Czas od wypłaty kredytu do momentu wpisania hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej to okres, w którym bank obciążony jest największym ryzykiem transakcji. Na dokonanie takie wpisu przez sąd rejestrowy trzeba natomiast czekać zwykle kilka miesięcy. W tym okresie bank ustanawia więc dodatkowe zabezpieczenie kredytu, które dla kredytobiorcy oznacza duże obciążenie w postaci podwyższenia zwykle już i tak wysokich rat.
Większe ryzyko dla banku – większe koszty dla klienta
Nieruchomość będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu dopiero w momencie, w którym w dziale IV księgi wieczystej znajdzie się odpowiedni wpis. Będzie on bowiem uprawniał bank do zaspokojenia z nieruchomości. Do tego czasu jest on obciążony największym ryzykiem. Kredytobiorca otrzymał już bowiem pożyczone środki, zakupił nieruchomość i prawdopodobnie w niej mieszka, a jednocześnie zabezpieczenie w postaci wpisu nie zostało jeszcze ustanowione. Stąd też bank zawiera umowę o ubezpieczenie pomostowe z firmą ubezpieczeniową. Kosztem obciąża natomiast swojego klienta aż do czasu uprawomocnienia się wpisu.
Dwa sposoby na zabezpieczenie kredytu
Bank zabezpiecza się w dwojaki sposób. Do czasu wpisu do hipoteki może pobierać składkę określoną na podstawie salda zadłużenia. Drugim rozwiązaniem, znacznie częściej przyjmowanym przez banki, jest natomiast podwyższenie marży do momentu uregulowania formalności w sądzie prowadzącym rejestr ksiąg wieczystych. Zazwyczaj marżę podwyższa się o około 1 punkt procentowy, natomiast w zależności od banku wysokość ta może być niższa, ale i nawet kilkukrotnie wyższa. W praktyce oznacza to dla kredytobiorcy obciążenie nawet w wysokości dodatkowej raty kredytowej, w zależności od długości pobierania ubezpieczenia przez bank. Sama forma zapłaty również może być różna – pobieranie określonej kwoty comiesięcznie z konta kredytobiorcy czy uiszczenie opłaty z góry za pewien okres. W większości przypadków nie ma możliwości skredytowania tej kwoty, ale trzeba zapłacić ją z własnej kieszeni – czasem za kwartał, czasem za rok z góry. Dla wielu osób dodatkowy wydatek wysokości kilku tysięcy przy dużym kredycie i niskiej płacy może być natomiast naprawdę dużym obciążeniem.
W oczekiwaniu na wpis
O wpis do księgi wieczystej musi zawnioskować sam kredytobiorca. Czas trwania całej procedury od momentu złożenia wniosku do momentu dokonania wpisu uzależniony jest od obłożenia sądu. Średnio są to 3-4 miesiące, jednak w dużych miastach proces ten trwa pół roku, a nawet dłużej. Jeśli w dodatku nieruchomość kupowana jest na rynku pierwotnym, a więc nie ma jeszcze księgi wieczystej – czas oczekiwania znów się wydłuża. Kredytobiorca nie ma na całą sytuację wpływu. Często skazany jest na znacznie wyższe opłaty tylko dlatego, że sprawę rozpatruję sąd w dużym mieście, gdzie obłożenie jest największe. Problem ten trwa już od kilku lat, a zamian wciąż nie widać. Istnieje co prawda możliwość złożenia wniosku o wpis przyspieszony, jednak jego pozytywne rozpatrzenie zależy od uznania sądu, a przesłanką jest tu bardzo nieprecyzyjne określenie szczególnie uzasadnionych przypadków. Tymczasem żaden kredytobiorca nie chce ponosić dodatkowych kosztów i płacić wysokiej ceny z powodu przewlekłego rozpatrywania wniosku.
