umowa darowizny zakłada jednostronne zobowiązanie, to umowa dożywocia nakłada już obowiązki na obie strony. Nowy właściciel nieruchomości nie otrzyma jej więc za darmo. W zamian zobowiązuje się sprawować dożywotnią opiekę nad drugą stroną – dożywotnikiem. Czas trwania tego obowiązku uzależniony jest więc od życia dożywotnika. Czasami może trwać latami, innym razem zaledwie kilka miesięcy.
Strony mogą dowolnie ustalić, jakie obowiązki będzie miał nabywca nieruchomości. Jeśli tego nie zrobią, to zgodnie z artykułem 908. Kodeksu cywilnego przyjmuje się, że właściciel musi przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, światła i opału. Oprócz tego musi też zapewnić dożywotnikowi odpowiednią pomoc i pielęgnować go w chorobie oraz na własny koszt sprawić mu pogrzeb.
Choć umowa dożywocia wiąże się z wieloma obowiązkami, to może się okazać bardziej korzystna od darowizny. Nie ma bowiem wpływu na wartość otrzymanego spadku czy obowiązek zapłaty zachowku. To, że jeden ze spadkobierców nabył nieruchomość na własność poprzez dożywocie, nie sprawi więc, że otrzyma mniejszy spadek. Tak samo jak nie można z tytułu zawarcia takiej umowy pociągnąć do odpowiedzialności za długi spadkowe czy zobowiązać do płacenia zachowku.
Rodzaj umowy a kwestie podatkowe
Choć umowa dożywocia pod wieloma względami jest bardziej korzystna niż umowa darowizny, to inaczej sprawa wygląda w kwestii podatku. W przypadku umowy darowizny dokonanej na rzecz najbliższej osoby istnieje możliwość zwolnienia się z obowiązku jego zapłaty. Takie zwolnienie nie obowiązuje natomiast w odniesieniu do umowy dożywocia. Nabywca nieruchomości płaci bowiem wówczas nie podatek od spadków i darowizn, ale podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jego wysokość wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, nawet, jeśli dożywotnik jest dla nabywcy nieruchomości osobą najbliższą.
