- Bezprawnik -
- Inwestowanie -
- Wynajem mieszkania nie będzie już taki prosty. Właściciele i platformy z nowymi obowiązkami
Wynajem mieszkania nie będzie już taki prosty. Właściciele i platformy z nowymi obowiązkami
Właściciel mieszkania wstawia lokal na Booking czy Airbnb, przyjmuje turystów i zarabia na każdej dobie. Taki model może wkrótce stać się znacznie bardziej sformalizowany. W Sejmie czeka na drugie czytanie sprawozdanie komisji (druk nr 3119) dotyczące zmian w ustawie o usługach hotelarskich. Projekt nie jest jeszcze obowiązującym prawem i podczas dalszych prac może się zmienić. Natomiast ustawodawca wskazuje w nim kierunek zmian. Państwo chce dokładniej wiedzieć, gdzie działa najem krótkoterminowy, a platformy internetowe zostaną zobowiązane do weryfikowania takich ofert.
Na właścicieli mieszkań wynajmowanych na kilka czy kilkanaście dni nie zostanie nałożony nowy obowiązek rejestracji, ponieważ on już dziś istnieje. Zmieni się przede wszystkim sposób ewidencjonowania i kontroli rynku.
Rejestr już jest. Teraz ma powstać centralny wykaz CWTON
Obowiązujące przepisy przewidują, że tzw. inne obiekty, w których świadczone są usługi hotelarskie, a więc m.in. mieszkania czy apartamenty wynajmowane turystom, podlegają ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. To rozwiązanie funkcjonuje już teraz. Projekt nie zastępuje więc braku regulacji całkowicie nowym obowiązkiem. Tworzy natomiast Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON.
Różnica jest dosyć istotna, ponieważ do tej pory dane są rozproszone w ewidencjach gminnych. Po zmianach mają zostać zgromadzone w jednym systemie ogólnopolskim. Każdy objęty nim obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie musiał być wykorzystywany przy ofertach najmu krótkoterminowego. Właśnie ten element może najbardziej zmienić funkcjonowanie rynku.
Numer CWTON jako „dowód tożsamości” obiektu
Dzisiaj ktoś może mieć lokal wpisany do gminnej ewidencji, ale dla turysty korzystającego z platformy ta informacja nie jest elementem codziennego procesu rezerwacji. Po reformie numer CWTON ma stać się swoistym „dowodem tożsamości” obiektu. Platformy będą musiały go weryfikować. Airbnb czy Booking otrzymają również prawny zakaz publikowania ogłoszeń, które nie zawierają ważnego numeru ID z systemu CWTON. Oferty niespełniające tego wymogu będą usuwane z portali.
Jak wskazuje adwokat Łukasz Ciskowski, nowy centralny numer nie oznacza, że obecna gminna ewidencja nagle przestaje istnieć. Ekspert zwraca również uwagę, że już obecnie brak wymaganego wpisu do gminnej ewidencji może skutkować odpowiedzialnością. Po zmianach obecne wykroczenie ma zostać zastąpione sankcją administracyjną sięgającą nawet do 50 tys. zł.
Koniec oferty bez numeru na Booking i Airbnb?
Dla platform takich jak Booking czy Airbnb oznacza to zmianę jakościową. Projekt przewiduje mechanizm, w którym platforma ma sprawdzić, czy obiekt posiada wymagany identyfikator. W praktyce ma być więc trudniej wystawić ofertę mieszkania, którego statusu nie można potwierdzić w oficjalnym systemie. Oprócz samej rejestracji nowela wprowadza dodatkowe rygory formalne dla wynajmujących mieszkania turystom, takie jak stworzenie i przedstawienie regulaminu obiektu i spełnienie norm sanitarno-epidemiologicznych.
Wskazane zmiany są o tyle istotne, że projekt wyraźnie wiąże najem krótkoterminowy z usługami hotelarskimi. Za taką usługę ma być uznawane ogólnie dostępne wynajmowanie domu, mieszkania, pokoju czy miejsca noclegowego na okres krótszy niż 30 dni w stosunku do jednego klienta. Nie oznacza to oczywiście, że każda umowa najmu zawarta na mniej niż 30 dni automatycznie będzie podlegała wszystkim regulacjom. Kluczowe będą ustawowe przesłanki dotyczące charakteru usługi. Jednak dla typowego najmu turystycznego na doby kierunek jest jednoznaczny.
Wspólnota mieszkaniowa dostanie mocniejsze narzędzia
Jeszcze większe znaczenie dla właścicieli mieszkań może mieć nie sam rejestr, lecz przepisy dotyczące budynków mieszkalnych. Projekt przewiduje możliwość podejmowania przez wspólnoty i spółdzielnie działań dotyczących najmu krótkoterminowego, a także występowania o kontrolę. Najdalej idące rozwiązanie to możliwość formalnego zakazania świadczenia usług hotelarskich w danym budynku. Ten restrykcyjny zapis ma jednak zacząć obowiązywać dopiero 1 stycznia 2028 r.
Nowe obowiązki zarządców a wyższe opłaty za zarządzanie
W tym miejscu warto zauważyć, że nakładanie na wspólnoty czy spółdzielnie dodatkowych obowiązków może się niestety przełożyć na wzrost opłat za zarządzanie daną nieruchomością dla wszystkich mieszkańców. Firmy zarządzające nieruchomościami mogą argumentować, że nadzór nad regulaminami, weryfikacja zgłoszeń czy przygotowywanie skomplikowanych uchwał o zakazie najmu (wymagających rzetelnego uzasadnienia) wykracza poza standardową umowę o zarządzanie. W efekcie mogą zażądać podwyższenia stawki za metr kwadratowy za obsługę administracyjną budynku. Mieszkańcy będą się wtedy zastanawiać, czy można się sprzeciwić podwyżce opłat we wspólnocie mieszkaniowej.
Wszystko to oznacza, że właściciel kupujący dziś mieszkanie z myślą o wynajmowaniu go turystom musi patrzeć dalej niż na aktualny stan prawny. Jeżeli projekt pozostanie w obecnym kształcie, w przyszłości sposób korzystania z lokalu może zostać ograniczony uchwałą właściwego podmiotu. Wspólnota będzie przy tym miała łatwiejszą drogę do wprowadzenia takiego zakazu niż duża spółdzielnia mieszkaniowa. Właścicielowi, który się z taką decyzją nie zgodzi, pozostanie zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sądzie.
Mec. Łukasz Ciskowski zwraca uwagę, że różnica w procedurze może mieć dla właściciela bardzo konkretne znaczenie, ale jednocześnie przestrzega przed traktowaniem rodzaju zarządcy budynku jako gwarancji bezpieczeństwa inwestycji. Jak wskazuje, również w spółdzielni ograniczenie najmu będzie możliwe, choć jego uchwalenie ma być trudniejsze. Jeżeli zakaz zostanie uchwalony, projekt przewiduje dla właściciela sześć miesięcy na zakończenie świadczenia usług hotelarskich.
Gmina też będzie mogła ograniczać najem na doby
Na tym możliwości ograniczania najmu się nie kończą. Projekt przewiduje również nowe kompetencje samorządów. Gmina będzie mogła ustanawiać strefy, w których świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach będzie ograniczone albo wyłączone, a także wprowadzać rozwiązania czasowe. Dla inwestora oznacza to zupełnie nową kategorię ryzyka. Lokal, który dzisiaj generuje określony przychód z najmu dobowego, w przyszłości może znaleźć się w budynku objętym ograniczeniem albo w strefie, w której taki model działalności będzie niedostępny. Dlatego też przy zakupie mieszkania pod najem krótkoterminowy sama kalkulacja zawierająca cenę lokalu, obłożenie, stawkę za dobę, podatek od najmu krótkoterminowego i koszty obsługi może już nie wystarczyć.
Bezpieczeństwo turystów kontra prawo właściciela mieszkania
Zwolennicy regulacji wskazują przede wszystkim na bezpieczeństwo turystów, ograniczenie szarej strefy i wyrównanie warunków konkurencji między hotelami a mieszkaniami wynajmowanymi na doby. Ministerstwo Sportu i Turystyki podkreśla, że projekt ma uporządkować rynek i dostosować polskie przepisy do unijnego rozporządzenia dotyczącego gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. To pokłosie tego, że UE chce uregulować najem krótkoterminowy w całej Wspólnocie. Z drugiej strony pojawia się pytanie o granicę ingerencji w prawo właściciela do korzystania z własnego lokalu. Szczególnie gdy zakaz najmu może w przyszłości wynikać nie z decyzji właściciela, lecz z uchwały dotyczącej całego budynku albo decyzji samorządu. Wydaje się, że to będzie jeden z najważniejszych punktów sporu wokół nowych przepisów.
To jeszcze nie koniec rynku najmu na doby
Należy przy tym zachować proporcje. Druk 3119 jest dopiero sprawozdaniem komisji. Ustawa o najmie krótkoterminowym czeka na dalsze prace parlamentarne, a więc jej ostateczny kształt nie jest przesądzony. Nie ma więc podstaw, aby dziś twierdzić, że właściciele mieszkań muszą natychmiast zamykać swoje oferty. Jest natomiast powód, aby dokładnie skalkulować ryzyko.
Najważniejsza zmiana nie polega bowiem na tym, że państwo po raz pierwszy „zobaczy” mieszkanie wynajmowane na doby. Gmina już dziś może mieć je w swojej ewidencji. Nowością będzie centralizacja danych, indywidualny numer CWTON, kontrola tego numeru przez platformy oraz znacznie mocniejsze instrumenty nadzoru. A od 2028 r. może dojść jeszcze jeden czynnik — decyzja wspólnoty, spółdzielni lub samorządu. Dla inwestora oznacza to prostą zmianę w kalkulacjach. Przy zakupie mieszkania pod najem krótkoterminowy trzeba będzie policzyć nie tylko, ile można zarobić na dobie, lecz także czy za kilka lat nadal będzie można tę dobę legalnie sprzedać.
