Postanowienia zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, w zależności od formy jej zawarcia, wiążą strony mniej lub bardziej. Niezwykle istotną kwestią jest określenie w umowie, czy kupujący wpłaca zaliczkę, czy zadatek. Bardzo ważna jest również wysokość zadatku i wysokość zaliczki. Zbyt niskie mogą niewystarczająco zabezpieczyć strony. Zbyt wysokie mogą spowodować poważne problemy dla obu stron umowy.
Zaliczka czy zadatek
Żeby móc wybrać co lepsze dla nas, trzeba umieć rozróżnić zaliczkę od zadatku. Kwota wpłacona tytułem zaliczki jest zawsze zwrotna w sytuacji, gdy nie dochodzi do umowy sprzedaży. Nigdy nie przepada na rzecz sprzedającego. Nigdy nie można żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości. W zasadzie można pokusić się o stwierdzenie, że wpłata zaliczki oznacza tyle, co wyrażenie zainteresowania przez kupującego naszą ofertą. Nadal jednak obu stronom pozostawia możliwość wycofania się z transakcji. Oczywiście pod warunkiem, że umowa zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej. Gdy strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, to nadal istnieje pomiędzy nimi zobowiązane, do czasu jej rozwiązania lub do czasu, gdy roszczenia wynikające z tej umowy się przedawnią.
Natomiast sprowadzenie zadatku do samego wskazania, że jeśli kupujący nie kupi, to przepada zadatek, a jeśli sprzedający nie sprzeda, to odda go w podwójnej wysokości, to zdecydowanie zbyt mało. Zadatek umożliwia stronom odstąpienie od umowy. Oczywiście w przypadku, gdy umowa ta nie została zawarta w wyznaczonym przez strony terminie. Dotyczy to sytuacji, w której nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy z winy jednej ze stron. Jeśli strony postanowiły o rozwiązaniu umowy, to zadatek według przepisów zwraca się stronie, która go dała. W tym przypadku niezależnie od powodu rozwiązania tejże umowy nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.
Wysokość zadatku i wysokość zaliczki
Nie ma górnej granicy, jaką przewidywałyby przepisy regulujące tę kwestię. Zatem można uznać, że mamy pewną dowolność w określaniu kwot zadatku i zaliczki uzgadniając warunki przedwstępnej umowy sprzedaży. Jednak z drugiej strony wysokości tych kwot mają określone konsekwencje, które staną się problematyczne, jeśli do umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie. Jeśli kwoty będą zbyt niskie, a przy tym umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to może okazać, że strona sprzedająca z dnia na dzień zrezygnuje z zawarcia umowy sprzedaży. Niewystarczająco wysoki zadatek może spowodować, iż dla sprzedającego może nie stanowić problemu zwrócić go w podwójnej wysokości. A już w szczególności, gdy znajdzie kupca na swoją nieruchomość, za dużo wyższą cenę. Z kolei żądanie od kupującego wpłaty bardzo wysokich kwot, przekraczających 20-30% ceny nieruchomości, nie jest sytuacją normalną. W końcu przy umowie przedwstępnej jeszcze niczego się nie kupuje, a dopiero ustala się warunki umowy sprzedaży.
Wysoka wpłata zadłużonemu sprzedającemu szczególnie niebezpieczna
Sytuacja, na którą trzeba w szczególności uważać, to taka, w której strony umawiają się, że kupujący wpłaci dużą część ceny, aby sprzedający spłacił najpierw swoje zobowiązania i dopiero wtedy pójdą do notariusza, aby podpisać umowę sprzedaży. Dlaczego? Choćby dlatego, że duża kwota wpłaty z pewnością zostanie rozdzielona na zadatek i zaliczkę. Jak wskazałam wyżej, zaliczka zawsze jest zwrotna. Zatem, jeśli nie dojdzie do umowy sprzedaży nawet z winy kupującego, to sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zaliczki. Tylko przecież jasne od samego początku jest, że sprzedający pieniędzy tych już nie ma, ponieważ spłacił swoje długi. Jak zatem kupić nieruchomość od zadłużonego sprzedającego? Wystarczy skompletować dokumenty od wszystkich wierzycieli sprzedającego z informacją o wysokości zadłużenia oraz numerem rachunku bankowego do uregulowania tych należności. Następnie przedłożyć je notariuszowi i bezpiecznie kupić nieruchomość.
Powyższy opis jest opisem dość uproszczonym, nieuwzględniającym wszystkich możliwości i sytuacji, przed jakimi mogą stanąć strony, które chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. W zasadzie ilu ludzi tyle różnych sytuacji, które możemy napotkać. Każdą należałoby indywidualnie rozpatrywać. Jednak jest to łatwiejsze, gdy posiada się wiedzę, czym różni się zadatek od zaliczki. A także zna się skutki, jakie wywołuje umowa przedwstępna przed notariuszem.
