Umowa przedwstępna na zakup mieszkania – czy notariusz jest niezbędny?
Wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2% uwolniło rynek nieruchomości dla wielu osób, których do tej pory nie było stać na kupno własnego „M”. W efekcie liczba umów sprzedaży w całym kraju nieustannie rośnie. Biorąc pod uwagę, że dla wielu Polaków zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych transakcji w życiu, warto zadbać, by wszystkie formalności były zapięte na przysłowiowy ostatni guzik. W tym celu niezbędne jest między innymi zawarcie umowy przedwstępnej.
Przepisy nie zobowiązują do tego, by umowa przedwstępna na zakup mieszkania była podpisana w obecności notariusza. W wielu przypadkach, a zwłaszcza, gdy nad transakcją czuwa pośrednik, jest ona spisywana w zwykłej formie pisemnej. Niestety strony ją zawierające czasami nie do końca zdają sobie sprawę, że nie jest to najlepsze zabezpieczenie ich interesów.
W przypadku spisania dokumentu jedynie w zwykłej formie pisemnej, ewentualne wzajemne roszczenia w sytuacji niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej mają jedynie charakter odszkodowawczy. Co więcej, w dość okrojonym zakresie. Zasadą będzie bowiem możliwość dochodzenia od drugiej strony naprawienia szkody wynikającej z tego, że dana osoba liczyła na zakup, czy sprzedaż nieruchomości. Uzyskane odszkodowanie będzie jednak dość niskie. Obejmie ono jedynie koszty dojazdu do notariusza, uzyskania dokumentów i ewentualnie zwrot kosztów przygotowania umowy przedwstępnej przez prawnika. Jak na transakcję za kilkaset tysięcy złotych wygląda to więc dość marnie.
Oczywiście strony mogą wprowadzić do porozumienia kary umowne. W takim przypadku ustalone z góry zryczałtowane odszkodowanie będzie wyższe. Zwykle jednak kończy się na zadatku i sporym zawodzie.
Obecność notariusza sprawia, że możesz poczuć się prawie właścicielem
Choć wizyta notarialna w kancelarii już na etapie spisywania umowy przedwstępnej to dodatkowy wydatek rzędu kilkuset złotych, to jednak warto go ponieść. Ochrona obu stron jest bowiem niewspółmiernie wyższa. Przede wszystkim rejent zadba bowiem o dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, a zwłaszcza przeanalizuje zapisy w księdze wieczystej. Dzięki temu późniejsze ryzyko odmowy wpisu prawa własności przez sąd jest praktycznie zerowe.
Co więcej, na żądanie jednej ze stron notariusz złoży także odpowiedni wniosek do ksiąg wieczystych zawierający informację o zawartej umowie. To w praktyce uniemożliwi sprzedaż nieruchomości obecnemu właścicielowi na rzecz osoby trzeciej. Takie sytuacje nie rzadko mają miejsce przy umowach sporządzonych w zwykłej formie pisemnej. Nagle znajduje się bowiem ktoś oferujący wyższą stawkę gotowy pokryć nawet koszty odstąpienia od umowy przedwstępnej. Dla kupującego, który właśnie znalazł swoje wymarzone „M” wpis do księgi wieczystej to zatem niezwykle cenna ochrona.
W przypadku sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego każda ze stron może się też domagać jej zawarcia przed sądem. Jeśli zatem sprzedający lub kupujący nie będzie chciał ostatecznie zawrzeć umowy przenoszącej własność nieruchomości, może to zrobić za niego sąd. Niezbędne będzie co prawda wytoczenie stosownego powództwa, ale prawomocny wyrok zastąpi podpis strony.
Warto pamiętać, że przepisy przewidują dość krótki termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. Jest on taki sam niezależnie od tego, czy była ona zawarta u notariusza czy też nie. Na ten moment wynosi on bowiem jedynie rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej termin biegnie od dnia uprawomocnienia orzeczenia.
