Z najnowszego raportu „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025", przygotowanego przez Otodom i Hectares, wyłania się obraz rynku, na którym karty coraz wyraźniej rozdają sprzedający.
Zakup działki w 2026 roku to wyścig z czasem
Podaż gruntów spadła o 13 procent w skali roku, a popyt wzrósł o 7 procent. To klasyczny przepis na rynek sprzedającego, gdzie to właściciel dyktuje warunki, a kupujący musi się do nich dostosować. Najbardziej napięta sytuacja dotyczy działek budowlanych – ich liczba skurczyła się o 11 procent, podczas gdy zainteresowanie nimi wzrosło aż o 21 procent.
Województwa wschodnie i południowo-wschodnie odczuwają ten deficyt najmocniej. Na Podkarpaciu i Podlasiu podaż spadła o 19 procent, w Świętokrzyskiem o 17 procent. To właśnie tam eksperci przewidują najsilniejsze wzrosty cen w najbliższych miesiącach. Nawet w regionach stabilniejszych, jak Małopolska, Śląsk czy Opolszczyzna, gdzie spadki wyniosły po 6 procent, trend pozostaje jednoznaczny – gruntów ubywa, a konkurencja o nie rośnie.
Ziemia wciąż uchodzi za bezpieczną inwestycję, ale nie dlatego, że ryzyk jest mniej. Przeciwnie – jej wartość buduje właśnie rzadkość.
Warszawa poza zasięgiem, Wschód przyspiesza
Różnice cenowe między regionami są ogromne i warto je uwzględnić, planując zakup działki w 2026 roku. Najdroższe pozostaje Mazowsze ze średnią ceną 175 złotych za metr kwadratowy. Niewiele taniej jest w Wielkopolsce (164 zł/mkw.) i na Śląsku (159 zł/mkw.). Na przeciwnym biegunie znajduje się województwo świętokrzyskie, gdzie za metr zapłacimy średnio 76 złotych.
Jeszcze większe rozpiętości widać w stolicach województw. Warszawski metr gruntu kosztuje średnio 893 złote – czterokrotnie więcej niż w Opolu (184 zł/mkw.) czy Olsztynie (192 zł/mkw.). Kraków plasuje się na drugim miejscu z ceną 600 złotych, a Gdańsk na trzecim z 484 złotymi za metr.
Co ciekawe, w ciągu ostatnich dwóch lat najsilniej zyskały nie największe metropolie, lecz miasta dotąd uważane za tańsze alternatywy. W Białymstoku ceny wzrosły o 35 procent, z 300 do 405 złotych za metr kwadratowy. W Kielcach skok był niemal identyczny – 34 procent, z 243 do 325 złotych. To sygnał dla kupujących: rynki wschodnie i te o niższej barierze wejścia mogą oferować lepszy stosunek ceny do potencjału wzrostu. Warto jednak pamiętać, że różnice w cenach działek budowlanych między centrum a gminami ościennymi sięgają nawet 60-70 procent, co otwiera możliwości dla osób gotowych zamieszkać na obrzeżach aglomeracji.
Jak szybko znikają oferty z rynku
Tempo sprzedaży różni się diametralnie w zależności od lokalizacji. Najszybciej działki znajdują nabywców w Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu – mediana czasu sprzedaży wynosi tam zaledwie 31 dni. Połowa ofert znika z rynku w ciągu miesiąca.
Warszawa i Kraków plasują się w środku stawki z wynikami odpowiednio 46 i 43 dni. Mimo wysokich cen płynność pozostaje dobra. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Gdańsku (61 dni) i Łodzi (60 dni), gdzie cykl życia oferty jest niemal dwukrotnie dłuższy. W Łodzi rok wcześniej mediana wynosiła zaledwie 31 dni, co może świadczyć o nasyceniu rynku lub zbyt wygórowanych oczekiwaniach cenowych sprzedających.
Eksperci przewidują, że czas sprzedaży będzie się stopniowo wydłużał, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie stawki są już wysokie, a decyzje zakupowe wymagają coraz głębszej analizy.
Reforma planowania przestrzennego zmienia reguły gry
Prawdziwą rewolucją dla rynku gruntów jest reforma planowania przestrzennego, wdrażana od 2023 roku. Termin jej pełnego wdrożenia to 30 czerwca 2026 roku, z możliwością przesunięcia do końca sierpnia. Dla osób planujących zakup działki w 2026 roku to kluczowa data.
Nowe przepisy wprowadzają plany ogólne gmin, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Różnica jest fundamentalna – plany ogólne będą aktami prawa miejscowego, co oznacza, że ich ustalenia staną się wiążące, nie tylko orientacyjne.
Najważniejsza zmiana dotyczy warunków zabudowy. Po wejściu w życie nowych przepisów będą mogły być wydawane wyłącznie na terenach oznaczonych jako „strefy uzupełnienia zabudowy". W praktyce oznacza to koniec budowania na tak zwanych zielonych łąkach czy działkach, które dotychczas – choć formalnie rolne – można było zabudować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli posiadasz działkę bez planu miejscowego, obecny moment może być ostatnim na złożenie wniosku o warunki zabudowy na starych zasadach.
Zakup działki w 2026 roku: na co zwrócić uwagę
Reforma dzieli rynek na dwie kategorie. Po jednej stronie znajdują się grunty uprzywilejowane – położone w strefach przewidzianych pod zabudowę, których wartość może wzrosnąć. Po drugiej stronie są działki, które mogą zostać wykluczone z obiegu inwestycyjnego. Ta polaryzacja pogłębia różnice w wycenie nie tylko między regionami, ale nawet w obrębie tej samej gminy.
Konsekwencje braku planu ogólnego są bardzo daleko idące. Gmina, która nie przyjmie tego dokumentu, nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Na większości terenów bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego proces inwestycyjny zostanie całkowicie wstrzymany. W praktyce przekłada się to na zamrożenie nowych budów, ograniczenie obrotu nieruchomościami i znaczne obniżenie wartości działek, które z dnia na dzień stracą możliwość zabudowy.
Dodatkowym utrudnieniem jest wprowadzenie pięcioletniej ważności nowo wydawanych warunków zabudowy. Dotychczas decyzje były bezterminowe, co pozwalało wykorzystać je nawet wiele lat po uzyskaniu. Teraz staną się dokumentem z terminem przydatności.
Co sprawdzić przed zakupem
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki kluczowe jest zweryfikowanie kilku elementów. Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie księgi wieczystej – brak ujawnionego prawa własności może prowadzić do poważnych konsekwencji, włącznie z ryzykiem utraty nieruchomości na rzecz osoby, która nabyła ją w dobrej wierze od poprzedniego właściciela widniejącego w rejestrze.
Równie istotne jest sprawdzenie, czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie – jaki jest status prac nad planem ogólnym gminy. Warto również zweryfikować, czy działka znajduje się w planowanej strefie uzupełnienia zabudowy. Te informacje można uzyskać w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej.
Nie bez znaczenia pozostaje też kwestia dostępu do mediów. Z analizy rynku wynika, że w niemal jednej trzeciej ogłoszeń pojawiają się sformułowania typu „media w pobliżu" lub „media w drodze", które zazwyczaj oznaczają brak bezpośredniego dostępu i konieczność poniesienia dodatkowych, często znacznych kosztów.
Wielkość działki ma znaczenie dla ceny
Warto zwrócić uwagę na zależność między wielkością działki a ceną za metr kwadratowy. Małe, kompaktowe działki do 800 metrów kwadratowych kosztują średnio 211 złotych za metr. Tymczasem duże grunty powyżej jednego hektara oferowane są za zaledwie 38 złotych za metr. Ta różnica wynika z przeznaczenia – mniejsze działki to zwykle grunty budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach, podczas gdy większe areały obejmują często tereny rolne lub leśne.
Na rynku gruntów niepodzielnie królują działki budowlane – w każdym województwie, bez wyjątku, są one najdroższą kategorią. Należy jednak pamiętać, że nawet działka formalnie budowlana może kryć pułapki uniemożliwiające faktyczną realizację inwestycji, na przykład ze względu na bliskie sąsiedztwo lasu i wymogi dotyczące minimalnej odległości zabudowy.
Finansowanie zakupu działki: zdolność kredytowa w 2026 roku
Dla osób planujących sfinansować zakup działki kredytem hipotecznym istotna jest kwestia zdolności kredytowej. Po serii obniżek stóp procentowych w 2025 roku sytuacja kredytobiorców znacząco się poprawiła. Singiel z dochodem na poziomie 5 500 złotych netto może liczyć na kredyt w wysokości nawet ponad 400 tysięcy złotych, choć rozpiętość między ofertami poszczególnych banków pozostaje znaczna.
Zdolność kredytowa Polaków systematycznie rosła przez cały 2025 rok, co teoretycznie zwiększa dostępność rynku nieruchomości. Problem w tym, że ceny gruntów rosną szybciej niż zdolność nabywcza kupujących. W efekcie realna siła nabywcza na rynku nieruchomości maleje, mimo nominalnie wyższych kwot kredytów.
Reforma jako szansa dla przygotowanych
Reforma planowania przestrzennego wprowadza nową walutę na rynku gruntów: wiedzę. Ci, którzy ją posiadają, zyskują przewagę niemożliwą do skopiowania – twierdzą eksperci. Profesjonalizacja rynku nieruchomości gruntowych przestaje być postulatem, a staje się faktem wymuszonym przez złożoność nowego otoczenia regulacyjnego.
Dla kupujących oznacza to konieczność dokładniejszego przygotowania się do transakcji. Nie wystarczy już sprawdzić ceny i lokalizacji. Trzeba również zrozumieć status planistyczny działki, perspektywy jej rozwoju i potencjalne ryzyka regulacyjne. Zakup działki w 2026 roku to decyzja, która wymaga znacznie więcej staranności niż jeszcze kilka lat temu – ale dla osób, które tę staranność zachowają, może okazać się inwestycją na lata.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
