Program Pierwsze Mieszkanie ma ruszyć od lipca 2023 r. Osoby uprawnione do skorzystania z niego będą mogły zaciągnąć Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zgodnie z przypuszczeniami, deweloperzy zamierzają wykorzystać całą sytuację – i już teraz zachęcają, by dokonywać umów rezerwacyjnych. Twierdzą, że z płatnością – i właściwą umową deweloperską – będzie można poczekać do momentu startu programu. Skorzystanie z takiego rozwiązania może być jednak ryzykowne.
Rozpoczyna się walka o mieszkania finansowane Bezpiecznym Kredytem 2 proc.
Mimo że mamy dopiero marzec, nowy rządowy program mieszkaniowy już rozpala wyobraźnię potencjalnych beneficjentów. I jak się okazuje – nie tylko ich, ale również deweloperów.
Firmy deweloperskie musiały w ostatnich miesiącach radzić sobie z wyraźnym spadkiem popytu. Z danych Rednet Consulting wynika, że w 2022 r., na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto) deweloperzy sprzedali aż o 45,7 proc. mieszkań mniej, niż w 2021 r. Szacuje się zresztą, że w 2023 r. sprzedaż może być jeszcze niższa niż w roku ubiegłym – choć w drugiej połowie 2023 r. można spodziewać się odbicia. Powód? Program Pierwsze Mieszkanie, a konkretniej – Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Jak zwraca uwagę ekspert nieruchomości Tomasz Narkrun, już teraz – na kilka miesięcy przed wejściem w życie programu – rozpoczyna się walka o mieszkania finansowane atrakcyjnym kredytem oprocentowaniem na 2 proc. To może doprowadzić do mocnego spadku dostępnych ofert na rynku.
Widzę, że deweloperzy zaczynają przygotowywać marketing pod rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2%".
U wielu będzie możliwość rezerwacji mieszkania dziś (umową rezerwacyjną), a wniosek o kredyt klient złoży dopiero w lipcu, kiedy ruszy program. Na trudnym rynku trzeba walczyć.— Tomek Narkun (@TomekNarkun) February 26, 2023
Zapowiedzi rządu przełożyły się na wzrost zainteresowania potencjalnych nabywców – i jednocześnie beneficjentów programu. Z danych Otodom Analytics wynika, że łącznie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście i Katowicach zarezerwowanych zostało na początku roku 2,4 tys. mieszkań – a takie poziomy rezerwacji notowano ostatnio w pierwszej połowie 2021 r., czyli jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych. Oczywiście nie wszystkie lokale zarezerwowano z myślą o skorzystaniu z Bezpiecznego Kredytu 2 proc.; można jednak zakładać, że to właśnie nowy rządowy program (w połączeniu z ostatnim złagodzeniem stanowiska KNF odnośnie bufora stopy procentowej przy obliczaniu zdolności kredytowej) sprawił, że zainteresowanie rezerwacjami znacząco wzrosło.
Wcześniejsza rezerwacja mieszkania niekoniecznie może być dobrym pomysłem
Teoretycznie rezerwacja mieszkań przez osoby, które i tak planowały zakup nieruchomości w drugiej połowie roku, a przy tym spełniające warunki Bezpiecznego Kredytu 2 proc., mogłaby się wydawać rozsądnym posunięciem. W końcu jest więcej niż prawdopodobne, że po wejściu w życie nowego programu ceny nieruchomości znowu zaczną rosnąć.
Sęk w tym, że nawet rosnąca zdolność kredytowa Polaków w 2023 r. może nie wystarczyć, by faktycznie zaciągnąć kredyt na atrakcyjnych warunkach. Jeśli w umowie rezerwacyjnej deweloper zawrze zapisy o konsekwencjach finansowych za odstąpienie od umowy przez kupującego, niedoszły nabywca będzie musiał je ponieść – zwłaszcza, że umowa rezerwacyjna mieszkania jest umową nienazwaną, co oznacza że zapisy w niej przedstawione są po prostu przedmiotem ustaleń między deweloperem a rezerwującym. Najczęściej gdy rezerwujący odstąpi od umowy, to odzyskuje tylko część opłaty rezerwacyjnej – lub nie odzyskuje jej w ogóle. Opłata może natomiast w niektórych przypadkach sięgać nawet kilku procent ceny nieruchomości.
Warto dodatkowo pamiętać, że środki przeznaczone na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. podlegają corocznemu limitowi – co oznacza, że z programu skorzysta tylko część zainteresowanych. Umowa rezerwacyjna dokonywana z myślą o zakupie mieszkania finansowanego kredytem na 2 proc. jest zatem ryzykownym posunięciem – choć deweloperzy z pewnością będą przekonywać, że jest inaczej.
