Dwa miliony złotych – tyle trzeba zainwestować w nieruchomości, by móc żyć z wynajmu

Finanse Nieruchomości dołącz do dyskusji (143) 22.07.2019
Dwa miliony złotych – tyle trzeba zainwestować w nieruchomości, by móc żyć z wynajmu

Udostępnij

Aleksandra Seń

GUS wykazuje wzrost wynagrodzeń w 2019 roku na poziomie 7% rocznie, co sprawia, że coraz więcej Polaków może inwestować w nieruchomości. Jak dużo trzeba jednak zainwestować, by wynajmowanie mieszkania sprawdziło się jako jedyne źródło utrzymania? Badania wykazują, że trzeba poświęcić nawet dwa miliony złotych. 

Zależnie od źródła, od dwudziestu do trzydziestu procent mieszkań kupuje się w celach inwestycyjnych. W 2017 roku przychody z najmu zadeklarowało 715 289 podatników. Wydaje się, że wynajmowanie mieszkania to dobry sposób na życie i może stanowić główne, a nawet jedyne źródło utrzymania. Zderzenie oczekiwań z rzeczywistością może być jednak bardzo bolesne – zwłaszcza, że ceny wynajmu mieszkań są podobne do wysokości raty kredytu, a Polacy wciąż wolą mieszkania własnościowe. Najem nie opłaca się więc tak, jak się tego spodziewamy. Jest popularny, bo lokaty są zbyt nisko oprocentowane i nie satysfakcjonują inwestorów. Wychodzi jednak na to, że trudno żyć z najmu. Jedynym rozwiązaniem na ten problem to zainwestowanie pokaźnej sumy.

Wynajmowanie mieszkania jako jedyne źródło utrzymania

Analizę tego problemu przeprowadził portal RynekPierwotny.pl. Portal zwrócił uwagę na to, że istnieją rozbieżności w danych dotyczących rentowności najmu. Tę szacuje się czasami nawet na 7%. Uwzględniono więc trzy różne stawki: 3,5%, 4,5% i 5,5%. Wyniki nie są zbyt optymistyczne. Z badań wynika, że nawet inwestując trzysta tysięcy złotych zarobimy rocznie maksymalnie 16 500 zł (już po opodatkowaniu). Inwestując 750 tysięcy przy założeniu rentowności na poziomie 5,5% zarobimy 41 250 zł. To jednak optymistyczna prognoza – przy stawce 3,5% zarobimy już jedynie 26 250 złotych.

Zysk będzie naprawdę zadowalający po zainwestowaniu kwoty dwóch milionów złotych – i to dla wszystkich trzech stawek. Będzie to odpowiednio 70 000 zł, 90 000 zł i 110 000 złotych. I rzeczywiście, to kwoty sprawiające, że wynajmowanie mieszkania może sprawdzić się jako jedyne źródło utrzymania właściciela. Rzecz w tym, że ktoś, kto zainwestował w swoje mieszkanie dwa miliony złotych, najpewniej nie zadowoli się taką kwotą. Mimo, że umożliwia ona życie bez dodatkowej aktywności zawodowej.

Gdzie na wynajmie zarabia się najwięcej?

Warto w tym miejscu przywołać inny raport, mianowicie autorstwa Home Broker we współpracy z Domiporta.pl. Ich badania wykazały, że rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. I choć według ich badań wynosi nadal 5,02%, to jednak spadek jest ogromny. Pół roku wcześniej wynosić miała 5,3%. Problem dotyczy przede wszystkim najmu krótkoterminowego, który ma poważną konkurencję – i są nią wynalazki takie jak condohotel czy aparthotel.

Najbardziej opłaca się najem w Gdańsku. Tam rentowność wynosi aż 5,81% w skali roku. W Trójmieście szczególnie opłacić się może najem krótkoterminowy w związku z turystyką, choć wymaga on sporo zaangażowania i większej dostępności właściciela. Chodzi o dostarczanie i odbieranie kluczy czy sprzątanie po gościach. Istnieją jednak biura, które się tym zajmują. To może sporo ułatwić właścicielom mieszkań, którzy nie mogą opuścić miejsca pracy nawet na chwilę.

Na drugim miejscu jest Warszawa (5,46%), a na trzecim Wrocław (5,27%). Swoją specyfikę ma Warszawa, gdzie ceny mieszkań na wynajem po prostu zwariowały. Za sensowne mieszkanie w Warszawie nie dla studenta, a dla rodziny trzeba zapłacić nawet 4,5 tysiąca złotych miesięcznie.

Rentowność będzie znacznie niższa dla Poznania i Białegostoku. W obu miastach nie przekracza ona 4,5% w skali roku. Twórcy raportu wskazują, że to nadal więcej niż oprocentowanie lokaty, ale wynajem mieszkania wiąże się z różnymi nieprzewidzianymi kosztami, związanymi choćby z problemami z lokatorami.

Z danych tych wynika jednoznacznie, że wynajmowanie mieszkania świetnie się sprawdzi jako dodatkowe źródło utrzymania – zwłaszcza w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu. Czy da się z tego rzeczywiście żyć? Jedynie po naprawdę dużych inwestycjach. Niektórzy jednak liczą na szybki zysk bez większych inwestycji – o czym świadczy choćby słynny balkon jako pokój do wynajęcia, wystawiony na witrynie OLX za 340 złotych.