Sytuacja na rynku nieruchomości jest obecnie trudna - z kilku powodów. Po pierwsze, sprzedaż mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, znacząco spadła. Jednym z głównych powodów jest ogromny spadek zdolności kredytowej Polaków, który nastąpił na skutek podwyżek stóp procentowych oraz nowej rekomendacji KNF, zobowiązującej banki do uwzględniania większego buforu przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Spadek zdolności (połączony prawdopodobnie z niechęcią do zaciągania zobowiązań w obecnej sytuacji) widać doskonale w liczbie udzielanych kredytów hipotecznych. Z danych BIK wynika, że w październiku 2022 r. banki i SKOK-i udzieliły aż o 73,2 proc. mniej r/r kredytów mieszkaniowych w ujęciu liczbowym w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. W ujęciu wartościowym nastąpił spadek o 74,5 proc. r/r.

Obecnie mieszkania kupują zatem głównie osoby, które albo zgromadziły wystarczająco dużo gotówki, albo posiadają wysoką zdolność kredytową. Można też przypuszczać, że wśród kupujących przeważają dziś głównie inwestorzy.

Za jakiś czas (trudno na ten moment prognozować, jaki konkretnie) zdolność kredytowa Polaków wróci jednak do względnej "normy" - prawdopodobnie nie będzie już tak wysoka jak tuż przed pierwszą podwyżką stóp w 2021 r., ale więcej osób będzie mogło bez przeszkód wziąć kredyt na zakup nieruchomości. Wtedy jednak może nastąpić inny problem - i chodzi o znaczący spadek dostępnych mieszkań.

Z danych GUS wynika, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę 21 tys. lokali. Na pierwszy rzut oka - sporo. Problem jednak pojawia się przy porównaniu do zeszłego roku - to spadek aż o 45 proc. Deweloperzy zaciągnęli hamulec; prawdopodobnie większość firm deweloperskich zamierza przeczekać trudny czas na rynku nieruchomości. To jednak dla osób planujących zakup mieszkania w przyszłości zdecydowanie zła informacja.

Mniej inwestycji deweloperskich w kolejnych miesiącach (a nie wiadomo, jak długo deweloperzy będą zwlekać z nowymi budowami) oznacza jednak pogłębienie się deficytu mieszkaniowego w Polsce. Jak zwraca uwagę Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, już dziś szacuje się go na ok. 1-2 mln lokali. Jeszcze mniejsza podaż nieruchomości może zatem spowodować, że w kolejnych latach zakup nieruchomości będzie znacznie trudniejszy - choćby dlatego, że ofert sprzedaży może być znacznie mniej. Jest jeszcze oczywiście rynek wtórny, jednak trudno prognozować, czy osoby indywidualne zaczną nagle sprzedawać więcej mieszkań.

Mniejsza podaż to też inny problem. Chodzi oczywiście o ceny mieszkań; jeśli popyt znacząco wzrośnie (a prawdopodobnie stanie się tak, gdy wzrośnie również zdolność kredytowa obywateli), można spodziewać się wtedy nowego trendu wzrostowego cen nieruchomości. To oczywiście kolejna zła wiadomość dla osób planujących zakup mieszkania w przyszłości - niestety nic nie wskazuje na to, by sytuacja na rynku nieruchomości miała się znacząco zmienić.