- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Sprawdź, które opłaty wspólnota mieszkaniowa może podnieść bez pytania cię o zdanie
Sprawdź, które opłaty wspólnota mieszkaniowa może podnieść bez pytania cię o zdanie
Podniesienie wielu opłat we wspólnocie mieszkaniowej, będących częścią tzw. czynszu dla zarządcy, wymaga podjęcia uchwały. Dotyczy to zwłaszcza kosztów administracyjnych i funduszu remontowego. Bez zgody większości właścicieli takie opłaty są nielegalne i można się im sprzeciwić. Inaczej wygląda to, gdy ceny mediów idą w górę. Wówczas administracja budynku ma prawo podnieść związane z nimi zaliczki bez pytania kogokolwiek o zdanie.
Opłaty dla zarządcy: koszty zależne i niezależne od właścicieli
W zawiadomieniu o ich wysokości zawsze powinny być one wyraźnie wyszczególnione. W grupie opłat zależnych od właścicieli najwięcej zwykle wynosi wynagrodzenie dla administracji i fundusz remontowy.
Oprócz tego odczuwalnymi, choć przeważnie mniejszymi kosztami, są tu sprzątanie części wspólnych budynku i ewentualne utrzymanie urządzeń lub sprzętów, jak np. winda.
Podwyżki we wskazanej grupie wydatków wymagają podjęcia uchwały. Związane z tym szczegóły precyzuje art. 22 Ustawy o własności lokali.
Zaliczki na media bez uchwały
Czynsz administracyjny obejmuje też opłaty niezależne od zarządcy. Dotyczą one wywozu odpadów, a także mediów, jak np. woda czy ogrzewanie, regulowanych w formie zaliczek. To właśnie zbyt nisko ustalone zaliczki bywają źródłem problemów — przy rocznym rozliczeniu potrafią pojawić się dopłaty do rozliczenia ciepłej wody użytkowej sięgające nawet kilku tysięcy złotych.
Gdy opłaty za śmieci lub media idą w górę, administracja ma prawo je podnieść bez uchwały. Podstawę do takich działań daje jej m.in. przyjęty we wspólnotach regulamin rozliczania mediów czy lokalne przepisy. Warto pamiętać, że samo zużycie mediów i sposób jego naliczania w budynkach wielorodzinnych nie zawsze są rozliczane w sprawiedliwy sposób.
Czy można sprzeciwić się podwyżkom czynszu?
Oprotestować można przede wszystkim opłaty z grupy kosztów zależnych, które zostały podjęte bez decyzji większości właścicieli.
Jeśli otrzymaliśmy zawiadomienie o podwyżce, na jaką nie wyraziliśmy zgody, fundament do dalszych kroków stanowi sprawdzenie tego, czy ma ona umocowanie w uchwale.
Kiedy jej nie było, można legalnie płacić czynsz we wcześniejszej wysokości. Administracja nie ma bowiem wówczas umocowania prawnego do windykacji różnicy.
Uchylenie uchwały w sądzie
Nawet jeśli uchwała została podjęta, można ją uchylić w sądzie. Fundament do takich działań daje art. 25 Ustawy o własności lokali. Krok taki można wykonać w ciągu 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu lub od powiadomienia o wyniku głosowania.
Żeby treść wątpliwego aktu prawnego nie została zrealizowana, należy ponadto złożyć w sądzie wniosek o wstrzymanie jego wykonania do czasu ogłoszenia wyroku.
Perspektywa skutecznego oprotestowania wewnętrznych decyzji wspólnoty mieszkaniowej dotyczy zwłaszcza sytuacji, gdy obejmują one niegospodarne przedsięwzięcia lub gdy związane z nimi cele są nieracjonalne finansowo. Bywa też, że samo głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej ciągnie się miesiącami, bo części właścicieli sprawy nieruchomości są obojętne.
Manipulacje przy zbieraniu głosów
Warto w tym miejscu dodać, że kiedy administracji budynku zależy na uzyskaniu zgody właścicieli na nieuzasadnioną podwyżkę, czasem zdarza się, że egzekwuje ją w wątpliwy sposób.
Częsta praktyka to np. organizowanie głosowania obiegowego, w którym biorą udział zmanipulowani seniorzy. Podstawą do zapobiegnięcia wątpliwym poczynaniom zarządców zawsze jest uczestnictwo w zebraniach, wnikliwa lektura pism i patrzenie im na ręce. W skrajnych przypadkach rozwiązaniem bywa też zmiana zarządcy budynku, jeśli wspólnota straci do niego zaufanie. Czasem jednak rosnących kosztów nie da się uniknąć — eksperci wskazują, że w 2026 r. czynsze w spółdzielniach wyższe nawet o 20 proc. to realna perspektywa.